1、房地產行業研究方法房地產行業研究方法 3 目錄目錄 內內 容容 n 第一章第一章 估值方法和個股選擇估值方法和個股選擇 n 第二章第二章 行業生態和周期判斷行業生態和周期判斷 4 一、估值方法和個股選擇一、估值方法和個股選擇 5 1.1估值理論估值理論 相對全面的等式模型相對全面的等式模型相對全面的等式模型相對全面的等式模型 現金現金 股東權益股東權益 融資性融資性 債務債務 非核心非核心 資產資產 企業價值企業價值企業價值企業價值 債務凈額債務凈額 = 融資性債務融資性債務 現金現金 企業的融資性債務（如銀行借款、企業的融資性債務（如銀行借款、 金融負債、關聯方資金占用等），金融負債、關聯方
2、資金占用等）， 包括短期與長期融資性債務；企業包括短期與長期融資性債務；企業 的經營性負債（如應付往來款項等）的經營性負債（如應付往來款項等） 不屬于此范疇。不屬于此范疇。 融資性債務的判斷標準：是否承擔融資性債務的判斷標準：是否承擔 利息。利息。 企業價值是指公司核心資產企業價值是指公司核心資產 運營產生的價值。運營產生的價值。 非核心資產通常為企業非主非核心資產通常為企業非主 營業務的資產，如長期股權營業務的資產，如長期股權 投資、其他長期資產等。投資、其他長期資產等。 企業報表上所反映的現金及企業報表上所反映的現金及 銀行存款。銀行存款。 股東權益即為公司的市值。股東權益即為公司的市值。
3、 優先股股權優先股股權 期權期權 少數股權少數股權 所有者權益所有者權益=股東權益股東權益+優先股股權優先股股權+期期 權權+少數股權少數股權 通過企業價值估算股權價值通過企業價值估算股權價值通過企業價值估算股權價值通過企業價值估算股權價值 計算企業融資性債務價值計算企業融資性債務價值 計算企業核心資產價值計算企業核心資產價值 計算企業總資產計算企業總資產 價值價值 計算企業核心計算企業核心 資產價值資產價值 計算企業所有者計算企業所有者 權益權益 計算企業的計算企業的 普通股股權價值普通股股權價值 1234 企業價值企業價值+非核心資產價值非核心資產價值+現金現金總資產價值總資產價值-債務總額債務總額所有者權益價值所有者權益價值-相關權益項目相關權益項目每股價格每股價格 6 1.1 估值理論估值理論 市場法市場法凈現金流折現法凈現金流折現法 估值原理估值原理 根據所需要的可比指標(P/E
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