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2021年房地產(chǎn)供應(yīng)鏈：政策動(dòng)態(tài)、監(jiān)管影響與融資現(xiàn)狀研究報(bào)告.pdf

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2021年房地產(chǎn)供應(yīng)鏈：政策動(dòng)態(tài)、監(jiān)管影響與融資現(xiàn)狀研究報(bào)告.pdf

1、1 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請(qǐng)參見報(bào)告尾頁。各項(xiàng)聲明請(qǐng)參見報(bào)告尾頁。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資分為標(biāo)準(zhǔn)化和非標(biāo)準(zhǔn)化兩類。標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈產(chǎn)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資分為標(biāo)準(zhǔn)化和非標(biāo)準(zhǔn)化兩類。標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈產(chǎn) 品主要指在交易所發(fā)行的品主要指在交易所發(fā)行的 ABSABS 和在銀行間市場(chǎng)發(fā)行的和在銀行間市場(chǎng)發(fā)行的ABNABN。而非標(biāo)準(zhǔn)化的房。而非標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈產(chǎn)品主要包括信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、地方金交所債權(quán)融資計(jì)劃等，地產(chǎn)供應(yīng)鏈產(chǎn)品主要包括信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、地方金交所債權(quán)融資計(jì)劃等，由信托機(jī)構(gòu)、券商資管基金子、證券公司等發(fā)起。當(dāng)前房

2、地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資以標(biāo)準(zhǔn)化的 ABS、ABN 為主流，非標(biāo)的占比相對(duì)不高。以基金子發(fā)起的私募資管計(jì)劃為例，該類產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)常為：基金子作為管理人設(shè)立單一或集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，受讓保理公司歸集的建筑公司對(duì)房企的應(yīng)收債權(quán)，房企通過與基金子簽訂擔(dān)保、差額補(bǔ)足、流動(dòng)性支持等協(xié)議將自身信用嵌入產(chǎn)品。近幾年房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資發(fā)展較快，主要有兩方面原因。（近幾年房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資發(fā)展較快，主要有兩方面原因。（1 1）房地產(chǎn)融資）房地產(chǎn)融資收緊與政策支持小微企業(yè)融資、鼓勵(lì)供應(yīng)鏈并行收緊與政策支持小微企業(yè)融資、鼓勵(lì)供應(yīng)鏈并行。供應(yīng)鏈融資發(fā)展的重要背景之一是政策將其作為支持小微企業(yè)發(fā)展的工具，通過嵌入

3、核心企業(yè)的信用，改善上游小微企業(yè)融資時(shí)資質(zhì)不足的問題。而另一方面，2016 年 930 以來房地產(chǎn)融資監(jiān)管不斷加嚴(yán)。由于供應(yīng)鏈融資的原始權(quán)益人是保理公司，在過去一段時(shí)間內(nèi)一度不被作為房地產(chǎn)融資進(jìn)行監(jiān)管。例如標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 ABS和 ABN 分別在 2019 年、2020 年才被限制只可借新還舊。（2 2）對(duì)房企而言，參與供應(yīng)）對(duì)房企而言，參與供應(yīng) 鏈融資有三方面好處。一是延長(zhǎng)付款賬期；二是隱藏有息負(fù)債，美化報(bào)表；鏈融資有三方面好處。一是延長(zhǎng)付款賬期；二是隱藏有息負(fù)債，美化報(bào)表；三是節(jié)約土地增值稅等成本。三是節(jié)約土地增值稅等成本。 2021 年 5 月 20 日，根據(jù) 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)暫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品。如果監(jiān)管收緊，該變動(dòng)為非標(biāo)監(jiān)管領(lǐng) 域的“政策補(bǔ)丁” ，此前這類產(chǎn)品不被列為房地產(chǎn)融資而不違反中基協(xié)備案管理規(guī)范第 4號(hào)的規(guī)定。由于目前

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