房地產企業降低稅負的基本方法和相關會計政策培訓課件.pdf（51頁）
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房地產企業降低稅負的基本方法和相關會計政策培訓課件.pdf（51頁）
1、房地產企業降低稅負的房地產企業降低稅負的 基本方法和相關會計政策基本方法和相關會計政策 一、房地產企業涉及的主要稅收一、房地產企業涉及的主要稅收 1、營業稅：該稅收是按銷售收入 的5%征收，房地產企業在收到預收款 時就要上交。 2、營業稅附加：包括城市建設 維費（按營業稅稅額的7%交納）、教 育費附加（按營業稅稅額的3%交納）、 地方教育費附加（按營業稅稅額的2% 交納）、水利建設基金（按收入的 0.1%，這一項我們經常能去爭取一些 優惠，少交一些）。 3、土地增值稅：土地增值稅是 對轉讓國有土地使用權、地上建筑物 及其附著物并取得收入（簡單說就是 轉讓房地產取得的收入）的單位和個 人，就其轉
2、讓房地產所取得的增值額 征收的一種稅。 （1）增值額的計算： 增值額收入扣除額 （2）扣除額： 扣除額是以下各項相加： 土地費用 建筑成本（包括直接組織、管理開發項目發 生的費用。主要是工程管理人員的工資及相 關的費用） 開發費用（利息可按實扣除或者是土地費用 和建筑成本的5%計算；管理及銷售費用按土 地費用和建筑成本的5%計算） 與轉讓相關和稅金（營業稅及附加） 加計扣除額（房地產企業可以按土地成本和 建筑成本的20%扣除） 一般我們在測算一個項目應交的土地增 值稅扣除額時會用簡單的計算方法，即： 扣除額（土地成本建筑成本）扣除額（土地成本建筑成本） （1+30%）收入）收入 5.5% （3
3、）稅率 增值額未超過扣除額的50%部分，稅率 為30%； 增值額超過扣除額50%、未超過100% 部份，稅率為40%； 增值額超過扣除額50%、未超過100% 部份，稅率為40%； 增值額超過扣除額200%部份，稅率為 60%。 例： 一個別墅項目土地賬面成本是1000萬 元，建筑成本是3000萬元，銷售收入 15000萬元。我們可以比較簡單地測算應交 的土地增值稅是多少? 簡單測算扣除額應該是： （1000萬+3000萬）（1+30%）+15000 5.5%=6000萬元(取整數) 增值額=15000萬元-6000萬元=9000萬元 增值額3000萬元稅率是30%,應交稅900萬元(未 超過50%部分)； 增值額6000萬元稅率是40%,應交稅2400萬元 (超過50%,但未超過100%部分)。 合計交稅3300萬元 （4）稅收優惠政策： 普通標準住宅增值額未超過20%的免征， 超過20
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