1、二級市場策劃品控中心 東方新天地新營銷執行報告東方新天地新營銷執行報告 2 架構架構 東方新天地發展回顧東方新天地發展回顧 廣告策略廣告策略 市場背景市場背景 新思路下的定位和營銷策略新思路下的定位和營銷策略 項目現狀分析項目現狀分析 3 營銷回顧營銷回顧 項目背景 項目定位 目標客戶群 項目包裝 4 項目前身為海景大 廈，為大亞灣標志性的 爛尾樓，爛尾年限超過 10年，在當地口碑極差， 因此，項目要改造，首 先必須擺脫爛尾樓形象， 樹立新的形象及口碑。 營銷回顧營銷回顧 項目背景項目背景 項目定位項目定位 目標客戶群目標客戶群 項目包裝項目包裝 5 經濟指標經濟指標 一一 期期 二二 期期
2、總總 計計 規劃用地 3087 2244 5331 建筑占地面積 1847 1400 3247 總建筑面積 43946 商場 （群樓三層） 5319 酒店公寓 38627 地下室面積 2365（一層） 套 數 468套 車 位 地上35個 容積率 13.46 營銷回顧營銷回顧 項目背景項目背景 項目定位項目定位 目標客戶群目標客戶群 項目包裝項目包裝 6 投入成本分析 額外硬件配套 致命因素及規避手法 寫字樓 1、增加辦公通訊相關設施，如空調費、 公共部分裝修費等； 2、增設附加值，如空中花園、多功能會 議廳、商務中心配套 3、對外立面、形象檔次要求較高 1、本項目對寫字樓的改造存在較大 限制
3、與困難 產權式酒店 1、投入大量裝修、家私家電成本 2、投入完善的商務配套 1、成本增加；風險增大 2、犧牲商業部分的利潤 3、需要引進專業的酒店管理公司 小戶公寓 1、架空層 2、高實用率 1、犧牲第四層商業利潤 2、價格上升空間較小 3、地塊價值得不到體現 酒店式公寓 1、部分帶豪華精裝修即可 2、引進知名酒店顧問 3、達到酒店式服務標準即可 1、以居家式和辦公式兩種分散風險 2、價格上升空間較大，可實現較高 利潤 小結：酒店式公寓具有1）投入成本相對較少、2）可上升利潤相對較高3）與本項目自身現狀相適 合三大特征，具有可操作性。 7 自用 投資 海內外常駐大亞灣分公司或辦事處 大亞灣石化上下游產業高級白領 經常在大亞灣中短期駐足（2、3個月）的公干人員 深圳客戶及香港人 經常往返大亞灣的商旅人士 商務人士及年輕高級白領一族 為大亞灣服務的本地生意人 具有敏銳眼光熱衷于投資的專業投資人
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