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房地產(chǎn)企業(yè)各類證券化產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告.pdf（7頁）

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房地產(chǎn)企業(yè)各類證券化產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告.pdf（7頁）

1、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化專題研究房地產(chǎn)企業(yè)各類證券化產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)分析 1 房地產(chǎn)企業(yè)各類證券化產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)各類證券化產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)分析研究背景：近年來，我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)監(jiān)管政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿；此外，自 2016 年四季度以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸、公司債以及非標(biāo)融資等融資渠道先后收緊，外部環(huán) 境的變化使得具有優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表、降低融資成本、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營模式創(chuàng)新等多重特點(diǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，在房企融資過程中得到更為廣泛的應(yīng)用。隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資空間的不斷收緊、信用債迎來償債高峰，房企的流動(dòng)性安全持續(xù)成為市場關(guān)注焦點(diǎn)，但由于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的復(fù)雜性，房企參與該類產(chǎn)品的融資而

2、帶來的信用風(fēng)險(xiǎn)提升相對(duì)隱蔽，這成為本文研究的初衷。對(duì)于目前發(fā)行的相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品而言，無論房地產(chǎn)企業(yè)在交易結(jié)構(gòu)中擔(dān)任的具體角色如何，資產(chǎn)證券化融資產(chǎn)品的發(fā)行往往會(huì)增加參與房企的實(shí)際債務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)或有風(fēng)險(xiǎn)，降低其長期償債能力，并通過影響特定時(shí)點(diǎn)上企業(yè)的存量和流量現(xiàn)金流的方式導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的增加，進(jìn)而增加房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。上述信用風(fēng)險(xiǎn)的提升往往無法從房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表上得到充分體現(xiàn)，更應(yīng)引起投資人的持續(xù)關(guān)注和納入信用評(píng)級(jí)機(jī) 構(gòu)的考察體系。一、一、房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化融資融資產(chǎn)品產(chǎn)品分類分類資產(chǎn)證券化是指一種將缺乏流動(dòng)性，

3、但具有未來穩(wěn)定可預(yù)期現(xiàn)金流入的資產(chǎn)打包收集起來，建立資產(chǎn)池，并通過結(jié)構(gòu)性重組方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成可以在金融市場上出售和流通證券的融資技術(shù)。具體來看，我國房企發(fā)行的主要資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有以下類別： REITs 類類標(biāo)準(zhǔn) REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種通過發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。房地產(chǎn)信托投資基金通過集中投資于可帶來收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務(wù)式住宅，以租金收入和房地產(chǎn)升值為投資者提供定期收入。該類產(chǎn)品權(quán)益類屬性較為明顯。由于國內(nèi)尚未推出嚴(yán)格意義上 REITs 的相關(guān)法律法規(guī)，目前在市場上發(fā)行的產(chǎn)品均為類 REITs 產(chǎn)品，類 REITs 產(chǎn)品同成熟市場 R

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房地產(chǎn)企業(yè)各類證券化產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告.pdf（7頁）

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