2020年房地產融資新規的潛在影響分析報告.pdf
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2020年房地產融資新規的潛在影響分析報告.pdf
1、宏觀究專題報告 宏觀專題報告 。告 房地產行業融資管理新規浮出水面。2020年8月住建部提出房地產行業融資 年 09 月 證 券 研 報 地產融資新規的潛在影響分析 宏觀經濟之地產研究專題之二 西部證券 2020 西部證券 24 日 2020 年 09 月 24 日 分析師 聯系人 相關研究 Table_Title 核心結論 Table_Summary 管理新規，將房企以“三條紅線”來進行劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔。 “三條紅線”分別是：1）剔除預收款后的資產負債率大于70%。2）凈負債 率大于100%。3）現金短債比小于1。處于不同顏色檔內房企有息負債規模 增速閾值不同。歸為紅檔的房企有息
2、負債規模增速不能增加，歸為橙檔的有 息負債規模增速不能超過5%，歸為黃檔的有息負債規模增速不能超過10%， 歸為綠檔的有息負債規模不能超過15%。 融資新規管控行業融資市場45%的資金，管控上市房企融資市場70%的資金。 房企主要資金來源分為4大類，包括按揭貸款、定金和預付款、國內開發貸款 和自籌資金。其中按揭貸款、定金和預付款作為房企的經營性現金流，開發 貸款和自籌資金是房企的籌資和投資現金流。房企經營性現金流占總資金比 例自2015年40%逐年提高至2019年的50%。融資新規重點是控制房企籌資現金 流中的有息負債規模。2019年房地產行業非經營性現金流入8.3萬億元，其中 可監測的銀行貸
3、款、信用債和信托規模分別是2.5萬億、4795億和8271億元， 合計占全行業融資市場45%的資金。A+H股上市房企非經營性現金流入3.6萬 億，其中借款和發債資金規模為2.5萬億，占其融資市場規模比例為70%。 靜態測算融資新規限制上市房企有息負債最高增速約為6.73%,并未實際帶來 收縮影響。以2019年A+H股上市房企資產負債表（合并后）數據來看，360家 上市房企中，歸入紅、橙、黃和綠檔房企的個數分別有51、43、123和143。 各檔房企現金流量表中籌資現金流入占所有房企籌資現金流入比例分別為 40%、11%、22%和27%。靜態來看（房企不增加表外融資和股權融資），按 照各檔房企有息負債增速閾值來計算，上市房企最高有息負債加權增速為6. 7%。2019年房地產行業非經營性到位資金增速為4.5%，截止2020年8月，到 位資金增速為2.4%。因此，在房企行為不變的情況下，融資新規
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