1、濟南銀座中心項目濟南銀座中心項目 公寓價格報告公寓價格報告 定價策略定價策略 Part4 定價策略定價策略 銀座中心公寓產(chǎn)品就產(chǎn)品類型本身而言，與市場銀座中心公寓產(chǎn)品就產(chǎn)品類型本身而言，與市場LOFT公寓產(chǎn)品類似。但公寓產(chǎn)品類似。但 由于產(chǎn)品在層高、產(chǎn)權由于產(chǎn)品在層高、產(chǎn)權 、 項目周期、項目周期、 整體策略等較多方面存在差異。因整體策略等較多方面存在差異。因 此，若按傳統(tǒng)的市場比較法，通過同區(qū)域類似產(chǎn)品的多因素打分、比較、此，若按傳統(tǒng)的市場比較法，通過同區(qū)域類似產(chǎn)品的多因素打分、比較、 修正的方法較難準確地推導出本項目修正的方法較難準確地推導出本項目LOFT公寓的價格。公寓的價格。 定價方法
2、的確定定價方法的確定 世聯(lián)觀點：世聯(lián)觀點： 1）市場比較法比準均價；）市場比較法比準均價； 2）尋找溢價空間，得出溢價；）尋找溢價空間，得出溢價； 3）由市場比準均價與溢價最終合成平面產(chǎn)品核心均價區(qū)間。）由市場比準均價與溢價最終合成平面產(chǎn)品核心均價區(qū)間。 升值潛力升值潛力 規(guī)劃布局規(guī)劃布局 產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品稀缺 市場關注度市場關注度 片區(qū)形象片區(qū)形象 價值價值1616標準：標準： 交通、位置、配套、交通、位置、配套、 規(guī)模、建筑密度、自然規(guī)模、建筑密度、自然 環(huán)境、停車、噪音、視環(huán)境、停車、噪音、視 野、戶型特色、建筑外野、戶型特色、建筑外 型、內(nèi)裝修、物業(yè)管理、型、內(nèi)裝修、物業(yè)管理、 發(fā)展商品牌
3、、工程進度、發(fā)展商品牌、工程進度、 營銷策劃周密性營銷策劃周密性; ; 戶型設計戶型設計 靜態(tài)核心均價的推導靜態(tài)核心均價的推導 定價策略定價策略 重要原則：相互代替原則重要原則：相互代替原則 考慮因素考慮因素 區(qū)域區(qū)域 品質(zhì)（建筑形式、戶型范圍、品質(zhì)檔次、實用率）品質(zhì)（建筑形式、戶型范圍、品質(zhì)檔次、實用率） 客戶（客戶提及頻次、價格區(qū)間）客戶（客戶提及頻次、價格區(qū)間） 選用市場比較法來推算項選用市場比較法來推算項 目的市場可接受價格。目的市場可接受價格。 將需定價的對象與類似房將需定價的對象與類似房 地產(chǎn)進行比較，對這些類地產(chǎn)進行比較，對這些類 似房地產(chǎn)的價格做適當?shù)乃品康禺a(chǎn)的價格做適當?shù)?修正，以此確定客觀價格修正，以此確定客觀價格 的方法。的方法。 實施步驟為：搜集比較對實施步驟為：搜集比較對 象，建立價格可比基礎，象，建立價格可比基礎， 修正房地產(chǎn)狀況。修正房地產(chǎn)狀況。 市場比較法市
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