2018卓伯根綜合體商業地塊定位及物業發展建議方案.pdf
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2018卓伯根綜合體商業地塊定位及物業發展建議方案.pdf
1、 中房瑞致國際4#地塊營銷策略報告 湖南中原事業一部出品 2018年1月 卓伯根商業地塊定位及物業發展建議 謹呈：長沙先導投資控股集團有限公司 1 目錄 CONTENTS 2 Number 1 市場高價公寓本質分析 Number 2 投資性購買的瓶頸 Number 3 基礎價值認知及價格預判 Number 4 本案溢價機會分析 Number 5 公寓產品定位及開發建議 Number 6 商業開發研判 Number 7 開發思考及銷售回款預估 3 地下商業地下商業 主題商業街 集中商業-mall 公寓 20044 4000 59100 35000 4000 11000 公寓 前言：基于多方多次的
2、溝通結果，以達到開發資金平衡為核心 ，項目的各物業功能配比及租售模式建議如下： ONE 市場高價公寓本質分析 4 看 江 戶 型 壹。資源型公寓 資源型公寓對資源要求較高，看或不看價差為 2000-3000元，綜合價差比約16%，但本質上資源 為內部溢價因子。 遠洋外灘壹號 看江VS不看江： 14500-15000vs16500-17500 價差：2000-2500 價差比：13.8%-16.6% 看湖戶型 達美溪湖灣 看湖VS不看湖： 18000-19000vs21000-23000 價差：3000-6000 價差比：16.7%-21.1% 壹。熱點型公寓 華遠華中心：長沙公寓最貴項目，核心
3、價值為地段、 一線江景資源、頂級綜合體的商業配套，地段為公 寓產品的核心價值支撐點。 核心價值：地段+配套+一線江景 定位 城市中心百萬級頂級綜合體，涵蓋寫字樓、酒店、公寓、豪宅 地段 湘江中路；正對橘子洲與岳麓山，立足千年坡子街之上 獨特資源 一線江景；人文資源 商業配套 君悅酒店、樓下海信廣場和匯成珠寶MALL、五一商圈配套0距離 公寓產品 50-120公寓，華瑞和酒店返租，高租金長期投資； 預計10月將推38-180LOFT（2棟連廊之間打造空中圖書館） 交通 地鐵2號線湘江中路站、1號線人民路站，城市主干，多趟公交 貳。價比關系 商業公寓與住宅價比低于1.0時，去化較快，當價比 關系超過1.0時，去化較慢，公寓與住宅的價比關系 為項目定價的關鍵依據。 典型商務公寓與住宅價比關系及去化表現情況 開盤型項目推售成交成交率均價板塊周邊住宅均價價比 長房八方里343088%11000市府1
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