1、1/ 9 專題丨房企“隱形債務”風險研究專題 自 2018 年以來，面對房地產市場波動 和政策持續調控，房企紛紛調整債務結構，優化杠桿指標， 轉向穩健發展。從 2019 年財報 來看， 上市房企的有息債務規模增速呈放緩趨勢，多數房企凈負債率控制顯成效。 然而，當前融資環境趨緊，并且正處債務償還高峰期，對于房企來說降杠桿顯然也面臨了 一定的壓力。在此形勢下，越來越多房企通過增加應付款的方式緩解資金壓力，實現加杠 桿經營。 由于應付款主要為無息資金， 并不計入房企的有息負債， 成為房企的 “隱形債務” ， 因此也是房企達成優化顯性負債率指標的有效途徑。 但是，應付款“隱形債務”的償還也會影響到企業
2、的流動性，同樣考驗房企的償債能力和 項目的周轉能力。基于此，本文對房企無息債務壓力進行進一步測算，以更加全面認識企 業整體的債務壓力。 01 研究目的與方法 近年來，受政策調控影響，房企外部融資渠道持續收緊，融資成本高居難下，資金來源在 相當程度受阻，加上當前迎來償債高峰期，流動資金緊張加劇。為對沖外部融資壓力，滿 足自身發展需求，經營性融資方式受到關注。 經營性融資通常體現在應付款中，主要為無息負債。由于凈負債率、現金短債比等常見償 債指標僅考慮到有息債務的償還，并不計入經營性無息債務，因此應付款無息債務資金則 成為了企業“隱形債務”。考慮到“隱形”債務的償還也會影響到企業的流動性，我們認
3、為房企的實際債務壓力有待進一步評估， 這既有利于更加準確認識不同房企債務風險狀況， 也對企業自身發展或投資者投資有積極的參考意義。 2/ 9 為綜合分析房企的償債壓力，本文通過對 84 家樣本房企1應付款中與業務往來相關的經 營性無息債務進行分離、測算。主要指標構建如下： 無息債務規模:主要包括貿易業務相關應付款、合作方相關應付款以及收并購業務相關應付 款，是貿易應付款、收購股權應付款、應付聯營、合營款項、應付土地款、工程款、第三 方墊款等業務往來相關經營性無息債務的合計。 無息債務壓力：以無息有息債務比反映房企無息債務相對壓力，無息有息債務比=無息負 債/有息負債，比值越高，說明房企的無息債壓力越大，若比值超過 100%，說明房企無息 債務高于有息債務，更加需要引起關注。 此外，貿易應付比、合作待付比、收并購欠款比為無息有息債務比的衍生指標，是從不同 業務角度來反映無息債務壓力的來源。
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