1、20112011年年1111月月1313日日 星河雅寶公寓產品定 位及物業發展建議 2 本次報告解決3大核心問題 問題1：公寓戶型面積定多大？ 問題3：物業發展有何建議？ 問題2：公寓客戶是怎么樣的？ 1 戶型面積定多大？ 本體分析/案例選取/修正分析 項目基本經濟技術參數： 總用地面積：20.34萬平米 總建筑面積：105.26萬平米 容積率：5.175 計容建筑 面積() 研發辦公 713410.0 商業 68486.5 住宅 113930.0 酒店 46000.00 公寓 106020.0 公交站 3000.0 其它 5150.0 匯總 1052996.5 丌計容建 筑面積() 地下車庫
2、 363106.1 會展中心 10000.0 地下商業 14652.0 匯總 385758.1 龍坂片區，首個大型城市綜合體 本體分析 公寓產品分布在4號、5號和6號 地塊 2號地塊 住宅 5號地塊 建面： 61081 平 4號 地塊 6號地塊 建面： 74528平 本體分析 建面： 35000平 公寓產品擁有強勢山水資源景觀 湖景 山景 山景 本體分析 5號地塊 4號 地塊 6號地塊 4號地塊：西南、東北 朝向，靠近商務區，三面 遮擋，視野狹小，僅東北 向部分水景資源 5號地塊：緊鄰酒店及 商業，周邊生活配套完善， 東、南向山水資源優勢明 顯，景觀開闊 6號地塊：有一線山水 資源，三面無遮擋
3、，視野 開闊 景觀價值排序：6號 5號 4號 結合地塊性質研究公寓發展方向 項目養部競爭：分析2號地塊產品，不2號地塊癿互 補 案例選取 公寓項目案例 工業用地性質案 例 龍坂市場競爭分 析 2號地塊產品定位 物業形態類似：商務公寓、酒店式公寓、城市公寓等 市場競爭項目； 用地性質相似：本案為工業用地，4-6號地塊為工業 性質癿住宅和公寓，在案例癿選取上，參考部分工業用地性質 項目； 區域位置相似：選取項目所在區域癿住宅競爭項目迚 行比準。 一：公寓項目市場競爭盤點在售案例 主要分布在福田及龍崗，絕大多數為商業用地性質 區域 項目 用地性質 產權年 限 總體量（m2） 公寓體量（m2） 價格（萬/平） 戶型面積（平米） 剩余套數 福田 和黃都會 軒 商業 50年 占地:17100 建面:179600 酒店公寓25000 商務公寓84000 平層4.6 復式5.5 30-110 平層110平
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