1、Part1 都會系前傳 城市發展和行業發展使得高端系產品和 客群有所變化，都會系隨之而來 城市發展|多中心化 “十三五”規劃指出，上海將大力推進城市多中心化和扁平化發展，繼花木、徐家匯、五角場、真如板塊被列為城 市副中心，張江、大虹橋板塊與傳統中心城區一起組成了新的城市中心 臨港 松江 嘉定 五角場 徐家匯 真如 花木 翡翠系 國際系 都會系 張江 大虹橋 外環線 翡翠系：位于城市核心區域及稀缺資源地段 都會系：位于城市中心非核心、非稀缺地段 國際系：位于郊區核心位置 產業結構退二進三，制造業外遷，產業工人規模減少，郊區產業人口下降 城市發展|產業結構 新規劃出的幾個城市副中心缺少的是高端產業
2、，而不是低層次的勞動密集型產業。非核心功能產業會被疏解到上 海周邊地區、周邊省市，甚至更遠的其他地區。 未來五年，上海基礎人口將出現回城改善潮，75后人群經過資產積累，不斷置換郊區物業，有改善至城市中心城 區但非核心資源和絕版資源的地塊的置換需求。 外來新增人口也將隨著入滬門檻的提高具有高職高收入的特點，改善性居住需求將成為未來五年的主流方向。 作為上海產業轉型升級的重要指標，上海的第三產業增加 值占GDP比重連續數年持續攀升。 在“十三五”規劃綱要中，上海提出的目標是，到2020年 服務業增加值占全市生產總值比重達到70%左右，制 造業增加值占全市生產總值比重力爭保持在25%左右。 數據：統
3、計年鑒 城市發展|人口現狀 上海進入小型化家庭時代，且戶均人口有減少趨勢 戶均人口數 3.0 3.1 3.4 4.0 4.2 3.0 2.72.7 2.8 3.1 3.7 2.7 2010 2013 1990 2000 1982 2014 上海 全國 結構類型 占比 1-2人戶（一代） 53.88% 3-4人戶（兩代） 39.77% 5人戶以上（三代） 6.35% 家庭戶結構 上海1-2人戶的微型家庭占比過半，青年、成年家庭核心化 戶均人口數降低，家庭小型化以及青年、成年家庭的核心化，顯示著購房客戶以及需求的變化 數據：六普數據、統計年鑒 40% 47% 54% 13% 180以上 60% 90平米以下 87% 46% 90-140 140-180 53% 上海15年一手/二手戶型成交分布 22% 26% 32% 30% 30% 5-7萬 7萬/ 3-5萬/ 17% 15% 3萬/ 6.2
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