常熟東南開發(fā)區(qū)酒店式公寓項目前期定位報告.pdf(54頁)
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常熟東南開發(fā)區(qū)酒店式公寓項目前期定位報告.pdf(54頁)
1、1 常熟東南開發(fā)區(qū)項目前期定位報告常熟東南開發(fā)區(qū)項目前期定位報告 2 本報告要解決的是:由于本項目體量不大,受總體市場供需層面趨勢影響面有 限,因此,如何做好本項目定位和規(guī)劃,擇時啟動,將是項目開發(fā)最核心的問 題。為便于對報告的快速理解,本報告更多的以結(jié)論性形式表述,以避免不必要 的煩瑣! 本報告要解決的是:由于本項目體量不大,受總體市場供需層面趨勢影響面有 限,因此,如何做好本項目定位和規(guī)劃,擇時啟動,將是項目開發(fā)最核心的問 題。為便于對報告的快速理解,本報告更多的以結(jié)論性形式表述,以避免不必要 的煩瑣! 技術(shù)性 市場性 經(jīng)濟性 本報告方案圍繞三方面分 析解決問題 根據(jù)企業(yè)投資收益模式要求,
2、結(jié) 合項目地塊屬性分析、項目地塊 經(jīng)濟指標(biāo)分析、項目所在區(qū)域?qū)?性分析、適合的建筑規(guī)范制約等 等提出項目的可行方向 通過對近期區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展趨勢分 析,區(qū)域市場中各類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 研討,對前者提出的可能方向進(jìn)一 步的明確,確定項目的具體產(chǎn)品方 向(包括塔樓部分和裙房部分) 在明確的定位基礎(chǔ)上, 通過對蘇州區(qū)域房地產(chǎn)開 發(fā)成本的參照,完成項目 開發(fā)投資收益測算,在經(jīng) 濟效益上最終支持項目定 位選擇。 3 項目 分析 項目核 心定位 2010年政 策 及市場運行 周遍市場 競爭分析 項目產(chǎn)品 規(guī)劃建議 項目經(jīng) 濟測算 企業(yè)投 資目標(biāo) 地塊屬 性分析 報告整體思維導(dǎo)圖報告整體思維導(dǎo)圖 4 本案作為東南
3、開發(fā)區(qū)管委會 所在地的區(qū)域核心,希望以 地標(biāo)性的物業(yè)的建立提升區(qū) 域形象;同時政府提出土地 盡快啟動之意愿;(從用地 指標(biāo)很清楚這一目的) 企業(yè)投資目標(biāo)企業(yè)投資目標(biāo) 政府愿景政府愿景 作為地塊的開發(fā)商,該地塊 儲備多年,地塊的財務(wù)成本 較高,地塊位置日趨成熟, 現(xiàn)力爭做好臨門一腳,實現(xiàn) 項目價值最大化 開發(fā)商利益開發(fā)商利益 東南開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)發(fā)展迅 速,但辦公、商業(yè)整體氛圍 相對匱乏, 作為新興開發(fā) 區(qū)不同于成熟的地產(chǎn)市場, 因此,遵循發(fā)展現(xiàn)狀尋求階 段性市場機會點非常重要和 關(guān)鍵 市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀 在滿足政府要求的情況下實現(xiàn)本項目的利益最大化最大化! 我們所理解或需要的最大化是基于本項目個性情況而確立的: 1、目前只有一個項目,因此需要把握機會成本問題,單一項目應(yīng)圖高利潤,沒有多 項目要開發(fā), 無需完全追求滾動速度; 2、需要實現(xiàn)現(xiàn)金回流,不允許資金的沉淀或長期投資; 本案需要在政府愿景