1、棕櫚灣二期別墅價格建議 【目標 】 速度目標 價格目標 品牌目標 9月末別墅開盤，首批爭取去化30套以上，同時保證年底實現60套的目標 以市場、客戶為導向，制定合理的價格，保證首批的銷售 通過價格標桿和熱銷，進一步提升項目的品牌形象 “三重目標”速度，價格，品牌 【報告思路】 1項目背景分析 2推售節奏及價格策略 3核心均價的推導 4價目表形成 5營銷策略鋪排 1.1宏觀大勢 1.3客戶分析 1.4本體分析 1.2競爭分析 【項目背景分析】 【宏觀大勢 】 國十一條國十條 國五條 新國八條 本輪調控目標是抑制房價過快增長，而非房價下降 本輪調控的重點依舊是打壓投機、投資性需求，但相 較之前的政
2、策，改善型需求或將被更大程度的誤傷。 在房價不 斷上漲的 背景下，1 月新國八 條出臺。 【宏觀大勢】 緊縮政策下，市場受擠壓，下一階段或以價換量 常七條2月出臺，未提及限購，但當前常州要被限購的風聲很大。全市上半年 住宅成交量受到政策限制，價格維持高位，市場競爭壓力加大，積壓的購房 需求或在2012年釋放反彈 【宏觀大勢】 中小面積是成交主力，大面積市場成交穩定 90以下的首置和120以下的首改是市場供應和去化的主力，120-144的 再改類產品今年以來尤其是7月份由于限購的風聲供需兩端都比較活躍 【宏觀大勢 】 3月中下旬，或受常州“調控七條”的影響，樓市開始走低，出現拐點， 并由此開始樓
3、市持續“后勁不足”，成交量一路低水平平穩發展。近期又 出二三線城市即將限購，常州岌岌可危。各開發商搶時間出貨。 明確新建住房價格控制目標 大面積建設保障性住房，確保中等偏下收入家庭戶戶有房住 限房價、競地價，從源頭上遏制房價過快上漲勢頭 科學確定供地總量和結構，規范用地管理 實行差別化信貸稅收政策 加強房地產市場監管，嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源等違規行為 對房價過快上漲的地區政府實施問責 常州房地產已出臺的“常七條” 政 策 而即將面臨的是：二三線城市房價上漲過快 新一輪限購城市名單8月即將出臺 ，并且要求各地政府針對限購出具事少五條的相關特征要求。 【宏觀大勢 】 宏觀調控下的常州市場愈發冷淡 新政前：2011年1月中上旬受2010年樓市高溫 余熱的影響，住宅成交呈現波動高成交量走勢， 而二月又恰逢春節，在全國幾乎停工的狀態下， 住宅成交也達到最低點。2月中下旬開始樓市再 次回暖，一路飆
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