1、世聯地產 2010.5.24 大鵬水貝村開發思路大鵬水貝村開發思路 項目 印象 項目位于深圳市大鵬街道中心，距深圳市區約分鐘車程， 交通便利，配套齊全；中等規模居住社區。但區域陌生，認知 度低。自然村落缺乏強勢景觀離一線海景資源較遠 大鵬灣大鵬灣 二通道二通道+ +鹽壩高速鹽壩高速 鹽壩高速 坪西一級快速路 葵鵬沿海公路 官湖路 思維 慣性 這是不是一個典型的邊遠鎮區景觀地產項目？無需費這是不是一個典型的邊遠鎮區景觀地產項目？無需費 太多力氣，做到區域內太多力氣，做到區域內NO1NO1，就可以實現成功銷售？，就可以實現成功銷售？ 事實是對于大鵬半島內的自住需求，請謹慎樂觀！ 案例說明： 海語山
2、林在海語山林在2008年底入市，處于淡市環境，難以拉動區域外投資客，項目初期主打區年底入市，處于淡市環境，難以拉動區域外投資客，項目初期主打區 域內自住客戶。結果：一期僅域內自住客戶。結果：一期僅5800的均價，銷量走量仍然異常緩慢。的均價，銷量走量仍然異常緩慢。2009年市場好轉，年市場好轉， 主打關內投資養老客。結果：價格節節攀升，最終實現價格高達主打關內投資養老客。結果：價格節節攀升，最終實現價格高達9000海語山林于海語山林于 2010年初年初100%銷售，其中，關內客戶占到銷售，其中，關內客戶占到70%以上！本地客戶僅占以上！本地客戶僅占30%，且大部分，且大部分 為核電企業客群。為
3、核電企業客群。 市場 真相 東部能實現高價值的項目，全部是一線海岸豪宅；腹地東部能實現高價值的項目，全部是一線海岸豪宅；腹地 無海景項目，尚未實現真正的價值突破！無海景項目，尚未實現真正的價值突破！ 17英里別墅 凱旋灣別墅 世紀海景別墅 一線海景別墅：一線海景別墅： 8 8萬萬元元/ /平米級平米級 腹地無海景住腹地無海景住 宅：宅：80008000元元/ /平平 米級，全深圳米級，全深圳 觸底價觸底價 海語山林 曼灣廣場 東部明珠雅苑 大鵬半島項目盈利模式販賣海景，占有稀缺海岸線資源 腹地無海景項目的處境占位尷尬，缺乏核心價值驅動，區域現 狀不支撐項目價值兌現，只能依靠低價位、高想象空間來拉動客戶 思維 突破 政府的宏圖政府的宏圖 我們的目標我們的目標 大鵬的現狀大鵬的現狀 大鵬區域的長遠發展大鵬區域的長遠發展 做出影響力，項目可持續開發做出影響力，項目可持續開發 經濟不發達，片區影響
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