1、房地產項目前融實操手冊房地產項目前融實操手冊 目錄目錄 第一章第一章 土地前融業務土地前融業務 . 1 1 一、房企的土地前融訴求變化 . 1 二、土地前融業務的調整 . 2 （一）土地競拍保證金資金池融資. 2 （二）單個項目的土地保證金及土地款融資. 3 第二章第二章 拿地后的前融業務拿地后的前融業務 . 5 5 一、前融機構地產真股投資的風控邏輯與風控措施 . 5 二、前融機構地產真股投資面臨的道德風險 . 6 三、地產真股投資的財稅風險問題 . 7 （一）股權投資的資金進入和退出方式. 7 （二）市場的妥協結果. 8 第三章第三章 開發貸之外的增量融資業務開發貸之外的增量融資業務 .
2、1010 一、開發貸以外的增量股權融資 . 10 二、按揭尾款的保理融資 . 12 三、工程、材料應收賬款的融資 . 12 房地產項目前融實操手冊房地產項目前融實操手冊 1 第一章第一章 土地前融業務土地前融業務 受房企“三道紅線”以及銀行貸款集中度“兩道紅線”等融資監管政策的影 響，自 2021 年開年以來，排名前 30 強的房企大部分都降低了融資成本紅線，目 前的成本接受度基本上集中在年化 9%-12%之間，稍微高一點的也才放寬到年化 13%左右，排名靠后的房企的融資成本則基本在年化 13%-18%不等。值得一提的 是，目前房企普遍都很關注“三道紅線”之下的降檔問題，主要是降檔之后壓縮 了
3、融資利率并可同步提高信用評級和舉牌能力， 此時開發商在集中供地制度下的 管理紅利也能充分發揮出來。 一、房企的土地前融訴求變化一、房企的土地前融訴求變化 受監管影響，銀行、信托基本無法進入土地款融資業務領域。我們注意到， 不少頭部房企已單獨設立投資合作部門，專門負責對接非金非銀機構的股、債等 合作， 當然核心的問題仍舊是新增融資如何解決出表的問題。從拿地前融的產品 本身來看，目前房企核心關注的主要是兩個問題，一是如何出表，二是配資比例 能做到多少。目前房企偏好的土地前融產品形式主要是兩種：一是資金池合作形 式， 即前融機構與房企集團或區域公司開展戰略合作，共同成立平臺公司后參與 土地競拍，競得土地后設立項目公司并裝入競得的土地，未競得土地則在保證金 退回后繼續參與下一個項目的競拍；二是單項目合作形式，即前融機構與房企就 單個項目開展合作， 雙方按配資比例注入資金競拍土地或者開發商先以自有資
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