銷售型商鋪研究報(bào)告.pdf（73頁(yè)）

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銷售型商鋪研究報(bào)告.pdf（73頁(yè)）

1、萬(wàn)達(dá)的成功之道 The research of sales shops on WANDA plaza 銷售型商鋪研究王健林的財(cái)富，來(lái)自于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中自持型商業(yè)，綜合體和酒店而正是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量如此之多，才能積累起龐大的財(cái)富萬(wàn)達(dá)模式北京上海大連成都綿陽(yáng) 個(gè)人資產(chǎn)總值140億美元萬(wàn)達(dá)的發(fā)展，豎立起了一種獨(dú)特的模式萬(wàn)達(dá)的發(fā)展模式 PART 1 萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品編年史單店模式發(fā)展時(shí)期 01-03年建筑形態(tài) 單體盒式建筑產(chǎn)品類型純商業(yè) 選址特點(diǎn) 核心商圈黃金地段規(guī)模體量 5萬(wàn)平方米左右業(yè)態(tài)功能代表項(xiàng)目商業(yè) 長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)、南昌萬(wàn)達(dá) 20%的商業(yè)散售，散售部分為一層商鋪。第一代

2、產(chǎn)品組合店模式發(fā)展時(shí)期 04-05年建筑形態(tài) 組合盒式建筑或盒子+高層產(chǎn)品類型純商業(yè)或商業(yè)+高層選址特點(diǎn) 核心商圈黃金地段規(guī)模體量 10萬(wàn)平方米左右業(yè)態(tài)功能商業(yè)或商業(yè)+居住/酒店代表項(xiàng)目武漢萬(wàn)達(dá)、哈爾濱萬(wàn)達(dá) 購(gòu)物中心真正的“只租不售”。后來(lái)采取整體銷售緩解資金壓力。第二代產(chǎn)品城市綜合體模式發(fā)展時(shí)期 06年以后建筑形態(tài) 盒子+街區(qū)+高層產(chǎn)品類型綜合體選址特點(diǎn) 城市副中心，新區(qū)中心規(guī)模體量 50-100萬(wàn)平方米左右業(yè)態(tài)功能住宅+商業(yè)+辦公+酒店代表項(xiàng)目北京CBD萬(wàn)達(dá) 核心商業(yè)購(gòu)物中心“只租不售”。銷售部分占項(xiàng)目整理比例40%-60%。第三代產(chǎn)

3、品項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的命脈現(xiàn)金流資金建設(shè) 銷售開(kāi)發(fā)過(guò)程銀行不可能無(wú)止境的貸款，而萬(wàn)達(dá)采取的又是快速?gòu)?fù)制擴(kuò)張戰(zhàn)略，在資金周轉(zhuǎn)要求上非常高。如何將手上有的現(xiàn)金運(yùn)作的好，將上圖所示的循環(huán)轉(zhuǎn)得快，是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都想做到的。可復(fù)制模塊的確立初期出現(xiàn)的問(wèn)題在第一代，第二代產(chǎn)品中，由于自持物業(yè)比例很高，主力店的租金收入比較低，回報(bào)慢，導(dǎo)致商業(yè) 資金鏈條偏緊，影響整體經(jīng)營(yíng)收入，第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更豐富的業(yè)態(tài)組合購(gòu)物中心高級(jí)酒店寫字樓公寓住宅第三代產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)調(diào)整了物業(yè)結(jié)構(gòu)：在做購(gòu)物中心的同時(shí)，開(kāi)發(fā)部分寫字樓、住宅或者商務(wù)公寓，通過(guò)出售這部分物業(yè)，獲取充足資金來(lái)支持商業(yè)經(jīng)營(yíng)。大商業(yè) 大商業(yè)就像心臟沒(méi)有心臟血液無(wú)法流動(dòng) 銷售型物業(yè)就像血管沒(méi)有血管心臟也無(wú)法存活酒店寫字樓住宅商鋪自持商業(yè)與銷售物業(yè)相互依存，互為支撐大商業(yè)，必須有銷售物業(yè)，更必須有沒(méi)有大商業(yè)，缺少一個(gè)核心吸

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