2021年房地產行業投資策略研究報告.pdf（38頁）
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2021年房地產行業投資策略研究報告.pdf（38頁）
1、分化將是長期趨勢，多元業務大有可為 2021年房地產行業投資策略 2 2020.11.16 2 摘要總結摘要總結 居住需求空間廣闊、新型城鎮化促進區域均衡發展 住房需求韌性強：1、仍處在城鎮化率中后階段，59%的城鎮化率距離發達國家水平仍有十年左右的發展時間； 2、經過全球對比發現，我國人均住房面積依然偏低，疊加改善需求，未來還有相當的增長空間。 房地產行業十四五規劃指出：促進住房消費健康發展、推進以人為核心的新型城鎮化建設等5大方向。由于人 口與GDP分布的不均衡，我國不同區域房地產需求也產生了分化。地產庫存較多的省份多分布于北方地區， 如山東、河北以及西部省份，而東部沿海省份人地矛盾最為突
2、出。 銷售趨勢分化、改善產品成交持續增長； 截止至9月，東部一/二/三四線城市同比分別為-3.3%/1.2%/3.2%；中部二/三四線城市同比分別為-3.2%/- 7.4%，西部二/三四線城市同比分別為-12.9%/1.6%，東北二/三四線城市同比分別為-11.7%/-6.7%。全國 城市商品房銷售面積為11.7億平，同比下降1.8%。從產品類型看，東部城市中140平以上偏高端、改善戶型 成交增長較快，西部都市圈120平以下產品成交韌性較強。 “三道紅線”壓降企業杠桿率，預計實施后企業負債率將趨同。三項指標中剔除預收款后的資產負債率指標 壓力較大，現金短債比達標率較高。凈負債率雖有增加但主流仍
3、在紅線內。 看好地產細分市場多元業務發展：物業管理面積上行空間廣、集中度較低，大中型物管企業的增長 確定性強。境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步，利好物流地產等持有型物業。 預計2021年地產關鍵指標小幅負增長：銷售面積增速-1.8%；新開工面積增速-1.3%；竣工面積 增速+3.8%；土地成交面積持平。 推薦布局一二線及都市圈核心城市、資金狀況優良的房企：萬科A，保利地產，金地集團。 風險提示：流動性超預期收緊、銷售去化低于預期 主要內容主要內容 1. 居住需求仍廣、剛需與改善并存 2. 新型城鎮化促進人口區域均衡發展 3. 都市圈基本面分化 4. 疫情導致集中度加速提升 5. 三道紅線熨平企業周期風險 6. 多元業務空間廣闊 3 4 1.11.1 居住需求動態分析框架居住需求動態分析框架 住房剛性需求主要來自于兩個方面：1、本地新生人口的需求；2、外來遷移 人口的需求。而后者在
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