北京石佛營項目豪宅定位思路報告.ppt（240頁）
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北京石佛營項目豪宅定位思路報告.ppt（240頁）
1、保利石佛營項目豪宅定位思路 前言（豪宅路線是唯一選擇） 首先，石佛營住宅宗地臨近東四環，西南側為紅領巾公園及公園 1872項目。樓面地價約為23000元/平米。 不論是位置，周邊市場環境，還是土地成本都決定了項目要以豪 宅路線進軍市場。 前言（三個前提是本文的基礎） 其次，項目所屬地塊屬于北京東部地區的核心地塊；但區域缺乏 天然的資源環境，且周邊環境不佳；同時，該地塊也是保利首次 開發豪宅的項目。 因此，本文后文所述均基于以上三點來展開。 PART 1 項目豪宅開發的核心思想 什么是豪宅? 從字面上可以簡單地理解為“富人居住的豪華住宅”，與普通 住宅相比豪宅占據了更多的資源。 1、豪宅只是一個
2、相對的概念，可以根據資源占有程度不同進行分類 2、豪宅較之普通住宅要具有更多的唯一性和稀缺性 3、豪宅要有氣質和靈魂 豪宅的分類 豪宅只是一個相對的概念，可以根據資源占有程度不同進行分類 豪宅分類 項目名稱 城市資源 自然資源 人文資源 一線豪宅 盤古七星公館 佳 佳 佳 湯臣一品 佳 佳 佳 御園 佳 佳 佳 紫御府 佳 佳 優 釣魚臺七號院 佳 佳 佳 二線豪宅 星河灣 優 無 無 合生霄云路8號 優 優 無 泛海國際 優 優 無 公園1872 優 優 無 三線豪宅 萬科公園五號 優 優 無 萬科藍山 優 無 無 豪宅的資源占有 程度對豪宅的分類 起到至關重要的作 用。 但同時我們也可 以
3、看到，在非一線 豪宅中，資源的占 有程度相對弱化， 其他因素的強弱可 以改變項目的分類 序列，如：星河灣。 本案地塊所占有的三大資源并不充分，處于2-3線之間，后期打造尤為重要 豪宅的產品價值屬性 豪宅較之普通住宅要具有更多的唯一性和稀缺性，這不僅體現在上 文所述的三大資源方面，還包括產品本身的唯一性及稀缺性打造。 產 品 的 顯 性 價 值 屬 性 更優的建筑材料 更好的裝修、裝飾材料 更高的綠化要求 產 品 的 隱 性 價 值 屬 性 規劃設計師 建筑設計師 園林景觀設計師 品牌整合 理念的創意和智慧 更多的科技手段 更優的設備設施 以前文所述的11個豪宅項目為例： 一線豪宅參考案例：湯臣一品 特別定制與迪拜塔相同的標準，擅長與陽光溝通過 外立面顏色為“琥珀黃”，通過日本三菱定制的外墻鋁復合板，納米技術的自動 保潔能力，同時令建筑在不同時間的陽光照射下，折射出不同的光彩； 湯臣一品 大
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