1、房地產企業永續債的稅收規則 一、永續債簡介 房地產行業具有開發周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點，作為資本密 集型產業，融資是其不可缺少的一個環節。而隨著政府對房地產企業股權再融資、發 行債券等融資渠道的收緊，在眾多房地產企業跑馬圈地的節點上，永續債似乎成為了 房企新寵。2013 年 4 月，恒大地產在香港發行永續債，將其列示為永久資本工具， 大幅降低了其資產負債率，優化資本結構后，很多地產企業如雅居樂、融創、保利等 都開始發行永續債。 永續債是指沒有明確到期日或期限非常長的債券，即理論上永久存續。同時，永 續債還具有發行人贖回權、高票息率、票面利率跳升或重設機制等特征。目前我國永 續債
2、沒有固定的券種， 主要包括可續期企業債、 可續期公司債、 永續債務融資工具 （含 永續票據）、無固定期限資本債券等幾類，發行人可以選擇以上幾種方式發行，但由 于監管部門不同，發行條件也存在一定的差異。分析人士認為，目前銀行推出永續債 或是房地產企業發行永續債均是順勢而為，因為：（1）永續債是監管鼓勵和大力推 行的一級資本創新工具，作為債務融資工具可補充一級資本且不影響股權結構，不攤 薄 ROE；（2）部分永續債無需證監會審批，而是在銀行間市場發行，不是發行股票， 不會對股價產生沖擊；（3）當前銀行間市場利率處于近兩年來的歷史低位，為永續 債發行提供了良好的市場環境。 自從恒大引入永續債之日起，
3、投行分析師們就開始詬病永續債。投行分析師詬病 的理由很簡單，恒大的永續債在會計賬目里是列為權益，而非負債。因為在滿足一定 條件后，永續債可以歸為資產負債表中的權益類項目，而中國恒大就是這么操作的， 圖一為恒大 2016 年年報數據截圖。而且恒大永續債利率設計為 2+N 模式，即在存 續期的前兩年公司所需支付的利息較低，但在第三年起就跳高至 30%，企業風險驟 然增加，給了投行分析師更多做空恒大的支持。 二、永續債所得稅處理規則 長期以來，投融資交易雙方對永續債是“股”是“債”的定性、股息免稅、利息 費用資本化、稅前扣除憑證、資本弱化等問題進行了大量的討論，典型問題包括房地 產企業發行永續債的融資成本是否屬于利息支出能否在稅前扣除，投資人取得的持有 收益能否享受股息紅利免稅優惠政策等。如果發行企業不能稅前扣除，投資人不能享 受股息紅利免稅，則存在嚴重的重要征稅問題；而如果發行企業允許稅前扣除
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