1、房地產合作開發模式 及法律風險防控 房地產合作開發的概念 房地產合作開發是指擁有土地使用權、開 發資質、建設資金等要素的不同當事人之 間共同出資、共擔風險、共享利益的合作 建房行為，是一種房地產開發的聯合經營 行為。 房地產合作開發的特征： 1、不限于一方出地，另一方出資，也可以是雙方共同出地出資； 不限于開發后進入市場即進行商品房銷售，也可以是建設完畢后歸自 身使用；合建的主體不局限于企事業單位，也可以是單位和個人之間； 合作開發的利益分配，有的約定分利潤，有的約定分房屋，有的則約 定給予土地補償。 2、房地產合作開發不同于一般的聯營： 共同出資、共享利潤、共擔風險是合作開發的必備條件，但不
2、強調 共同經營 聯營合同中的保底條款問題 3、有效的房地產合作開發合同應具備的特殊要件 主體:當事人一方必須具備房地產開發資質 標的:土地使用權應為出讓土地使用權 內容:合作內容、合作方式應探求當事人的真實意思及目的，就不同 類型的合同進行分別認定。 最高人民法院關于審理聯營合同 糾紛案件若干問題的解答 四、關于聯營合同中的保底條款問題 （一）聯營合同中的保底條款，通常是指聯營一方雖向聯營體投資，并參與 共同經營，分享聯營的盈利，但不承擔聯營的虧損責任，在聯營體虧損時， 仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。保底條款違背了聯營活動中應當遵 循的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其他聯營方和聯營體的
3、債權人的合 法權益，因此，應當確認無效。聯營企業發生虧損的，聯營一方依保底條款 收取的固定利潤，應當如數退出，用于補償聯營的虧損，如無虧損，或補償 后仍有剩余的，剩余部分可作為聯營的盈余，由雙方重新商定合理分配或按 聯營各方的投資比例重新分配。 （二）企業法人、事業法人作為聯營一方向聯營體投資，但不參加共同經營， 也不承擔聯營的風險責任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利 潤的，是明為聯營，實為借貸，違反了有關金融法規，應當確認合同無效。 除本金可以返還外，對出資方已經取得或者約定取得的利息應予收繳，對另 一方則應處以相當于銀行利息的罰款。 關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案 件適用法律問題的解釋 第二十四條第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地 使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利 益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。 第二十五條第二十五條 合作開發房地產合同約定提供
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