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地產(chǎn)估值評估方法與案例實(shí)操培訓(xùn)課件.pdf（45頁）

資源ID：188504 資源大小：5.91MB 全文頁數(shù)：45頁
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地產(chǎn)估值評估方法與案例實(shí)操培訓(xùn)課件.pdf（45頁）

1、常用土地價值評估方法解析 3 市場比較法收益還原法假設(shè)開發(fā)法成本逼近法市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。收益還原法是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。當(dāng)把未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存

2、入銀行而每年獲得的利息量。成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價格評估。基本公式：地價= = 土地取得費(fèi) + + 土地開發(fā)費(fèi) + + 稅費(fèi) + + 利潤 + + 土地增值收益。假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè) 費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。基本公式：地價= =

3、房產(chǎn)總售價- -建筑費(fèi)用- -專業(yè)費(fèi)用- -利息- -銷售費(fèi)用- -稅費(fèi) - -開發(fā)商利潤基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準(zhǔn)地價是區(qū)域平均價，因此，要評估該區(qū)域中某一宗地的價格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價進(jìn)行修正，方能得出宗地價格。各類土地價值評估方法比較 4 方法市場比較法收益還原法假設(shè)開發(fā)法/剩余法成本逼近法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法比較項(xiàng)目主要原則替代收益建筑成本+地價=房地價成本可及性替代評估對象 1.土地2.建筑物 3. 不動產(chǎn) 1.土地2.建筑物 3. 不動產(chǎn) 1.土地2.建筑物 1.建筑物2.新開發(fā)土地土地適用范圍適宜有交易實(shí)例地區(qū)的土地及不動產(chǎn)估價適宜有收益的土地或建筑物有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有開發(fā)、再開發(fā)價值

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地產(chǎn)估值評估方法與案例實(shí)操培訓(xùn)課件.pdf（45頁）

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