1、萬(wàn)科順義望泉家園項(xiàng)目萬(wàn)科順義望泉家園項(xiàng)目初步定位策劃報(bào)告初步定位策劃報(bào)告2023年10月第 2 頁(yè) 思源顧問(wèn)本案定位基本思路本案定位基本思路項(xiàng)目現(xiàn)狀分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、威脅項(xiàng)目現(xiàn)狀分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、威脅順義區(qū)城市功能定位順義區(qū)城市功能定位望泉家園主題概念定位望泉家園主題概念定位目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位本案初步產(chǎn)品定位和規(guī)劃布局建議本案初步產(chǎn)品定位和規(guī)劃布局建議經(jīng)濟(jì)分析和營(yíng)銷推廣（下一步深化工作）經(jīng)濟(jì)分析和營(yíng)銷推廣（下一步深化工作）2023年10月第 3 頁(yè) 思源顧問(wèn)對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的理解對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的理解1、規(guī)范和促進(jìn)順義區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展；、規(guī)范和

2、促進(jìn)順義區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展；2、保證土地資源的合理利用和綜合效益最大化；、保證土地資源的合理利用和綜合效益最大化；3、推動(dòng)順義區(qū)的城市化開(kāi)發(fā)進(jìn)程；、推動(dòng)順義區(qū)的城市化開(kāi)發(fā)進(jìn)程；2023年10月第 4 頁(yè) 思源顧問(wèn)目目 錄錄一、用地開(kāi)發(fā)條件及一、用地開(kāi)發(fā)條件及SWOT分析分析從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位二、順義區(qū)城市功能定位在大北京區(qū)域打造在大北京區(qū)域打造“順義同核新城順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位三、望泉家園主題概念定位“樣板化樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略循序

3、漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位五、望泉家園整體定位鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、七、C區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接2023年10月第 5 頁(yè) 思源顧問(wèn)地理位置地理位置 本案位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)中心地區(qū)，本案位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)中心地區(qū)，交通便利。從本案所在地出發(fā)，沿交通便利。從本案所在地出發(fā)，沿順平路乘車順平路乘車15分鐘可以到達(dá)首都國(guó)分鐘可以到達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)際

4、機(jī)場(chǎng) 用地東側(cè)為順西路，地塊東面是煤用地東側(cè)為順西路，地塊東面是煤炭公司貨場(chǎng)和石油公司炭公司貨場(chǎng)和石油公司 用地南側(cè)為順平路，規(guī)劃中的二、用地南側(cè)為順平路，規(guī)劃中的二、三、四期用地都有一部分靠近順平三、四期用地都有一部分靠近順平路路 用地西側(cè)為城市主干道順義西二環(huán)用地西側(cè)為城市主干道順義西二環(huán)2023年10月第 6 頁(yè) 思源顧問(wèn)規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍（紅線內(nèi)為策劃范圍）（紅線內(nèi)為策劃范圍）A區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)E區(qū)F區(qū)G區(qū)順美服裝廠已出讓給漁陽(yáng)公司的2023年10月第 7 頁(yè) 思源顧問(wèn)用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)各項(xiàng)指標(biāo)各項(xiàng)指標(biāo)B BC CD DE EF FG G合計(jì)合計(jì)招標(biāo)招標(biāo)漁陽(yáng)漁陽(yáng)總用地面積（公

5、頃）總用地面積（公頃）14.755.4101.6建設(shè)用地面積（公頃）建設(shè)用地面積（公頃）19.8213.14.714.5010.274.5518.1184.4總建筑面積（萬(wàn)平米）總建筑面積（萬(wàn)平米）26.6418.347.6717.3413.943.4617.20101.3住宅建筑面積（萬(wàn)平米）住宅建筑面積（萬(wàn)平米）25.0418.347.6711.8411.5413.387.3（86.2%）公建總建筑面積（萬(wàn)平米）公建總建筑面積（萬(wàn)平米）1.65.502.403.461.013.96（13.8%）容積率容積率1.341.41.61.201.360.860.951.2說(shuō)明說(shuō)明C區(qū)招標(biāo)地塊已有規(guī)

6、劃意見(jiàn)書(shū)，因此指標(biāo)確實(shí)；區(qū)招標(biāo)地塊已有規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，因此指標(biāo)確實(shí)；其它地塊以現(xiàn)有規(guī)劃方案計(jì)算，整體容積率按其它地塊以現(xiàn)有規(guī)劃方案計(jì)算，整體容積率按1.2估算。估算。2023年10月第 8 頁(yè) 思源顧問(wèn)地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 C區(qū)和區(qū)和G區(qū)地塊已經(jīng)基本完成拆遷，區(qū)地塊已經(jīng)基本完成拆遷，平整情況較好；平整情況較好；其他地塊有待拆遷。其他地塊有待拆遷。2023年10月第 9 頁(yè) 思源顧問(wèn)周邊環(huán)境周邊環(huán)境宗地南端宗地南端的順平路的順平路宗地西側(cè)待建宗地西側(cè)待建的西二環(huán)路現(xiàn)狀的西二環(huán)路現(xiàn)狀2023年10月第 10 頁(yè) 思源顧問(wèn)周邊環(huán)境周邊環(huán)境GG地塊南端地塊南端的綠化隔離帶的綠化隔離帶宗地內(nèi)的現(xiàn)狀宗地內(nèi)的現(xiàn)狀水

7、渠及林帶水渠及林帶2023年10月第 11 頁(yè) 思源顧問(wèn)周邊環(huán)境周邊環(huán)境 在宗地東南側(cè)保留的順美服裝廠在宗地東南側(cè)保留的順美服裝廠會(huì)對(duì)地塊整體開(kāi)發(fā)帶來(lái)不利影響。會(huì)對(duì)地塊整體開(kāi)發(fā)帶來(lái)不利影響。特別是對(duì)東南側(cè)靠近順西路的地特別是對(duì)東南側(cè)靠近順西路的地塊開(kāi)發(fā)，此地塊上建筑物業(yè)形態(tài)塊開(kāi)發(fā)，此地塊上建筑物業(yè)形態(tài)的選擇就會(huì)受到限制。的選擇就會(huì)受到限制。2023年10月第 12 頁(yè) 思源顧問(wèn)C地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 地塊本身已經(jīng)基本平整地塊本身已經(jīng)基本平整 地塊本身沒(méi)有自然景觀地塊本身沒(méi)有自然景觀 從規(guī)劃圖上可以看到該地塊不完整從規(guī)劃圖上可以看到該地塊不完整（東北方有保留的學(xué)校，西北方有（東北方有保留的學(xué)校，西北

8、方有已經(jīng)出讓給漁陽(yáng)公司的地）已經(jīng)出讓給漁陽(yáng)公司的地）2023年10月第 13 頁(yè) 思源顧問(wèn)C地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊北側(cè)地塊北側(cè)的保留建筑的保留建筑地塊南側(cè)已建地塊南側(cè)已建的居住建筑的居住建筑2023年10月第 14 頁(yè) 思源顧問(wèn)C地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境地塊東側(cè)的地塊東側(cè)的煤炭公司貨場(chǎng)煤炭公司貨場(chǎng)（據(jù)悉會(huì)搬遷）（據(jù)悉會(huì)搬遷）地塊東南側(cè)地塊東南側(cè)的石油公司的石油公司2023年10月第 15 頁(yè) 思源顧問(wèn)配套設(shè)施配套設(shè)施 本案周邊的配套設(shè)施極少本案周邊的配套設(shè)施極少 順義二中將搬遷順義二中將搬遷 周邊建材市場(chǎng)較為集中，周邊建材市場(chǎng)較為集中，區(qū)域整體形象欠佳區(qū)域整體形象欠佳2023年10月第 16

9、 頁(yè) 思源顧問(wèn)順平路綠化帶順平路綠化帶首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)待建的二環(huán)路待建的二環(huán)路及綠化帶及綠化帶本案可利用的優(yōu)勢(shì)資源本案可利用的優(yōu)勢(shì)資源2023年10月第 17 頁(yè) 思源顧問(wèn)順平路噪音干擾順平路噪音干擾待建的二環(huán)路待建的二環(huán)路噪音干擾噪音干擾本案的劣勢(shì)因素本案的劣勢(shì)因素煤廠煤廠石油公司石油公司建材城建材城鐵路鐵路回遷樓回遷樓2023年10月第 18 頁(yè) 思源顧問(wèn)地塊地塊SWOT分析分析S S 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)W W 劣勢(shì)劣勢(shì)處于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)中心地帶，占據(jù)順義西大門(mén)處于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)中心地帶，占據(jù)順義西大門(mén)的特殊地帶；的特殊地帶；地塊臨順平路和擬建的二環(huán)路，交通便利；地塊臨順平路和擬建的二環(huán)路，交通

10、便利；本項(xiàng)目本項(xiàng)目100萬(wàn)建設(shè)規(guī)模，具備規(guī)模效應(yīng)；萬(wàn)建設(shè)規(guī)模，具備規(guī)模效應(yīng)；地塊內(nèi)的水渠和綠化林帶，改造后可提升項(xiàng)目地塊內(nèi)的水渠和綠化林帶，改造后可提升項(xiàng)目品質(zhì)；品質(zhì)；地塊東側(cè)的煤炭公司貨場(chǎng)和石油公司的儲(chǔ)地塊東側(cè)的煤炭公司貨場(chǎng)和石油公司的儲(chǔ)油罐嚴(yán)重影響項(xiàng)目的景觀；油罐嚴(yán)重影響項(xiàng)目的景觀；地塊內(nèi)保留的漁陽(yáng)公司土地、順美服裝廠地塊內(nèi)保留的漁陽(yáng)公司土地、順美服裝廠以及保留的學(xué)校會(huì)對(duì)地塊整體開(kāi)發(fā)不利；以及保留的學(xué)校會(huì)對(duì)地塊整體開(kāi)發(fā)不利；地塊南側(cè)的順平路白天機(jī)動(dòng)車輛噪音太大地塊南側(cè)的順平路白天機(jī)動(dòng)車輛噪音太大整個(gè)地塊周邊的環(huán)境很差，目前不能對(duì)本整個(gè)地塊周邊的環(huán)境很差，目前不能對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升發(fā)揮作用；

11、項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升發(fā)揮作用；整個(gè)地塊周邊的基礎(chǔ)配套和生活配套少；整個(gè)地塊周邊的基礎(chǔ)配套和生活配套少；O O 機(jī)遇機(jī)遇T T 威脅威脅 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)該區(qū)域的拉動(dòng)；奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)該區(qū)域的拉動(dòng)；順義區(qū)新城建設(shè)和城市規(guī)劃的大力推進(jìn)；順義區(qū)新城建設(shè)和城市規(guī)劃的大力推進(jìn)；在北京規(guī)劃的軌道交通中，有沿地塊南界順平在北京規(guī)劃的軌道交通中，有沿地塊南界順平路至現(xiàn)狀鐵路處（項(xiàng)目東界外約路至現(xiàn)狀鐵路處（項(xiàng)目東界外約300300米）折向米）折向北的輕軌線；北的輕軌線；地塊西側(cè)對(duì)面在地塊西側(cè)對(duì)面在“順義區(qū)域結(jié)構(gòu)空間發(fā)展規(guī)劃順義區(qū)域結(jié)構(gòu)空間發(fā)展規(guī)劃”中為沿六環(huán)的綠化隔離帶，將來(lái)可能成為借景中為沿六環(huán)的綠化隔離帶，將來(lái)可能成為借景資

12、源資源北京主城區(qū)的向心力和不可動(dòng)搖的地位，北京主城區(qū)的向心力和不可動(dòng)搖的地位，在短期內(nèi)無(wú)法改變；在短期內(nèi)無(wú)法改變；北京擴(kuò)大化和郊區(qū)化建設(shè)的整體啟動(dòng)有可北京擴(kuò)大化和郊區(qū)化建設(shè)的整體啟動(dòng)有可能形成競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，而有基礎(chǔ)的郊區(qū)集合能形成競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，而有基礎(chǔ)的郊區(qū)集合將導(dǎo)致資源的分流；將導(dǎo)致資源的分流；順義城區(qū)周邊中、低檔別墅項(xiàng)目和順義城順義城區(qū)周邊中、低檔別墅項(xiàng)目和順義城區(qū)價(jià)格在區(qū)價(jià)格在4500左右的高檔住宅項(xiàng)目（如：左右的高檔住宅項(xiàng)目（如：金漢金漢.綠港、裕龍花園五期）對(duì)本案的沖擊綠港、裕龍花園五期）對(duì)本案的沖擊2023年10月第 19 頁(yè) 思源顧問(wèn)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 處于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)中心地帶，占據(jù)順義西大門(mén)

13、的特殊地帶；處于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)中心地帶，占據(jù)順義西大門(mén)的特殊地帶；地塊臨順平路和擬建的二環(huán)路，交通便利；地塊臨順平路和擬建的二環(huán)路，交通便利；本項(xiàng)目本項(xiàng)目100100萬(wàn)建設(shè)規(guī)模，具備規(guī)模效應(yīng)；萬(wàn)建設(shè)規(guī)模，具備規(guī)模效應(yīng)；地塊內(nèi)的水渠和綠化林帶，改造后可提升項(xiàng)目品質(zhì)；地塊內(nèi)的水渠和綠化林帶，改造后可提升項(xiàng)目品質(zhì)；2023年10月第 20 頁(yè) 思源顧問(wèn)劣勢(shì)劣勢(shì) 地塊東側(cè)的煤炭公司貨場(chǎng)和石油公司的儲(chǔ)油罐嚴(yán)重影響項(xiàng)目的景觀；地塊東側(cè)的煤炭公司貨場(chǎng)和石油公司的儲(chǔ)油罐嚴(yán)重影響項(xiàng)目的景觀；地塊內(nèi)保留的漁陽(yáng)公司土地、順美服裝廠以及保留的學(xué)校會(huì)對(duì)地塊整體開(kāi)地塊內(nèi)保留的漁陽(yáng)公司土地、順美服裝廠以及保留的學(xué)校會(huì)對(duì)地塊整

14、體開(kāi)發(fā)不利；發(fā)不利；地塊南側(cè)的順平路白天機(jī)動(dòng)車輛噪音太大；地塊南側(cè)的順平路白天機(jī)動(dòng)車輛噪音太大；整個(gè)地塊周邊的環(huán)境很差，目前不能對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升發(fā)揮作用；整個(gè)地塊周邊的環(huán)境很差，目前不能對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升發(fā)揮作用；整個(gè)地塊周邊的基礎(chǔ)配套和生活配套少；整個(gè)地塊周邊的基礎(chǔ)配套和生活配套少；2023年10月第 21 頁(yè) 思源顧問(wèn)機(jī)遇機(jī)遇 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)該區(qū)域的拉動(dòng)；奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)該區(qū)域的拉動(dòng)；順義區(qū)新城建設(shè)和城市規(guī)劃的大力推進(jìn)；順義區(qū)新城建設(shè)和城市規(guī)劃的大力推進(jìn)；在北京規(guī)劃的軌道交通中，有沿地塊南界順平路至現(xiàn)狀鐵路處（項(xiàng)目東界在北京規(guī)劃的軌道交通中，有沿地塊南界順平路至現(xiàn)狀鐵路處（項(xiàng)目東界外約外約3003

15、00米）折向北的輕軌線；米）折向北的輕軌線；地塊西側(cè)對(duì)面在地塊西側(cè)對(duì)面在“順義區(qū)域結(jié)構(gòu)空間發(fā)展規(guī)劃順義區(qū)域結(jié)構(gòu)空間發(fā)展規(guī)劃”中為沿六環(huán)的綠化隔離帶，中為沿六環(huán)的綠化隔離帶，將來(lái)可能成為借景資源；將來(lái)可能成為借景資源；2023年10月第 22 頁(yè) 思源顧問(wèn)威脅威脅 北京主城區(qū)的向心力和不可動(dòng)搖的地位，在短期內(nèi)無(wú)法改變；北京主城區(qū)的向心力和不可動(dòng)搖的地位，在短期內(nèi)無(wú)法改變；北京擴(kuò)大化和郊區(qū)化建設(shè)的整體啟動(dòng)有可能形成競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，而有基礎(chǔ)的北京擴(kuò)大化和郊區(qū)化建設(shè)的整體啟動(dòng)有可能形成競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，而有基礎(chǔ)的郊區(qū)集合將導(dǎo)致資源的分流；郊區(qū)集合將導(dǎo)致資源的分流；順義城區(qū)周邊中、低檔別墅項(xiàng)目和順義城區(qū)價(jià)格在順義

16、城區(qū)周邊中、低檔別墅項(xiàng)目和順義城區(qū)價(jià)格在4500左右的高檔住宅項(xiàng)左右的高檔住宅項(xiàng)目（如：金漢目（如：金漢.綠港、裕龍花園五期）對(duì)本案的沖擊；綠港、裕龍花園五期）對(duì)本案的沖擊；2023年10月第 23 頁(yè) 思源顧問(wèn)SWOT分析結(jié)論分析結(jié)論從本案位于順義西大門(mén)的特殊地理位置，交通條件優(yōu)越，但是地塊內(nèi)存在從本案位于順義西大門(mén)的特殊地理位置，交通條件優(yōu)越，但是地塊內(nèi)存在原有保留建筑物，不利于整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)周邊環(huán)境有待改善。原有保留建筑物，不利于整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)周邊環(huán)境有待改善。因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要積極借勢(shì)奧運(yùn)效應(yīng)和順義區(qū)因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要積極借勢(shì)奧運(yùn)效應(yīng)和順義區(qū)“新城新城”開(kāi)發(fā)的大形勢(shì)，開(kāi)發(fā)的大形勢(shì)，

17、從城市運(yùn)營(yíng)的更高起點(diǎn)，認(rèn)清項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宏觀戰(zhàn)略意義，把握本項(xiàng)目的開(kāi)從城市運(yùn)營(yíng)的更高起點(diǎn)，認(rèn)清項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宏觀戰(zhàn)略意義，把握本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向。發(fā)方向。2023年10月第 24 頁(yè) 思源顧問(wèn)目目 錄錄一、用地開(kāi)發(fā)條件及一、用地開(kāi)發(fā)條件及SWOT分析分析從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位二、順義區(qū)城市功能定位在大北京區(qū)域打造在大北京區(qū)域打造“順義同核新城順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位三、望泉家園主題概念定位“樣板化樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)循序漸進(jìn)、逐步

18、完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位五、望泉家園整體定位鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、七、C區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接2023年10月第 25 頁(yè) 思源顧問(wèn)區(qū)域城市功能定位的基本原則區(qū)域城市功能定位的基本原則從城市運(yùn)營(yíng)的高度出發(fā)，把握項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略；從城市運(yùn)營(yíng)的高度出發(fā)，把握項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略；跳出跳出1500畝用地，考慮順義區(qū)在大北京區(qū)域的整體定位；畝用地，考慮順義區(qū)在大北京區(qū)域的整體定位；

19、配合順義區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和居住區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，提升區(qū)域價(jià)值；配合順義區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和居住區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，提升區(qū)域價(jià)值；配合順義區(qū)城市總體規(guī)劃，協(xié)調(diào)健康發(fā)展；配合順義區(qū)城市總體規(guī)劃，協(xié)調(diào)健康發(fā)展；從北京市城市運(yùn)營(yíng)面臨的問(wèn)題和順義區(qū)發(fā)展存在的問(wèn)題入手；從北京市城市運(yùn)營(yíng)面臨的問(wèn)題和順義區(qū)發(fā)展存在的問(wèn)題入手；充分借鑒既有的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，探討本區(qū)域的城市功能定位；充分借鑒既有的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，探討本區(qū)域的城市功能定位；如何打破現(xiàn)有的城市行政區(qū)劃，以更開(kāi)放的視野進(jìn)行思考，是我們?nèi)绾未蚱片F(xiàn)有的城市行政區(qū)劃，以更開(kāi)放的視野進(jìn)行思考，是我們對(duì)該區(qū)域進(jìn)行城市功能定位的基本出發(fā)點(diǎn)。對(duì)該區(qū)域進(jìn)行城市功能定位的基本出發(fā)點(diǎn)。2023

20、年10月第 26 頁(yè) 思源顧問(wèn)順義區(qū)城市功能定位順義區(qū)城市功能定位 北京市城市規(guī)劃研究北京市城市規(guī)劃研究 國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究 順義區(qū)城市功能定位順義區(qū)城市功能定位2023年10月第 27 頁(yè) 思源顧問(wèn)北京城市發(fā)展的階段目標(biāo)北京城市發(fā)展的階段目標(biāo) 2004年至年至2008年年北京要率先在全國(guó)基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，構(gòu)建國(guó)際大北京要率先在全國(guó)基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，構(gòu)建國(guó)際大都市的基本構(gòu)架；都市的基本構(gòu)架；2009年至年至2020年年全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，確立具有鮮明特色的國(guó)際大都全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，確立具有鮮明特色的國(guó)際大都市的地位；市的地位；2021年至年至2050年年將建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)全面協(xié)

21、調(diào)可持續(xù)發(fā)將建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的城市，進(jìn)入世界城市行列。展的城市，進(jìn)入世界城市行列。2023年10月第 28 頁(yè) 思源顧問(wèn)北京城市總布局的基本方針北京城市總布局的基本方針改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過(guò)于集中在市區(qū)的狀況，從現(xiàn)在起改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過(guò)于集中在市區(qū)的狀況，從現(xiàn)在起城市建設(shè)重點(diǎn)要逐步從城市建設(shè)重點(diǎn)要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移；大力市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移；大力發(fā)展遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)，發(fā)展遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，進(jìn)一步加強(qiáng)與首都周圍的城實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，進(jìn)一步加強(qiáng)與首都周圍的城市和地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。市

22、和地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。2023年10月第 29 頁(yè) 思源顧問(wèn)北京市最新城市發(fā)展規(guī)劃北京市最新城市發(fā)展規(guī)劃“兩軸兩軸”北京傳統(tǒng)中軸線和長(zhǎng)安街北京傳統(tǒng)中軸線和長(zhǎng)安街沿線構(gòu)成的十字軸；沿線構(gòu)成的十字軸；“兩帶兩帶”北起懷柔、密云，重點(diǎn)為北起懷柔、密云，重點(diǎn)為順義、通州、亦莊的順義、通州、亦莊的“東部發(fā)展帶東部發(fā)展帶”，以及包括延慶、昌平、良鄉(xiāng)、黃村等在以及包括延慶、昌平、良鄉(xiāng)、黃村等在內(nèi)的內(nèi)的“西部生態(tài)帶西部生態(tài)帶”；“多中心多中心”在市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)在市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)CBDCBD、奧運(yùn)公園、中關(guān)村等多個(gè)綜合服務(wù)區(qū)，奧運(yùn)公園、中關(guān)村等多個(gè)綜合服務(wù)區(qū)，在在“兩帶兩帶”上規(guī)劃上規(guī)劃1111個(gè)個(gè)新城新城。確定確定

23、“兩軸兩軸兩帶兩帶多中心多中心”的新格局的新格局 2023年10月第 30 頁(yè) 思源顧問(wèn)北京市最新城市發(fā)展規(guī)劃北京市最新城市發(fā)展規(guī)劃在原有的衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔(dān)疏散中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶在原有的衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔(dān)疏散中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)，具有相對(duì)獨(dú)立性。動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)，具有相對(duì)獨(dú)立性。規(guī)劃新城規(guī)劃新城11個(gè)分別為通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、個(gè)分別為通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門(mén)頭溝。平谷、延慶、門(mén)頭溝。其中，重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊其中，重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的

24、通州、順義和亦莊3個(gè)新城。個(gè)新城。2023年10月第 31 頁(yè) 思源顧問(wèn)北京市最新城市發(fā)展規(guī)劃北京市最新城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)根據(jù)北京城市總體規(guī)劃（北京城市總體規(guī)劃（2004200420202020年）年），新城是新的城市空間，新城是新的城市空間結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點(diǎn)。結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點(diǎn)。新城應(yīng)成為北京中心城人口和職能新城應(yīng)成為北京中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成形成規(guī)模效益和聚集效益。規(guī)模效益和聚集效益。郊區(qū)化發(fā)展是未來(lái)重點(diǎn)郊區(qū)化發(fā)展是未來(lái)重點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：北京城市總體規(guī)劃（北京城市總體規(guī)劃（2004202020042020年）年）2023年10月第

25、32 頁(yè) 思源顧問(wèn)1 1兩軸兩帶多中心的城市新兩軸兩帶多中心的城市新規(guī)劃促進(jìn)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃促進(jìn)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展；發(fā)展；北京市城市規(guī)劃對(duì)本案的影響北京市城市規(guī)劃對(duì)本案的影響2 2 郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求增郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求增長(zhǎng)隨之帶來(lái)的潛在消費(fèi)長(zhǎng)隨之帶來(lái)的潛在消費(fèi)客戶多；客戶多；3 3房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)有效降低本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和勢(shì)有效降低本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；2023年10月第 33 頁(yè) 思源顧問(wèn)順義區(qū)城市功能定位順義區(qū)城市功能定位 北京市城市規(guī)劃研究北京市城市規(guī)劃研究 國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究 順義區(qū)城市功能定位順義區(qū)城市功能定位202

26、3年10月第 34 頁(yè) 思源顧問(wèn)國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究1、國(guó)內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程、國(guó)內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程2、國(guó)外、國(guó)外“新城新城”發(fā)展模式發(fā)展模式3、區(qū)域發(fā)展理論、區(qū)域發(fā)展理論新都市主義新都市主義4、區(qū)域發(fā)展理論、區(qū)域發(fā)展理論同核城市規(guī)劃同核城市規(guī)劃2023年10月第 35 頁(yè) 思源顧問(wèn)世界城市發(fā)展的四個(gè)階段世界城市發(fā)展的四個(gè)階段 城市化城市化郊區(qū)化郊區(qū)化同核城市同核城市新都市主義新都市主義追求品質(zhì)追求品質(zhì);交通便利交通便利;人氣夠旺人氣夠旺;身份象征身份象征親近自然；親近自然；空間開(kāi)闊；空間開(kāi)闊；低人口密度低人口密度道路通暢道路通暢由于交通及配由于交通及配套問(wèn)題，許多套問(wèn)題，許多人重新

27、回到城人重新回到城市，要求城市市，要求城市具有與郊區(qū)生具有與郊區(qū)生活相近的環(huán)境活相近的環(huán)境品質(zhì)品質(zhì)郊區(qū)逐步發(fā)展郊區(qū)逐步發(fā)展城市功能，具城市功能，具備城市的生活備城市的生活品質(zhì)，形成城品質(zhì)，形成城鄉(xiāng)同質(zhì)化和各鄉(xiāng)同質(zhì)化和各個(gè)城市群個(gè)城市群2023年10月第 36 頁(yè) 思源顧問(wèn)中國(guó)城市發(fā)展所處的階段中國(guó)城市發(fā)展所處的階段第二階段第二階段城市化城市化郊區(qū)化郊區(qū)化（衛(wèi)星城）（衛(wèi)星城）由于市區(qū)高昂的房?jī)r(jià)和生活成本難以承受，同時(shí)郊區(qū)的環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)由于市區(qū)高昂的房?jī)r(jià)和生活成本難以承受，同時(shí)郊區(qū)的環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施也在逐步改善，中國(guó)已逐步出現(xiàn)郊區(qū)化居住的趨勢(shì)，衛(wèi)星城的規(guī)劃施也在逐步改善，中國(guó)已逐步出現(xiàn)郊區(qū)化居住的趨

28、勢(shì)，衛(wèi)星城的規(guī)劃不斷出現(xiàn)；不斷出現(xiàn)；2023年10月第 37 頁(yè) 思源顧問(wèn)衛(wèi)星城發(fā)展歷程衛(wèi)星城發(fā)展歷程第一階段第一階段居住功能為主居住功能為主第三階段第三階段新新 城城第二階段第二階段小配套、小產(chǎn)業(yè)小配套、小產(chǎn)業(yè)臥城，完全承擔(dān)解臥城，完全承擔(dān)解決居住的任務(wù)，與決居住的任務(wù)，與城市中心區(qū)距離不城市中心區(qū)距離不超過(guò)超過(guò)2020公里；公里；衛(wèi)星城的獨(dú)立性有衛(wèi)星城的獨(dú)立性有所提高，即在臥城所提高，即在臥城的基礎(chǔ)上發(fā)展工業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展工業(yè)與配套設(shè)施。與配套設(shè)施。具有完全的獨(dú)立性具有完全的獨(dú)立性，擁有工業(yè)區(qū)、生，擁有工業(yè)區(qū)、生活區(qū)和整套文化、活區(qū)和整套文化、消費(fèi)等配套設(shè)施消費(fèi)等配套設(shè)施由單一功能逐步走向完

29、全獨(dú)立由單一功能逐步走向完全獨(dú)立2023年10月第 38 頁(yè) 思源顧問(wèn)我國(guó)衛(wèi)星城發(fā)展歷程我國(guó)衛(wèi)星城發(fā)展歷程 衛(wèi)星城的三大功能衛(wèi)星城的三大功能與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的衛(wèi)星城不同，我國(guó)大都市周邊的衛(wèi)星城在功能定位上，與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的衛(wèi)星城不同，我國(guó)大都市周邊的衛(wèi)星城在功能定位上，不僅有分解中心都市區(qū)的功能，還承擔(dān)著衛(wèi)星城周邊農(nóng)村地區(qū)城市化的重不僅有分解中心都市區(qū)的功能，還承擔(dān)著衛(wèi)星城周邊農(nóng)村地區(qū)城市化的重任。任。北京市在規(guī)劃時(shí)確立有兩大綜合功能，一是要分擔(dān)市區(qū)的相應(yīng)功能，吸引北京市在規(guī)劃時(shí)確立有兩大綜合功能，一是要分擔(dān)市區(qū)的相應(yīng)功能，吸引市區(qū)人口向衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移，緩解市區(qū)人口壓力；二是要承擔(dān)本地區(qū)的綜合功

30、市區(qū)人口向衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移，緩解市區(qū)人口壓力；二是要承擔(dān)本地區(qū)的綜合功能，發(fā)揮輻射作用，帶動(dòng)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。能，發(fā)揮輻射作用，帶動(dòng)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)聚集和經(jīng)濟(jì)輻產(chǎn)業(yè)聚集和經(jīng)濟(jì)輻射功能射功能人口聚集功能人口聚集功能城鄉(xiāng)聯(lián)系協(xié)調(diào)功能城鄉(xiāng)聯(lián)系協(xié)調(diào)功能2023年10月第 39 頁(yè) 思源顧問(wèn)北京市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)展北京市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)展5050年代，衛(wèi)星城思想引入北京規(guī)劃年代，衛(wèi)星城思想引入北京規(guī)劃19821982年確定四個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)年確定四個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)燕化、通縣燕化、通縣(通州通州)、黃村、昌平、黃村、昌平 9393年北京提出建年北京提出建1414個(gè)衛(wèi)星城個(gè)衛(wèi)星城20012001年對(duì)北京年對(duì)北京

31、1414個(gè)衛(wèi)星城提出定位個(gè)衛(wèi)星城提出定位 通州、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山通州、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山(含燕含燕化化)、長(zhǎng)辛店、門(mén)城、沙河、昌平、長(zhǎng)辛店、門(mén)城、沙河、昌平(含含南口、捻頭南口、捻頭)、延慶、懷柔、延慶、懷柔(含橋梓、含橋梓、廟城廟城)、密云、平谷和順義、密云、平谷和順義(含牛欄山、含牛欄山、馬坡馬坡)1 12 2確立的衛(wèi)星城鎮(zhèn)確立的衛(wèi)星城鎮(zhèn)確立的衛(wèi)星城鎮(zhèn)確立的衛(wèi)星城鎮(zhèn)2023年10月第 40 頁(yè) 思源顧問(wèn)目前北京市衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展存在的問(wèn)題目前北京市衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展存在的問(wèn)題不能有效吸引不能有效吸引市區(qū)人口市區(qū)人口 以吸引本區(qū)和外省市人口為主，不能有效吸引城近郊區(qū)人口以吸引本區(qū)和外省市人口

32、為主，不能有效吸引城近郊區(qū)人口區(qū)的人口壓力將得不到緩解，市區(qū)人口會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)區(qū)的人口壓力將得不到緩解，市區(qū)人口會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)“攤餅式攤餅式”擴(kuò)張，使北京城市的總體布局受到影響；擴(kuò)張，使北京城市的總體布局受到影響；交通不便交通不便交通問(wèn)題仍然沒(méi)有得到解決交通問(wèn)題仍然沒(méi)有得到解決城市功能不城市功能不完善完善與北京中心區(qū)城市功能配套存在差異與北京中心區(qū)城市功能配套存在差異發(fā)展不平衡發(fā)展不平衡 衛(wèi)星城非農(nóng)業(yè)人口比重仍然較低衛(wèi)星城非農(nóng)業(yè)人口比重仍然較低；市區(qū)人口吸引能力存在市區(qū)人口吸引能力存在差異差異 ；住宅條件存在差異住宅條件存在差異 2023年10月第 41 頁(yè) 思源顧問(wèn)北京衛(wèi)星城發(fā)展戰(zhàn)略升級(jí)北京衛(wèi)星城發(fā)

33、展戰(zhàn)略升級(jí)新城模式新城模式衛(wèi)星城目前的戰(zhàn)略定位和功能規(guī)劃并不很適合目前城市發(fā)展的需求，需要衛(wèi)星城目前的戰(zhàn)略定位和功能規(guī)劃并不很適合目前城市發(fā)展的需求，需要探討適合城市發(fā)展的新模式。探討適合城市發(fā)展的新模式。衛(wèi)星城未來(lái)的發(fā)展應(yīng)該建立平等意識(shí)，強(qiáng)調(diào)全面、完善的城市功能設(shè)施；衛(wèi)星城未來(lái)的發(fā)展應(yīng)該建立平等意識(shí)，強(qiáng)調(diào)全面、完善的城市功能設(shè)施；同時(shí)將人文價(jià)值和物質(zhì)價(jià)值放在同等重要的地位；同時(shí)將人文價(jià)值和物質(zhì)價(jià)值放在同等重要的地位；北京城市總體規(guī)劃修編北京城市總體規(guī)劃修編已將現(xiàn)有的衛(wèi)星城升級(jí)為已將現(xiàn)有的衛(wèi)星城升級(jí)為“新城新城”，并對(duì)每個(gè)，并對(duì)每個(gè)新城適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)做出規(guī)劃；新城適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)做出規(guī)劃；202

34、3年10月第 42 頁(yè) 思源顧問(wèn)新城的開(kāi)發(fā)目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和功能新城的開(kāi)發(fā)目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和功能新城開(kāi)發(fā)新城開(kāi)發(fā)讓居民在當(dāng)?shù)鼐幼?、讓居民在?dāng)?shù)鼐幼?、就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)，就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)，以緩解中心區(qū)的壓力以緩解中心區(qū)的壓力開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)7070以上的就業(yè)人口可以以上的就業(yè)人口可以在本地就業(yè)，同時(shí)發(fā)展一在本地就業(yè)，同時(shí)發(fā)展一批名牌醫(yī)院、名牌學(xué)校的批名牌醫(yī)院、名牌學(xué)校的“連鎖店連鎖店”進(jìn)入郊區(qū)，以進(jìn)入郊區(qū)，以此吸引常住人口此吸引常住人口 1 1、產(chǎn)業(yè)聚集和經(jīng)濟(jì)輻射功能、產(chǎn)業(yè)聚集和經(jīng)濟(jì)輻射功能2 2、人口聚集功能、人口聚集功能3 3、城鄉(xiāng)聯(lián)系協(xié)調(diào)功能、城鄉(xiāng)聯(lián)系協(xié)調(diào)功能 開(kāi)發(fā)功能開(kāi)發(fā)功能2023年

35、10月第 43 頁(yè) 思源顧問(wèn)國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究1、國(guó)內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程、國(guó)內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程2、國(guó)外、國(guó)外“新城新城”發(fā)展模式發(fā)展模式3、區(qū)域發(fā)展理論、區(qū)域發(fā)展理論新都市主義新都市主義4、區(qū)域發(fā)展理論、區(qū)域發(fā)展理論同核城市規(guī)劃同核城市規(guī)劃2023年10月第 44 頁(yè) 思源顧問(wèn)美國(guó)紐約衛(wèi)星城發(fā)展美國(guó)紐約衛(wèi)星城發(fā)展逐步走向新城鎮(zhèn)模式逐步走向新城鎮(zhèn)模式第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段目前狀況目前狀況 將居民的住宅遷到郊區(qū)將居民的住宅遷到郊區(qū) 2020世紀(jì)世紀(jì)5050年代到年代到6060年代年代是居民外遷的高潮期是居民外遷的高潮期 在紐約郊區(qū)城鎮(zhèn)建立大在紐約郊區(qū)城鎮(zhèn)建立大

36、型購(gòu)物中心等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)型購(gòu)物中心等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 將工廠企業(yè)搬到郊區(qū)將工廠企業(yè)搬到郊區(qū) 從而使城市中心的功能從而使城市中心的功能發(fā)生了巨大的變化發(fā)生了巨大的變化 在紐約周邊郊區(qū)基礎(chǔ)上建在紐約周邊郊區(qū)基礎(chǔ)上建立具備居住、購(gòu)物、娛樂(lè)立具備居住、購(gòu)物、娛樂(lè)等城市功能的新城鎮(zhèn)等城市功能的新城鎮(zhèn) 進(jìn)展成功進(jìn)展成功 重要原因是美國(guó)政府相關(guān)重要原因是美國(guó)政府相關(guān)政策的正向促進(jìn)和支持：政策的正向促進(jìn)和支持：推行大規(guī)模援助公路建設(shè)推行大規(guī)模援助公路建設(shè)的政策；的政策；長(zhǎng)期實(shí)行有利于郊區(qū)發(fā)展長(zhǎng)期實(shí)行有利于郊區(qū)發(fā)展的住宅政策的住宅政策1 12 23 34 4發(fā)展階段發(fā)展階段2023年10月第 45 頁(yè) 思源顧問(wèn)法國(guó)巴黎新城

37、理論法國(guó)巴黎新城理論特點(diǎn) 規(guī)模一般比其他國(guó)家的衛(wèi)星城規(guī)模大;每個(gè)新城的人口規(guī)模平均達(dá)到30萬(wàn)人 管理上 從事新城規(guī)劃和建設(shè)的人員，就是未來(lái)新城的居民，從而把新城的建設(shè)同建設(shè)者的切身利益聯(lián)系在一起 新城建設(shè)過(guò)程中 國(guó)家保證新城政策的連續(xù)性，政策上的連續(xù)性使新城建設(shè)能按計(jì)劃有條不紊地進(jìn)行。財(cái)政上的大力支持規(guī)劃設(shè)計(jì)上 除了規(guī)劃師和建筑師注意設(shè)計(jì)思想的革新，設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)者還經(jīng)常邀請(qǐng)居民參加設(shè)計(jì)方案的討論并密切合作 2023年10月第 46 頁(yè) 思源顧問(wèn)韓國(guó)漢城新城理論韓國(guó)漢城新城理論布局規(guī)劃布局規(guī)劃n在布局上由近及遠(yuǎn)在布局上由近及遠(yuǎn)逐步外擴(kuò)；逐步外擴(kuò)；n第一批幾個(gè)衛(wèi)星城第一批幾個(gè)衛(wèi)星城均建在距漢城

38、均建在距漢城30至至40公里的交通要道附公里的交通要道附近或地鐵能夠延伸之近或地鐵能夠延伸之處。處。宅地價(jià)格宅地價(jià)格n發(fā)揮地皮便宜、發(fā)揮地皮便宜、造價(jià)低廉的優(yōu)勢(shì)；造價(jià)低廉的優(yōu)勢(shì)；n衛(wèi)星城宅基地價(jià)衛(wèi)星城宅基地價(jià)格原本大大低于漢格原本大大低于漢城城配套設(shè)施配套設(shè)施n營(yíng)造舒適、方便、營(yíng)造舒適、方便、清潔的生活環(huán)境；清潔的生活環(huán)境；n衛(wèi)星城的人均稅負(fù)衛(wèi)星城的人均稅負(fù)低于漢城，但城市低于漢城，但城市按高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建區(qū)按高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建區(qū)內(nèi)商店、飯館、學(xué)內(nèi)商店、飯館、學(xué)校、醫(yī)院等生活服校、醫(yī)院等生活服務(wù)設(shè)施應(yīng)有盡有，務(wù)設(shè)施應(yīng)有盡有，布局合理；布局合理；2023年10月第 47 頁(yè) 思源顧問(wèn)英國(guó)倫敦新城理論英國(guó)倫

39、敦新城理論就業(yè)問(wèn)題就業(yè)問(wèn)題 新城千方百計(jì)引進(jìn)工業(yè)，并注意避免工業(yè)部門(mén)單一化，為新城居新城千方百計(jì)引進(jìn)工業(yè)，并注意避免工業(yè)部門(mén)單一化，為新城居民提供相當(dāng)數(shù)量的工作崗位民提供相當(dāng)數(shù)量的工作崗位生活配套生活配套 除居住建筑外，新城配有基本的生活服務(wù)設(shè)施，基本地滿足居民除居住建筑外，新城配有基本的生活服務(wù)設(shè)施，基本地滿足居民的工作和日常生活的需要的工作和日常生活的需要 2023年10月第 48 頁(yè) 思源顧問(wèn)日本東京新城發(fā)展日本東京新城發(fā)展5050年代末年代末到到6060年代年代 在距東京在距東京25256060公里的東京郊區(qū)，在靠近鐵路或高速公路干線，公里的東京郊區(qū)，在靠近鐵路或高速公路干線，建設(shè)了建

40、設(shè)了7 7座新城，且多為臥城座新城，且多為臥城 。自身功能不健全。自身功能不健全 ，對(duì)于疏散人口，對(duì)于疏散人口作用不大。作用不大。8080年代年代 改變城市機(jī)能過(guò)度集中于東京中心部的單極依存結(jié)構(gòu)，將其分散開(kāi)改變城市機(jī)能過(guò)度集中于東京中心部的單極依存結(jié)構(gòu)，將其分散開(kāi)來(lái)，形成有多個(gè)核心和圈城的多核多圈型的地區(qū)結(jié)構(gòu)，將東京大都來(lái)，形成有多個(gè)核心和圈城的多核多圈型的地區(qū)結(jié)構(gòu)，將東京大都市圈建成由東京都城區(qū)和幾個(gè)自立都市圈組成的聯(lián)合大都市圈市圈建成由東京都城區(qū)和幾個(gè)自立都市圈組成的聯(lián)合大都市圈2023年10月第 49 頁(yè) 思源顧問(wèn)國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究1、國(guó)內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程、國(guó)內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展

41、歷程2、國(guó)外、國(guó)外“新城新城”發(fā)展模式發(fā)展模式3、區(qū)域發(fā)展理論、區(qū)域發(fā)展理論新都市主義新都市主義4、區(qū)域發(fā)展理論、區(qū)域發(fā)展理論同核城市規(guī)劃同核城市規(guī)劃2023年10月第 50 頁(yè) 思源顧問(wèn)“新都市主義新都市主義”理念的導(dǎo)入理念的導(dǎo)入新都市主義降低生活成本降低生活成本降低時(shí)間成本降低時(shí)間成本強(qiáng)調(diào)生活輕松便強(qiáng)調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境利的居住環(huán)境強(qiáng)調(diào)個(gè)性化生活強(qiáng)調(diào)個(gè)性化生活2023年10月第 51 頁(yè) 思源顧問(wèn)新都市主義包含的意義新都市主義包含的意義通過(guò)舊城改造改善城區(qū)的居住環(huán)境，提倡回歸城市的理念 在城市郊區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)的城市功能，對(duì)城市邊緣進(jìn)行重構(gòu) 新都市主義新都市主義讓城市生態(tài)化讓城市生態(tài)化讓郊區(qū)

42、城市化讓郊區(qū)城市化 新都市主義的一個(gè)重要內(nèi)容是對(duì)新都市主義的一個(gè)重要內(nèi)容是對(duì)“住宅郊區(qū)化住宅郊區(qū)化”運(yùn)動(dòng)的深化或修訂；運(yùn)動(dòng)的深化或修訂；在新都市主義理論中，郊區(qū)住宅的自然生態(tài)和環(huán)境質(zhì)量與城區(qū)住宅的配套在新都市主義理論中，郊區(qū)住宅的自然生態(tài)和環(huán)境質(zhì)量與城區(qū)住宅的配套設(shè)施和人文環(huán)境是可以二者兼得的；設(shè)施和人文環(huán)境是可以二者兼得的；但仍然僅僅限于通過(guò)郊區(qū)的功能升級(jí)，使郊區(qū)成為城市的延伸，直接結(jié)果但仍然僅僅限于通過(guò)郊區(qū)的功能升級(jí)，使郊區(qū)成為城市的延伸，直接結(jié)果將導(dǎo)致城市擴(kuò)大化失控！將導(dǎo)致城市擴(kuò)大化失控！2023年10月第 52 頁(yè) 思源顧問(wèn)新都市主義的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)新都市主義的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)新都市主義是對(duì)新都

43、市主義是對(duì)“住宅郊區(qū)化住宅郊區(qū)化”的理性調(diào)整；的理性調(diào)整；“新都市主義新都市主義”同樣存在問(wèn)題；仍然是城市的附屬功能區(qū)；同樣存在問(wèn)題；仍然是城市的附屬功能區(qū)；美國(guó)的郊區(qū)化模式所形成的新都市主義是一種需要高能耗支持的模式，并美國(guó)的郊區(qū)化模式所形成的新都市主義是一種需要高能耗支持的模式，并不完全適用于中國(guó)國(guó)情；不完全適用于中國(guó)國(guó)情；新加坡的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)有借鑒意義新加坡的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)有借鑒意義理性構(gòu)建城市功能，合理布局城市規(guī)模！理性構(gòu)建城市功能，合理布局城市規(guī)模！2023年10月第 53 頁(yè) 思源顧問(wèn)國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究1、國(guó)內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程、國(guó)內(nèi)衛(wèi)星城發(fā)展歷程2、國(guó)外、國(guó)外“新城新城”發(fā)展

44、模式發(fā)展模式3、區(qū)域發(fā)展理論、區(qū)域發(fā)展理論新都市主義新都市主義4、區(qū)域發(fā)展理論、區(qū)域發(fā)展理論同核城市規(guī)劃同核城市規(guī)劃2023年10月第 54 頁(yè) 思源顧問(wèn)同核城市及同核城市群同核城市及同核城市群具備城市功能核心，能夠提供和大城市中心區(qū)相似品質(zhì)生活方式的地區(qū)即具備城市功能核心，能夠提供和大城市中心區(qū)相似品質(zhì)生活方式的地區(qū)即為同核城市；為同核城市；一組不少于三個(gè)的同核城市在一定的區(qū)域內(nèi)，其中任何一個(gè)城市至少和其一組不少于三個(gè)的同核城市在一定的區(qū)域內(nèi)，其中任何一個(gè)城市至少和其中一個(gè)城市距離不超過(guò)中一個(gè)城市距離不超過(guò)30公里至公里至50公里。我們稱這一組同核城市為同核城公里。我們稱這一組同核城市為同核

45、城市群。市群。著名的有德國(guó)的同核城市群，美國(guó)和日本的同核城市群。著名的有德國(guó)的同核城市群，美國(guó)和日本的同核城市群。2023年10月第 55 頁(yè) 思源顧問(wèn)歐洲國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)歐洲國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)同核化構(gòu)建同核化構(gòu)建一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家達(dá)到同核城市比例越高，那么這個(gè)國(guó)家的城市系統(tǒng)越一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家達(dá)到同核城市比例越高，那么這個(gè)國(guó)家的城市系統(tǒng)越自由；自由；自由的城市系統(tǒng)具有兩個(gè)帶動(dòng)城市發(fā)展的明顯優(yōu)點(diǎn)：交流高效率和生活、自由的城市系統(tǒng)具有兩個(gè)帶動(dòng)城市發(fā)展的明顯優(yōu)點(diǎn)：交流高效率和生活、工作的低成本；工作的低成本；歐洲國(guó)家的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)具有可借鑒的意義；譬如德國(guó)的同核城市發(fā)展模歐洲國(guó)家的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)具有可借鑒的意義；

46、譬如德國(guó)的同核城市發(fā)展模式；式；2023年10月第 56 頁(yè) 思源顧問(wèn)典型國(guó)家典型國(guó)家德國(guó)和美國(guó)德國(guó)和美國(guó) 德國(guó)德國(guó)美國(guó)美國(guó)同核國(guó)際城市組成的國(guó)家同核國(guó)際城市組成的國(guó)家德國(guó)德國(guó)在德國(guó)，除了柏林、漢堡、科隆、慕尼在德國(guó)，除了柏林、漢堡、科隆、慕尼黑、法蘭克福、杜塞爾多夫、漢諾威、黑、法蘭克福、杜塞爾多夫、漢諾威、波恩這八個(gè)世界著名城市外波恩這八個(gè)世界著名城市外 ，還可以舉，還可以舉出在歐洲甚至世界都有影響力的出在歐洲甚至世界都有影響力的100100個(gè)個(gè)德國(guó)城市，這些城市都有規(guī)模不大、人德國(guó)城市，這些城市都有規(guī)模不大、人口規(guī)模不超過(guò)口規(guī)模不超過(guò)5050萬(wàn)的共同特點(diǎn)萬(wàn)的共同特點(diǎn) ：哥庭根：哥庭根、基

47、爾、奧格斯堡、魏瑪、曼海姆、海、基爾、奧格斯堡、魏瑪、曼海姆、海德堡德堡 等，等，大城市由若干同核城市組合而成，這大城市由若干同核城市組合而成，這是美國(guó)大部分大城市的構(gòu)成方式，以是美國(guó)大部分大城市的構(gòu)成方式，以舊金山為例，雖然行政區(qū)劃不同，但舊金山為例，雖然行政區(qū)劃不同，但人口人口660660萬(wàn)的大城市舊金山即是由上萬(wàn)的大城市舊金山即是由上述舊金山市、奧克蘭市、伯克利市等述舊金山市、奧克蘭市、伯克利市等城市組合而成，通過(guò)海灣橋和軌道交城市組合而成，通過(guò)海灣橋和軌道交通，只需通，只需3030分鐘或分鐘或1010分鐘即可抵達(dá)另分鐘即可抵達(dá)另外一個(gè)大城市奧克蘭。同樣通過(guò)軌道外一個(gè)大城市奧克蘭。同樣通

48、過(guò)軌道交通，也只需交通，也只需1010分鐘即可到達(dá)著名的分鐘即可到達(dá)著名的伯克利大學(xué)所在地伯克利大學(xué)所在地伯克利城伯克利城2023年10月第 57 頁(yè) 思源顧問(wèn)硅谷和復(fù)合同核城市群硅谷和復(fù)合同核城市群硅谷是一個(gè)同核城市群，并沒(méi)有一個(gè)可以掌控一切的中心。很像洛杉磯，硅谷是一個(gè)同核城市群，并沒(méi)有一個(gè)可以掌控一切的中心。很像洛杉磯，是一個(gè)縮小的高科技的洛杉磯。但它卻沒(méi)有集聚而成為一個(gè)大都市，各個(gè)是一個(gè)縮小的高科技的洛杉磯。但它卻沒(méi)有集聚而成為一個(gè)大都市，各個(gè)城市保持著相對(duì)的距離形成了一個(gè)中小企業(yè)異?；钴S的城市體系。城市保持著相對(duì)的距離形成了一個(gè)中小企業(yè)異?；钴S的城市體系。硅谷的硅谷的成功很大程度上取

49、決于這樣一種城市體系。這種分散而不是聚集的體系支成功很大程度上取決于這樣一種城市體系。這種分散而不是聚集的體系支持了科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新和分工的精細(xì)。持了科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新和分工的精細(xì)。在美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的加利福尼亞州、馬薩諸塞州、康涅狄克州、紐約州、賓在美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的加利福尼亞州、馬薩諸塞州、康涅狄克州、紐約州、賓夕法尼亞州、馬里蘭州、特拉華州、弗吉尼亞州、北卡來(lái)羅納州、南卡來(lái)夕法尼亞州、馬里蘭州、特拉華州、弗吉尼亞州、北卡來(lái)羅納州、南卡來(lái)羅納州、佐治亞州、佛羅里達(dá)州、俄亥俄州、印第安納州、伊利諸伊州、羅納州、佐治亞州、佛羅里達(dá)州、俄亥俄州、印第安納州、伊利諸伊州、密歇根州、威斯康星州、華盛頓州、俄勒崗州

50、，密歇根州、威斯康星州、華盛頓州、俄勒崗州，形成了若干同核城市群相形成了若干同核城市群相連相交，再一次的聚合，迸發(fā)出了巨大的能量的復(fù)合同核城市群。連相交，再一次的聚合，迸發(fā)出了巨大的能量的復(fù)合同核城市群。2023年10月第 58 頁(yè) 思源顧問(wèn)租界：同核城市建設(shè)的典范租界：同核城市建設(shè)的典范全局和細(xì)部的同核建設(shè)全局和細(xì)部的同核建設(shè)營(yíng)造同核生活方式、配套品質(zhì)的高度同核、建營(yíng)造同核生活方式、配套品質(zhì)的高度同核、建筑風(fēng)格同核；筑風(fēng)格同核；正是這些同核因素不僅從經(jīng)濟(jì)、政治、技術(shù)等層面，也從心理、文化層面正是這些同核因素不僅從經(jīng)濟(jì)、政治、技術(shù)等層面，也從心理、文化層面上進(jìn)行的細(xì)致建設(shè)，才使得租界成為中國(guó)最

51、早開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的成功典范上進(jìn)行的細(xì)致建設(shè)，才使得租界成為中國(guó)最早開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的成功典范；2023年10月第 59 頁(yè) 思源顧問(wèn)同核城市理論對(duì)區(qū)域發(fā)展的借鑒同核城市理論對(duì)區(qū)域發(fā)展的借鑒1、在中國(guó)，郊區(qū)的發(fā)展只有同時(shí)提供和城市中心區(qū)相近生活品質(zhì)和高收入工、在中國(guó)，郊區(qū)的發(fā)展只有同時(shí)提供和城市中心區(qū)相近生活品質(zhì)和高收入工作機(jī)會(huì)，才能找到適合自身的戰(zhàn)略定位；作機(jī)會(huì)，才能找到適合自身的戰(zhàn)略定位；2、北京的衛(wèi)星城建設(shè)未能實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，僅僅起到截流的作用，而沒(méi)、北京的衛(wèi)星城建設(shè)未能實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，僅僅起到截流的作用，而沒(méi)有起到吸引的作用；有起到吸引的作用；3、如果將衛(wèi)星城建設(shè)成為與城市中心區(qū)同核的新城

52、，衛(wèi)星城將有更多的吸引、如果將衛(wèi)星城建設(shè)成為與城市中心區(qū)同核的新城，衛(wèi)星城將有更多的吸引力和積聚能力；力和積聚能力；2023年10月第 60 頁(yè) 思源顧問(wèn)順義區(qū)城市功能定位順義區(qū)城市功能定位 北京市城市規(guī)劃研究北京市城市規(guī)劃研究 國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展研究 順義區(qū)城市功能定位順義區(qū)城市功能定位2023年10月第 61 頁(yè) 思源顧問(wèn)城市功能定位的出發(fā)點(diǎn)城市功能定位的出發(fā)點(diǎn)從北京市城市運(yùn)營(yíng)面臨的問(wèn)題和本項(xiàng)目區(qū)域存在的問(wèn)題入手，從北京市城市運(yùn)營(yíng)面臨的問(wèn)題和本項(xiàng)目區(qū)域存在的問(wèn)題入手，充分借鑒既有的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，探討順義區(qū)的城市功能定位！充分借鑒既有的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，探討順義區(qū)的城市功能定位！2

53、023年10月第 62 頁(yè) 思源顧問(wèn)順義區(qū)域在北京城市中的地位？順義區(qū)域在北京城市中的地位？其他工業(yè)區(qū)其他工業(yè)區(qū)順義老城區(qū)順義老城區(qū)順義區(qū)順義區(qū)高端別墅區(qū)高端別墅區(qū)空港工業(yè)城空港工業(yè)城 北京機(jī)場(chǎng)北京機(jī)場(chǎng) 馬坡奧運(yùn)賽場(chǎng)馬坡奧運(yùn)賽場(chǎng)2023年10月第 63 頁(yè) 思源顧問(wèn)世界城市發(fā)展軌跡世界城市發(fā)展軌跡城市化城市化郊區(qū)化郊區(qū)化同核城市同核城市新都市主義新都市主義追求品質(zhì)追求品質(zhì);交通便利交通便利;人氣夠旺人氣夠旺;身份象征身份象征親近自然；親近自然；空間開(kāi)闊；空間開(kāi)闊；低人口密度低人口密度道路通暢道路通暢由于交通及配由于交通及配套問(wèn)題，許多套問(wèn)題，許多人重新回到城人重新回到城市，要求城市市，要求城市

54、具有與郊區(qū)生具有與郊區(qū)生活相近的環(huán)境活相近的環(huán)境品質(zhì)品質(zhì)郊區(qū)逐步發(fā)展郊區(qū)逐步發(fā)展城市功能，具城市功能，具備城市的生活備城市的生活品質(zhì)，形成城品質(zhì)，形成城鄉(xiāng)同質(zhì)化和各鄉(xiāng)同質(zhì)化和各個(gè)城市群個(gè)城市群2023年10月第 64 頁(yè) 思源顧問(wèn)同核城市的內(nèi)涵同核城市的內(nèi)涵提供和大城市中心區(qū)相似品質(zhì)生活方式提供和大城市中心區(qū)相似品質(zhì)生活方式。同核城市之間，城市資源均衡地分布。同核城市之間，城市資源均衡地分布。各個(gè)同核城市之間是一種平等關(guān)系，而不是從屬的郊區(qū)關(guān)系、衛(wèi)星城關(guān)系。各個(gè)同核城市之間是一種平等關(guān)系，而不是從屬的郊區(qū)關(guān)系、衛(wèi)星城關(guān)系。同核城市比衛(wèi)星城具備更強(qiáng)的吸引力和集聚能力。同核城市比衛(wèi)星城具備更強(qiáng)的吸

55、引力和集聚能力。2023年10月第 65 頁(yè) 思源顧問(wèn)國(guó)內(nèi)城市發(fā)展趨勢(shì)國(guó)內(nèi)城市發(fā)展趨勢(shì)同核城市及同核城市群同核城市及同核城市群我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，隨著東部沿海地區(qū)的率先開(kāi)放，近年來(lái)逐漸形成了以我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，隨著東部沿海地區(qū)的率先開(kāi)放，近年來(lái)逐漸形成了以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈上海為中心的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以，以廣州深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈廣州深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以以北京天津?yàn)橹行牡木┙蛱平?jīng)濟(jì)圈北京天津?yàn)橹行牡木┙蛱平?jīng)濟(jì)圈。它們的發(fā)展壯大帶動(dòng)了東部乃至全國(guó)。它們的發(fā)展壯大帶動(dòng)了東部乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。北京城市總體規(guī)劃修編北京城市總體規(guī)劃修編將現(xiàn)有的衛(wèi)星城升級(jí)為將現(xiàn)

56、有的衛(wèi)星城升級(jí)為“新城新城”，來(lái)完善城市，來(lái)完善城市的功能；的功能；未來(lái)未來(lái)“新城新城”的發(fā)展方向?yàn)椋和顺鞘?，同核城市群；的發(fā)展方向?yàn)椋和顺鞘?，同核城市群?023年10月第 66 頁(yè) 思源顧問(wèn)從更高層面分析順義區(qū)從更高層面分析順義區(qū)順義區(qū)的地理位置在大北京規(guī)劃當(dāng)中具有重要意義和優(yōu)越條順義區(qū)的地理位置在大北京規(guī)劃當(dāng)中具有重要意義和優(yōu)越條件；件；在其發(fā)展過(guò)程中，還不能較好地提升自己的城市功能定位，在其發(fā)展過(guò)程中，還不能較好地提升自己的城市功能定位，區(qū)域城市功能有待升級(jí)；區(qū)域城市功能有待升級(jí)；北京城市發(fā)展重點(diǎn)向北京城市發(fā)展重點(diǎn)向“郊區(qū)化郊區(qū)化”和和“新城新城”方向發(fā)展；方向發(fā)展；經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備產(chǎn)

57、業(yè)支持，與北京中心具有一定獨(dú)立性；經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備產(chǎn)業(yè)支持，與北京中心具有一定獨(dú)立性；區(qū)域周邊工業(yè)區(qū)高素質(zhì)消費(fèi)客群的大量積累；區(qū)域周邊工業(yè)區(qū)高素質(zhì)消費(fèi)客群的大量積累；地緣上與北京主城區(qū)接壤；地緣上與北京主城區(qū)接壤；具備發(fā)展具備發(fā)展同核城市同核城市的基礎(chǔ)條件的基礎(chǔ)條件2023年10月第 67 頁(yè) 思源顧問(wèn)順義區(qū)城市功能定位順義區(qū)城市功能定位以順義區(qū)主城區(qū)為發(fā)展基礎(chǔ)，逐步構(gòu)建以順義區(qū)主城區(qū)為發(fā)展基礎(chǔ)，逐步構(gòu)建“順義同核新城順義同核新城”。建設(shè)建設(shè)“具有和諧特征的同核新城具有和諧特征的同核新城”，成為，成為2008年奧運(yùn)會(huì)期間的標(biāo)志性郊區(qū)年奧運(yùn)會(huì)期間的標(biāo)志性郊區(qū)新城，形成與北京市區(qū)基本相當(dāng)?shù)某鞘泄δ芎诵?/p>

58、新城，形成與北京市區(qū)基本相當(dāng)?shù)某鞘泄δ芎诵?。從而?shí)現(xiàn)與北京、順義以及其它郊區(qū)縣共同構(gòu)成環(huán)北京的從而實(shí)現(xiàn)與北京、順義以及其它郊區(qū)縣共同構(gòu)成環(huán)北京的“同核城市群同核城市群”和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。2023年10月第 68 頁(yè) 思源顧問(wèn) 生活方式的同核：生活方式的同核：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、出行與市中心無(wú)差出行與市中心無(wú)差異。異。生活品質(zhì)的同核：生活品質(zhì)的同核：物質(zhì)消費(fèi)和精神消物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)的品質(zhì)、檔次與費(fèi)的品質(zhì)、檔次與市中心無(wú)差異。市中心無(wú)差異。同核城市群同核城市群北京北京順義順義密云密云平谷平谷通州通州大興大興延慶延慶門(mén)頭溝門(mén)頭溝2023年10月第 69 頁(yè) 思源顧問(wèn)如何構(gòu)

59、建同核城市？如何構(gòu)建同核城市？提升城市功能定位，賦于城市人文關(guān)懷，平等于城市中心區(qū)提升城市功能定位，賦于城市人文關(guān)懷，平等于城市中心區(qū)順義同核新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，不僅要從經(jīng)濟(jì)、政治、技術(shù)等層面，也要順義同核新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，不僅要從經(jīng)濟(jì)、政治、技術(shù)等層面，也要從心理、文化層面上進(jìn)行細(xì)致的建設(shè)，才能使得順義同核新城的規(guī)劃建設(shè)從心理、文化層面上進(jìn)行細(xì)致的建設(shè)，才能使得順義同核新城的規(guī)劃建設(shè)成為中國(guó)城市建設(shè)的成功典范。成為中國(guó)城市建設(shè)的成功典范。提供不低于北京市區(qū)的生活品質(zhì)，很好地解決本地區(qū)的生活、工作、就學(xué)、提供不低于北京市區(qū)的生活品質(zhì)，很好地解決本地區(qū)的生活、工作、就學(xué)、就醫(yī)等基本需求，留住區(qū)

60、域內(nèi)的消費(fèi)力，同時(shí)進(jìn)一步吸引區(qū)域外高素質(zhì)人就醫(yī)等基本需求，留住區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)力，同時(shí)進(jìn)一步吸引區(qū)域外高素質(zhì)人群和消費(fèi)力，促進(jìn)順義區(qū)本地經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展上一個(gè)臺(tái)階。群和消費(fèi)力，促進(jìn)順義區(qū)本地經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展上一個(gè)臺(tái)階。2023年10月第 70 頁(yè) 思源顧問(wèn)同核新城內(nèi)的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)同核新城內(nèi)的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)其他工業(yè)區(qū)其他工業(yè)區(qū)（產(chǎn)業(yè)、居?。óa(chǎn)業(yè)、居?。╉樍x老城區(qū)順義老城區(qū)（大眾消費(fèi)）（大眾消費(fèi)）順義區(qū)順義區(qū)高端別墅區(qū)高端別墅區(qū) （高消費(fèi)）（高消費(fèi)）空港工業(yè)區(qū)空港工業(yè)區(qū) （物流、科技）（物流、科技）首都機(jī)場(chǎng)首都機(jī)場(chǎng) （商務(wù)、運(yùn)輸）（商務(wù)、運(yùn)輸）馬坡奧運(yùn)賽場(chǎng)馬坡奧運(yùn)賽場(chǎng)（注意力資源）（注意力資源）區(qū)域內(nèi)各類區(qū)域內(nèi)

61、各類產(chǎn)業(yè)有機(jī)互產(chǎn)業(yè)有機(jī)互補(bǔ)，形成有補(bǔ)，形成有效的產(chǎn)業(yè)價(jià)效的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈。值鏈。2023年10月第 71 頁(yè) 思源顧問(wèn)有效輻射和連有效輻射和連接周邊工業(yè)區(qū)接周邊工業(yè)區(qū)2023年10月第 72 頁(yè) 思源顧問(wèn)同核新城定位的積極意義同核新城定位的積極意義從城市運(yùn)營(yíng)和城市規(guī)劃的戰(zhàn)略層面進(jìn)行區(qū)域功能定位；從城市運(yùn)營(yíng)和城市規(guī)劃的戰(zhàn)略層面進(jìn)行區(qū)域功能定位；回避衛(wèi)星城發(fā)展模式帶來(lái)的從屬地位，形成自身的特色化產(chǎn)業(yè)和商業(yè)，從回避衛(wèi)星城發(fā)展模式帶來(lái)的從屬地位，形成自身的特色化產(chǎn)業(yè)和商業(yè)，從而構(gòu)建一個(gè)與其他同核城市相互交流、促進(jìn)的平臺(tái)；而構(gòu)建一個(gè)與其他同核城市相互交流、促進(jìn)的平臺(tái)；構(gòu)建一個(gè)與北京城區(qū)一致的生活品質(zhì)和城市功

62、能；構(gòu)建一個(gè)與北京城區(qū)一致的生活品質(zhì)和城市功能；解決城市擴(kuò)大化的弊病，比如交通、人流頻繁轉(zhuǎn)移等問(wèn)題；解決城市擴(kuò)大化的弊病，比如交通、人流頻繁轉(zhuǎn)移等問(wèn)題；改變改變“臥城臥城”現(xiàn)狀，逐步培育本區(qū)域自己的產(chǎn)業(yè)，從而能夠留住人群現(xiàn)狀，逐步培育本區(qū)域自己的產(chǎn)業(yè)，從而能夠留住人群保證城市發(fā)展合理規(guī)劃，為區(qū)域人群提供完善的城市功能，使區(qū)域價(jià)值最保證城市發(fā)展合理規(guī)劃，為區(qū)域人群提供完善的城市功能，使區(qū)域價(jià)值最大化。大化。2023年10月第 73 頁(yè) 思源顧問(wèn)目目 錄錄一、用地開(kāi)發(fā)條件及一、用地開(kāi)發(fā)條件及SWOT分析分析從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位二、順義區(qū)城市

63、功能定位在大北京區(qū)域打造在大北京區(qū)域打造“順義同核新城順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位三、望泉家園主題概念定位“樣板化樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位五、望泉家園整體定位鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、七、C區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接2023年10

64、月第 74 頁(yè) 思源顧問(wèn)順義新城建設(shè)規(guī)劃順義新城建設(shè)規(guī)劃由順義鎮(zhèn)、牛欄山組團(tuán)和馬坡組團(tuán)組成，是全區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，其主要功由順義鎮(zhèn)、牛欄山組團(tuán)和馬坡組團(tuán)組成，是全區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，其主要功能是接納中心城市的人口和產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散，適宜發(fā)展汽車、食品、服裝、微電子等產(chǎn)業(yè)。能是接納中心城市的人口和產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散，適宜發(fā)展汽車、食品、服裝、微電子等產(chǎn)業(yè)。區(qū)域的城鎮(zhèn)布局大致呈區(qū)域的城鎮(zhèn)布局大致呈“十字形十字形”排列，大部分城鎮(zhèn)分布在京密公路和順平公路沿線，排列，大部分城鎮(zhèn)分布在京密公路和順平公路沿線，它們構(gòu)成了區(qū)域空間發(fā)展的主要軸線；它們構(gòu)成了區(qū)域空間發(fā)展的主要軸線；區(qū)域的城鎮(zhèn)體系構(gòu)成分為三個(gè)等級(jí)：

65、中心城區(qū)、中心鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)。規(guī)劃以中心城區(qū)為區(qū)域的城鎮(zhèn)體系構(gòu)成分為三個(gè)等級(jí)：中心城區(qū)、中心鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)。規(guī)劃以中心城區(qū)為發(fā)展核心，同時(shí)重點(diǎn)發(fā)展幾個(gè)中心鎮(zhèn)，使之成為帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。發(fā)展核心，同時(shí)重點(diǎn)發(fā)展幾個(gè)中心鎮(zhèn)，使之成為帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。馬坡組團(tuán)是順義衛(wèi)星城的一部分，總用地面積平方公里，是馬坡地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、馬坡組團(tuán)是順義衛(wèi)星城的一部分，總用地面積平方公里，是馬坡地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育中心，更是北京市的旅游休閑度假基地之一，以食品和旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)。文化教育中心，更是北京市的旅游休閑度假基地之一，以食品和旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)。在未來(lái)幾年內(nèi)，順義馬坡地區(qū)的總?cè)丝陬A(yù)計(jì)將達(dá)到萬(wàn)人

66、，其中大部分將是北京在未來(lái)幾年內(nèi)，順義馬坡地區(qū)的總?cè)丝陬A(yù)計(jì)將達(dá)到萬(wàn)人，其中大部分將是北京市區(qū)的擴(kuò)散人口，該地區(qū)將逐漸發(fā)展為北京市重要的休閑健身、旅游度假基地、專項(xiàng)市區(qū)的擴(kuò)散人口，該地區(qū)將逐漸發(fā)展為北京市重要的休閑健身、旅游度假基地、專項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)比賽訓(xùn)練中心和中高檔生活居住組團(tuán)。體育運(yùn)動(dòng)比賽訓(xùn)練中心和中高檔生活居住組團(tuán)。2023年10月第 75 頁(yè) 思源顧問(wèn)順義奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)啟動(dòng)實(shí)施順義奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)啟動(dòng)實(shí)施2008年北京奧運(yùn)會(huì)將在順義區(qū)建設(shè)馬術(shù)和水上運(yùn)動(dòng)兩個(gè)場(chǎng)館，年北京奧運(yùn)會(huì)將在順義區(qū)建設(shè)馬術(shù)和水上運(yùn)動(dòng)兩個(gè)場(chǎng)館，進(jìn)行賽艇、皮劃艇、馬術(shù)三個(gè)項(xiàng)目的比賽，進(jìn)行賽艇、皮劃艇、馬術(shù)三個(gè)項(xiàng)目的比賽，產(chǎn)生產(chǎn)生3

67、6枚金牌，占本屆奧運(yùn)會(huì)金牌總數(shù)九分之一強(qiáng)。枚金牌，占本屆奧運(yùn)會(huì)金牌總數(shù)九分之一強(qiáng)。順義奧林匹克水上中心順義奧林匹克水上中心 2023年10月第 76 頁(yè) 思源顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)區(qū)分產(chǎn)業(yè)區(qū)分布較散；布較散；2023年10月第 77 頁(yè) 思源顧問(wèn)順義區(qū)規(guī)劃及市場(chǎng)對(duì)本案的影響順義區(qū)規(guī)劃及市場(chǎng)對(duì)本案的影響 各自為政各自為政順義區(qū)各功能區(qū)域規(guī)劃各自為政，功能設(shè)施布局分散；順義區(qū)各功能區(qū)域規(guī)劃各自為政，功能設(shè)施布局分散；產(chǎn)業(yè)支持產(chǎn)業(yè)支持以物流產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主，對(duì)區(qū)域發(fā)展有產(chǎn)業(yè)支持作用；以物流產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主，對(duì)區(qū)域發(fā)展有產(chǎn)業(yè)支持作用；結(jié)構(gòu)失衡結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)有設(shè)施多以社區(qū)配套為主，大型商業(yè)等配套缺乏，結(jié)構(gòu)失衡，無(wú)

68、外部輻現(xiàn)有設(shè)施多以社區(qū)配套為主，大型商業(yè)等配套缺乏，結(jié)構(gòu)失衡，無(wú)外部輻射能力，成為臥城，急待新產(chǎn)品投入；射能力，成為臥城，急待新產(chǎn)品投入；前景看好前景看好未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃有利于區(qū)域來(lái)構(gòu)建新的城市功能與外向型的區(qū)域核心；未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃有利于區(qū)域來(lái)構(gòu)建新的城市功能與外向型的區(qū)域核心；奧運(yùn)拉動(dòng)奧運(yùn)拉動(dòng)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將有力拉動(dòng)區(qū)域的城市功能發(fā)展和升級(jí)；奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將有力拉動(dòng)區(qū)域的城市功能發(fā)展和升級(jí)；2023年10月第 78 頁(yè) 思源顧問(wèn)新城市生活主義新城市生活主義新城市新城市生活主義生活主義生活層面生活層面可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展層面層面文化層面文化層面要解決要解決“人文城市人文城市”的問(wèn)題的問(wèn)題要解決生

69、要解決生活便利和活便利和鄰里溝通鄰里溝通的問(wèn)題的問(wèn)題要解決生要解決生態(tài)居住和態(tài)居住和土地利用土地利用的問(wèn)題的問(wèn)題2023年10月第 79 頁(yè) 思源顧問(wèn)新城市生活主義的精神內(nèi)核新城市生活主義的精神內(nèi)核“新城市生活主義新城市生活主義”倡導(dǎo)在住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配倡導(dǎo)在住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配套到位，套到位，注重歷史文脈的構(gòu)建及傳統(tǒng)文化的弘揚(yáng)，從而在有限的土地資源注重歷史文脈的構(gòu)建及傳統(tǒng)文化的弘揚(yáng)，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人居住的生活空間。中，創(chuàng)造出更多更適宜人居住的生活空間。“新城市生活主義新城市生活主義”主張進(jìn)行規(guī)模化的舊城改造，這不僅有助于

70、形成統(tǒng)一主張進(jìn)行規(guī)?；呐f城改造，這不僅有助于形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，的建筑風(fēng)格，也留有更大的空間給開(kāi)發(fā)商做環(huán)境，做公益設(shè)施，從而吸引也留有更大的空間給開(kāi)發(fā)商做環(huán)境，做公益設(shè)施，從而吸引人們固守城市中心地帶，人們固守城市中心地帶，避免城市空心化現(xiàn)象在我國(guó)再現(xiàn)。避免城市空心化現(xiàn)象在我國(guó)再現(xiàn)?！靶鲁鞘猩钪髁x新城市生活主義”主張?jiān)谛聟^(qū)開(kāi)發(fā)中營(yíng)造城市的氛圍，即用街坊型的開(kāi)主張?jiān)谛聟^(qū)開(kāi)發(fā)中營(yíng)造城市的氛圍，即用街坊型的開(kāi)發(fā)模式建造居住小城，發(fā)模式建造居住小城，聞名遐邇的比利時(shí)布魯日小城就是最好的典范。聞名遐邇的比利時(shí)布魯日小城就是最好的典范。2023年10月第 80 頁(yè) 思源顧問(wèn)拒絕急功近利，認(rèn)真研究市場(chǎng)和

71、消費(fèi)者的心理、行為。拒絕急功近利，認(rèn)真研究市場(chǎng)和消費(fèi)者的心理、行為。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)建筑材料、設(shè)備及建造技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)步。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)建筑材料、設(shè)備及建造技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)步。更重視人的價(jià)值，更好地滿足現(xiàn)代人個(gè)性化的需求；更重視人的價(jià)值，更好地滿足現(xiàn)代人個(gè)性化的需求；提倡合理利用寶貴資源，呼吁所有的人都來(lái)關(guān)注城市環(huán)境和自然生態(tài)，使提倡合理利用寶貴資源，呼吁所有的人都來(lái)關(guān)注城市環(huán)境和自然生態(tài)，使人的安居與自然和睦共處；人的安居與自然和睦共處；主張住宅開(kāi)發(fā)要尊重并努力延續(xù)地方文脈，使新住宅有機(jī)地融入城市的傳主張住宅開(kāi)發(fā)要尊重并努力延續(xù)地方文脈，使新住宅有機(jī)地融入城市的傳統(tǒng)之中。統(tǒng)之中。新城

72、市生活主義的開(kāi)發(fā)原則新城市生活主義的開(kāi)發(fā)原則2023年10月第 81 頁(yè) 思源顧問(wèn)望泉家園望泉家園順義西大門(mén)的重要地理位置；順義西大門(mén)的重要地理位置；順義區(qū)為數(shù)不多的、離城區(qū)最近順義區(qū)為數(shù)不多的、離城區(qū)最近的、可供整體開(kāi)發(fā)的集中地塊；的、可供整體開(kāi)發(fā)的集中地塊；望泉家園的開(kāi)發(fā)具有帶動(dòng)鐵路以望泉家園的開(kāi)發(fā)具有帶動(dòng)鐵路以西城市發(fā)展的重要意義；西城市發(fā)展的重要意義；順義新城跳躍式發(fā)展的重要契機(jī)；順義新城跳躍式發(fā)展的重要契機(jī)；2023年10月第 82 頁(yè) 思源顧問(wèn)望泉家園主題概念定位望泉家園主題概念定位 打造順義同核新城的打造順義同核新城的“樣板化新城市生活主義樣板化新城市生活主義”為特征的城市為特征

73、的城市功能區(qū)功能區(qū) 兼顧除住宅以外的其它城市功能設(shè)施，開(kāi)發(fā)集居住、商業(yè)、辦兼顧除住宅以外的其它城市功能設(shè)施，開(kāi)發(fā)集居住、商業(yè)、辦公、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)為一體的城市功能示范新區(qū)。公、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)為一體的城市功能示范新區(qū)。2023年10月第 83 頁(yè) 思源顧問(wèn)主題概念的分解主題概念的分解在城市建設(shè)與發(fā)展中，重視居住文化中的城市情結(jié)；在城市建設(shè)與發(fā)展中，重視居住文化中的城市情結(jié)；用街坊型的開(kāi)發(fā)模式打造優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的社區(qū)配套，使人們無(wú)論用街坊型的開(kāi)發(fā)模式打造優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的社區(qū)配套，使人們無(wú)論居住在城區(qū)或郊區(qū)，均能享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化和居住在城區(qū)或郊區(qū)，均能享受到便捷的

74、交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化和優(yōu)美的環(huán)境；優(yōu)美的環(huán)境；打造既有中國(guó)傳統(tǒng)文化思想，又能滿足現(xiàn)代人生活需求的現(xiàn)代建筑；打造既有中國(guó)傳統(tǒng)文化思想，又能滿足現(xiàn)代人生活需求的現(xiàn)代建筑；在社區(qū)環(huán)境塑造上，注重城市文脈的構(gòu)建及傳統(tǒng)文化的弘揚(yáng)。在社區(qū)環(huán)境塑造上，注重城市文脈的構(gòu)建及傳統(tǒng)文化的弘揚(yáng)。2023年10月第 84 頁(yè) 思源顧問(wèn)生態(tài)住宅的一大特點(diǎn)是健康。生態(tài)住宅的一大特點(diǎn)是健康。舒適。安靜、空氣、綠化被列為舒適性的基礎(chǔ)三要素。舒適。安靜、空氣、綠化被列為舒適性的基礎(chǔ)三要素。方便。居住區(qū)內(nèi)外交通的方便程度；公共服務(wù)的配套程度；服務(wù)方式、服務(wù)項(xiàng)目、服方便。居住區(qū)內(nèi)外交通的方便程度；公共服務(wù)的配套程度；服務(wù)方

75、式、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間的方便程度務(wù)時(shí)間的方便程度安全。居住區(qū)環(huán)境保證居民的日常安全和在發(fā)生特殊情況時(shí)的安全。安全。居住區(qū)環(huán)境保證居民的日常安全和在發(fā)生特殊情況時(shí)的安全。衛(wèi)生。居住環(huán)境保持空氣清新，對(duì)有害氣體和有害物質(zhì)的濃度要規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。衛(wèi)生。居住環(huán)境保持空氣清新，對(duì)有害氣體和有害物質(zhì)的濃度要規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。美觀。主要取決于建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建美觀。主要取決于建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面筑立面處理和建筑墻面 裝飾材料與色彩的選配等。居住小區(qū)環(huán)境還應(yīng)與其周圍的環(huán)境裝飾材料與色彩的選配等。居住小區(qū)環(huán)境還應(yīng)與其周圍的環(huán)境有

76、機(jī)地結(jié)合。有機(jī)地結(jié)合。新城市生活主義新城市生活主義生態(tài)住宅思想生態(tài)住宅思想 2023年10月第 85 頁(yè) 思源顧問(wèn)目目 錄錄一、用地開(kāi)發(fā)條件及一、用地開(kāi)發(fā)條件及SWOT分析分析從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位二、順義區(qū)城市功能定位在大北京區(qū)域打造在大北京區(qū)域打造“順義同核新城順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位三、望泉家園主題概念定位“樣板化樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位五、望泉家園整體定位鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目

77、標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、七、C區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接2023年10月第 86 頁(yè) 思源顧問(wèn)本項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)策略本項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)策略跳出跳出1500畝用地，從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)方向；畝用地，從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)方向；打造順義樣板化功能社區(qū)；打造順義樣板化功能社區(qū)；提供完善的城市功能，豐富城市生活的內(nèi)容；提供完善的城市功能，豐富城市生活的內(nèi)容；保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提倡綠色、健康的居

78、住空間；保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提倡綠色、健康的居住空間；開(kāi)發(fā)步驟上，循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)。開(kāi)發(fā)步驟上，循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)。2023年10月第 87 頁(yè) 思源顧問(wèn)目目 錄錄一、用地開(kāi)發(fā)條件及一、用地開(kāi)發(fā)條件及SWOT分析分析從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位二、順義區(qū)城市功能定位在大北京區(qū)域打造在大北京區(qū)域打造“順義同核新城順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位三、望泉家園主題概念定位“樣板化樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)五、

79、望泉家園整體定位五、望泉家園整體定位鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、七、C區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接2023年10月第 88 頁(yè) 思源顧問(wèn)本案目標(biāo)市場(chǎng)模式選擇本案目標(biāo)市場(chǎng)模式選擇 M1 M2 M3P1 P2 P3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3密集單一市場(chǎng)密集單一市場(chǎng) 產(chǎn)品專門(mén)化產(chǎn)品專門(mén)化 市場(chǎng)專

80、門(mén)化市場(chǎng)專門(mén)化 全面進(jìn)入全面進(jìn)入 選擇性專門(mén)化選擇性專門(mén)化 P=產(chǎn)品產(chǎn)品M=市場(chǎng)市場(chǎng)客群客群本案占地本案占地101.6101.6公頃公頃，開(kāi)發(fā)單一產(chǎn)品造成，開(kāi)發(fā)單一產(chǎn)品造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，且不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。本區(qū)域住宅消費(fèi)行為本區(qū)域住宅消費(fèi)行為多樣，針對(duì)同一客群多樣，針對(duì)同一客群開(kāi)發(fā)不同產(chǎn)品不利于開(kāi)發(fā)不同產(chǎn)品不利于滿足多方客群需求滿足多方客群需求由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)位性特征和不可復(fù)制位性特征和不可復(fù)制性，本案不適用性，本案不適用2023年10月第 89 頁(yè) 思源顧問(wèn)產(chǎn)品1市場(chǎng)1：市場(chǎng)2：市場(chǎng)3：目標(biāo)市場(chǎng)選擇性專門(mén)化產(chǎn)品2產(chǎn)品32023年10月第

81、90 頁(yè) 思源顧問(wèn)市場(chǎng)細(xì)分塑造差異化市場(chǎng)細(xì)分塑造差異化STP模型的運(yùn)用模型的運(yùn)用Segmentation-細(xì)分市場(chǎng)對(duì)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分Targeting-目標(biāo)市場(chǎng)選擇適合本案的組合化市場(chǎng)Positioning-客群定位根據(jù)組合市場(chǎng)進(jìn)行鎖定客群2023年10月第 91 頁(yè) 思源顧問(wèn)產(chǎn)品細(xì)分產(chǎn)品細(xì)分大盤(pán)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)大盤(pán)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)疊拼別疊拼別墅墅多層多層板樓板樓小高層小高層板樓板樓高層高層板樓板樓塔樓塔樓獨(dú)棟獨(dú)棟別墅別墅聯(lián)排聯(lián)排別墅別墅2023年10月第 92 頁(yè) 思源顧問(wèn)市場(chǎng)細(xì)分塑造差異化市場(chǎng)細(xì)分塑造差異化STP模型的運(yùn)用模型的運(yùn)用Segmentation-細(xì)分市場(chǎng)對(duì)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分T

82、argeting-目標(biāo)市場(chǎng)選擇適合本案的組合化市場(chǎng)Positioning-客群定位根據(jù)組合市場(chǎng)進(jìn)行鎖定客群2023年10月第 93 頁(yè) 思源顧問(wèn)目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)本案開(kāi)發(fā)的目標(biāo)與方向本案開(kāi)發(fā)的目標(biāo)與方向城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向在大北京區(qū)域打造在大北京區(qū)域打造“順義同核新城順義同核新城”“樣板化樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)的新城市生活主義功能區(qū)循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)在在15001500畝用地上，構(gòu)建畝用地上，構(gòu)建“多功能混合的新型城市功能區(qū)多功能混合的新型城市功能區(qū)”；住宅部分：住宅部分：集集聯(lián)排、疊拼、多層、小高層聯(lián)排、疊拼、多層、小高

83、層為一體為一體的，產(chǎn)品形態(tài)多樣的大型居住社區(qū)。的，產(chǎn)品形態(tài)多樣的大型居住社區(qū)。城市功能部分：城市功能部分：商業(yè)、辦公、生活配套設(shè)施商業(yè)、辦公、生活配套設(shè)施等。等。2023年10月第 94 頁(yè) 思源顧問(wèn)整體產(chǎn)品定位整體產(chǎn)品定位多功能混合的新型城市功能區(qū)多功能混合的新型城市功能區(qū)住宅部分住宅部分城市功能部分城市功能部分聯(lián)聯(lián)排排疊疊拼拼多多層層板板樓樓小小高高層層板板樓樓辦辦公公相相關(guān)關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)教教育育相相關(guān)關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)醫(yī)療醫(yī)療保健保健相關(guān)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)2023年10月第 95 頁(yè) 思源顧問(wèn)住宅產(chǎn)品建議住宅產(chǎn)品建議聯(lián)排聯(lián)排疊拼疊拼2023年10月第 96 頁(yè) 思源顧問(wèn)住宅產(chǎn)品建議住宅產(chǎn)品建議4-54-5

84、層板樓層板樓小高層小高層2023年10月第 97 頁(yè) 思源顧問(wèn)城市功能設(shè)施的開(kāi)發(fā)方向初步探討城市功能設(shè)施的開(kāi)發(fā)方向初步探討 例如：會(huì)議服務(wù)中心、商務(wù)會(huì)館等設(shè)施的職能在于例如：會(huì)議服務(wù)中心、商務(wù)會(huì)館等設(shè)施的職能在于為會(huì)議備選地址，并開(kāi)發(fā)大量為會(huì)議備選地址，并開(kāi)發(fā)大量集聚特色、服務(wù)設(shè)施完善豪華的服務(wù)中心或酒店，以此為基礎(chǔ)提供商務(wù)型、休閑集聚特色、服務(wù)設(shè)施完善豪華的服務(wù)中心或酒店，以此為基礎(chǔ)提供商務(wù)型、休閑型、學(xué)習(xí)型、觀光型、訓(xùn)練培訓(xùn)型、環(huán)保型、聯(lián)誼互動(dòng)型、主題生態(tài)型等多種形型、學(xué)習(xí)型、觀光型、訓(xùn)練培訓(xùn)型、環(huán)保型、聯(lián)誼互動(dòng)型、主題生態(tài)型等多種形式的會(huì)議服務(wù)。式的會(huì)議服務(wù)。辦公相關(guān)產(chǎn)業(yè)辦公相關(guān)產(chǎn)業(yè)教育

85、相關(guān)產(chǎn)業(yè)教育相關(guān)產(chǎn)業(yè)醫(yī)療保健相關(guān)產(chǎn)業(yè)醫(yī)療保健相關(guān)產(chǎn)業(yè)會(huì)議中心、會(huì)議酒店等會(huì)議中心、會(huì)議酒店等公司培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、拓展訓(xùn)練等公司培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、拓展訓(xùn)練等健身中心、休閑娛樂(lè)等健身中心、休閑娛樂(lè)等2023年10月第 98 頁(yè) 思源顧問(wèn)市場(chǎng)細(xì)分塑造差異化市場(chǎng)細(xì)分塑造差異化STP模型的運(yùn)用模型的運(yùn)用Segmentation-細(xì)分市場(chǎng)對(duì)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分Targeting-目標(biāo)市場(chǎng)選擇適合本案的組合化市場(chǎng)Positioning-客群定位根據(jù)組合市場(chǎng)進(jìn)行鎖定客群2023年10月第 99 頁(yè) 思源顧問(wèn)客群定位客群定位目標(biāo)市場(chǎng)的潛在客群目標(biāo)市場(chǎng)的潛在客群疊拼疊拼/聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅多層板樓多層板樓小高層板樓小高層板樓

86、？2023年10月第 100 頁(yè) 思源顧問(wèn)順義地區(qū)現(xiàn)有住宅消費(fèi)客群研究順義地區(qū)現(xiàn)有住宅消費(fèi)客群研究分布區(qū)域分布區(qū)域消費(fèi)水平消費(fèi)水平職業(yè)身份職業(yè)身份順義地區(qū)順義地區(qū)高中端高中端私營(yíng)企業(yè)主私營(yíng)企業(yè)主企事業(yè)單位高級(jí)管理人員企事業(yè)單位高級(jí)管理人員政府官員政府官員中低端中低端當(dāng)?shù)氐脑∶癞?dāng)?shù)氐脑∶裢鈦?lái)順義務(wù)工人員外來(lái)順義務(wù)工人員空港工業(yè)區(qū)空港工業(yè)區(qū)高中端高中端空港入駐企業(yè)的中、高級(jí)管理人員空港入駐企業(yè)的中、高級(jí)管理人員中低端中低端空港入駐企業(yè)中的普通管理人員及工作人員空港入駐企業(yè)中的普通管理人員及工作人員北京市區(qū)北京市區(qū)高中端高中端望京、燕莎區(qū)域工作的高收入人群望京、燕莎區(qū)域工作的高收入人群北京市內(nèi)希

87、望擁有郊區(qū)住宅的人群北京市內(nèi)希望擁有郊區(qū)住宅的人群2023年10月第 101 頁(yè) 思源顧問(wèn)鎖定目標(biāo)區(qū)域及目標(biāo)消費(fèi)水平鎖定目標(biāo)區(qū)域及目標(biāo)消費(fèi)水平 順義區(qū)和空港地區(qū)中順義區(qū)和空港地區(qū)中高端住宅消費(fèi)市場(chǎng)高端住宅消費(fèi)市場(chǎng) 輻射北京市中端低密輻射北京市中端低密度住宅消費(fèi)市場(chǎng)度住宅消費(fèi)市場(chǎng) 兼顧順義的中端住宅兼顧順義的中端住宅消費(fèi)市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)分布區(qū)域分布區(qū)域消費(fèi)水平消費(fèi)水平順義地區(qū)順義地區(qū)高端高端中端中端空港工業(yè)區(qū)空港工業(yè)區(qū)高端高端中端中端北京市區(qū)北京市區(qū)中端中端低端低端低端低端低端低端由于交通成本，北京由于交通成本，北京市區(qū)低端消費(fèi)人群不市區(qū)低端消費(fèi)人群不選擇順義選擇順義高端高端多選擇低檔板樓或塔多選擇

88、低檔板樓或塔樓產(chǎn)品，非本案定位樓產(chǎn)品，非本案定位方向。方向。多選擇低檔板樓或塔多選擇低檔板樓或塔樓產(chǎn)品，非本案定位樓產(chǎn)品，非本案定位方向。方向。多選擇獨(dú)棟別墅及順多選擇獨(dú)棟別墅及順義別墅區(qū)產(chǎn)品，非本義別墅區(qū)產(chǎn)品，非本案定位方向。案定位方向。2023年10月第 102 頁(yè) 思源顧問(wèn)從目標(biāo)區(qū)域與消費(fèi)水平中發(fā)掘目標(biāo)客群從目標(biāo)區(qū)域與消費(fèi)水平中發(fā)掘目標(biāo)客群安全的需要滿足生理需要?dú)w屬的需要贏得認(rèn)同尊重自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)本案目標(biāo)客群，主要由處在金字塔中上段的較大范圍人群組成本案目標(biāo)客群，主要由處在金字塔中上段的較大范圍人群組成中產(chǎn)階層本案主力客群范圍延展延展發(fā)掘目標(biāo)客群以便于本案產(chǎn)品定位2023年10月第 103

89、 頁(yè) 思源顧問(wèn)目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位區(qū)域區(qū)域定位描述定位描述置業(yè)特征置業(yè)特征備注備注順義區(qū)順義區(qū)私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)老板、企事業(yè)單私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)老板、企事業(yè)單位高層管理人員位高層管理人員以二次、三次置業(yè)為主以二次、三次置業(yè)為主企事業(yè)單位中層管理人員企事業(yè)單位中層管理人員以二次置業(yè)為主以二次置業(yè)為主空港地區(qū)空港地區(qū)入駐企業(yè)的高層管理人員入駐企業(yè)的高層管理人員以二次置業(yè)為主以二次置業(yè)為主入駐企業(yè)的中層管理人員入駐企業(yè)的中層管理人員以一次、二次置業(yè)為主以一次、二次置業(yè)為主北京市北京市望京區(qū)域、燕莎區(qū)域的中產(chǎn)階級(jí)望京區(qū)域、燕莎區(qū)域的中產(chǎn)階級(jí)以二次置業(yè)為主以二次置業(yè)為主2023年10月第 104 頁(yè) 思

90、源顧問(wèn)產(chǎn)品定位與目標(biāo)客群的統(tǒng)一產(chǎn)品定位與目標(biāo)客群的統(tǒng)一 目標(biāo)產(chǎn)品目標(biāo)產(chǎn)品目標(biāo)客群目標(biāo)客群 聯(lián)排聯(lián)排/疊拼別墅疊拼別墅多層板樓多層板樓小高層板樓小高層板樓高高端端順義區(qū)域順義區(qū)域空港工業(yè)區(qū)空港工業(yè)區(qū)中中端端北京市內(nèi)北京市內(nèi)順義區(qū)域順義區(qū)域空港工業(yè)區(qū)空港工業(yè)區(qū)2023年10月第 105 頁(yè) 思源顧問(wèn)價(jià)格定位價(jià)格定位順義老城區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)順義老城區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)n從左圖可以看出，普通住宅從左圖可以看出，普通住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)在項(xiàng)目的銷售均價(jià)在2200-3150元元/平米之間，最高報(bào)價(jià)達(dá)平米之間，最高報(bào)價(jià)達(dá)3900元元/平米，最低僅平米，最低僅1951元元/平米平米n老城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目售價(jià)均在老城

91、區(qū)內(nèi)項(xiàng)目售價(jià)均在4000元元/平米以下。平米以下。2023年10月第 106 頁(yè) 思源顧問(wèn)價(jià)格定位價(jià)格定位順義空港工業(yè)區(qū)住宅項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)順義空港工業(yè)區(qū)住宅項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)n采集的采集的6個(gè)樣本中，銷售均價(jià)在個(gè)樣本中，銷售均價(jià)在4000元元/平米的項(xiàng)目有平米的項(xiàng)目有4個(gè)，其它個(gè)，其它2個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)也在個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)也在3000元元/平米平米以上。以上。n空港工業(yè)區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售空港工業(yè)區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)明顯高于老城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，大均價(jià)明顯高于老城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目售價(jià)多在部分項(xiàng)目售價(jià)多在4000-4700元元/平米。平米。2023年10月第 107 頁(yè) 思源顧問(wèn)產(chǎn)品升級(jí)產(chǎn)品升級(jí)戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)建筑

92、設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)園林景觀園林景觀內(nèi)部配套內(nèi)部配套物業(yè)管理物業(yè)管理普通的平層為主普通的平層為主順義還沒(méi)有錯(cuò)層、聯(lián)排、疊拼順義還沒(méi)有錯(cuò)層、聯(lián)排、疊拼立面普通，風(fēng)格單一立面普通，風(fēng)格單一簡(jiǎn)潔明快、注重細(xì)部設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快、注重細(xì)部設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)缺乏特色園林設(shè)計(jì)缺乏特色營(yíng)造高檔的內(nèi)部景觀環(huán)境營(yíng)造高檔的內(nèi)部景觀環(huán)境個(gè)別有會(huì)所，缺商業(yè)配套個(gè)別有會(huì)所，缺商業(yè)配套開(kāi)發(fā)齊備的城市功能設(shè)施開(kāi)發(fā)齊備的城市功能設(shè)施物業(yè)管理水平有待提升物業(yè)管理水平有待提升物業(yè)管理更加專業(yè)和規(guī)范物業(yè)管理更加專業(yè)和規(guī)范現(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)有項(xiàng)目望泉家園望泉家園2023年10月第 108 頁(yè) 思源顧問(wèn)策略：產(chǎn)品檔次提升，支持價(jià)格提升，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)策略：產(chǎn)品檔次

93、提升，支持價(jià)格提升，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)現(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)有項(xiàng)目望泉家園望泉家園CC區(qū)區(qū)40004000元元/平米平米50005000元元/平米平米 產(chǎn)品升級(jí)：產(chǎn)品升級(jí)：新城市生活主義高尚社區(qū)新城市生活主義高尚社區(qū)完善的內(nèi)部配套完善的內(nèi)部配套園林景觀園林景觀高質(zhì)量的物業(yè)管理高質(zhì)量的物業(yè)管理品質(zhì)、售價(jià)時(shí)間、位置2023年10月第 109 頁(yè) 思源顧問(wèn)目目 錄錄一、用地開(kāi)發(fā)條件及一、用地開(kāi)發(fā)條件及SWOT分析分析從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位二、順義區(qū)城市功能定位在大北京區(qū)域打造在大北京區(qū)域打造“順義同核新城順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位三、望泉家園主題概念

94、定位“樣板化樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位五、望泉家園整體定位鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、七、C區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接2023年10月第 110 頁(yè) 思源顧問(wèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)總體建議規(guī)劃設(shè)計(jì)總體建議n進(jìn)行容積率拆分，拔高項(xiàng)目形象，形成良好的城市景觀；進(jìn)

95、行容積率拆分，拔高項(xiàng)目形象，形成良好的城市景觀；n高密度布置在邊緣地帶，突出標(biāo)志性，形成很好的建筑天際線；高密度布置在邊緣地帶，突出標(biāo)志性，形成很好的建筑天際線；n低密度要相對(duì)集中布置，形成高品質(zhì)住宅的居住氛圍；低密度要相對(duì)集中布置，形成高品質(zhì)住宅的居住氛圍；n建筑風(fēng)格與周邊項(xiàng)目形成差異化和特色；建筑風(fēng)格與周邊項(xiàng)目形成差異化和特色；n營(yíng)造良好的社區(qū)內(nèi)部環(huán)境和中心景觀；營(yíng)造良好的社區(qū)內(nèi)部環(huán)境和中心景觀；n城市功能設(shè)施部分布置于地塊的東南部分，設(shè)計(jì)中心廣場(chǎng)；城市功能設(shè)施部分布置于地塊的東南部分，設(shè)計(jì)中心廣場(chǎng)；2023年10月第 111 頁(yè) 思源顧問(wèn)容積率拆分容積率拆分n1500畝總體規(guī)劃，進(jìn)行容積

96、率拆分；畝總體規(guī)劃，進(jìn)行容積率拆分；n低密度疊拼部分容積率控制在低密度疊拼部分容積率控制在0.81.0；n高密度部分的容積率，控制在高密度部分的容積率，控制在3.0以內(nèi)，保持項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)規(guī)模；以內(nèi)，保持項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)規(guī)模；n形成高低錯(cuò)落有致的布局；形成高低錯(cuò)落有致的布局；n地塊西端和南端布置低密度住宅：將交通最為便利的地塊留給高品質(zhì)住宅；地塊西端和南端布置低密度住宅：將交通最為便利的地塊留給高品質(zhì)住宅；2023年10月第 112 頁(yè) 思源顧問(wèn)水景、林帶城市功能區(qū)多層板樓疊拼聯(lián)排綠化帶西西二二環(huán)環(huán)綠綠化化帶帶小高層總體規(guī)劃布局初步建議總體規(guī)劃布局初步建議中心廣場(chǎng)2023年10月第 113 頁(yè) 思源

97、顧問(wèn)總體布局建議的說(shuō)明總體布局建議的說(shuō)明1、沿水渠和林帶兩側(cè)布置低密度的聯(lián)排別墅，確保其良好的景觀環(huán)境和私密、沿水渠和林帶兩側(cè)布置低密度的聯(lián)排別墅，確保其良好的景觀環(huán)境和私密、安靜的空間；安靜的空間；2、地塊西側(cè)臨二環(huán)路布置低密度的疊拼，利用二環(huán)綠化帶的良好景觀，并與、地塊西側(cè)臨二環(huán)路布置低密度的疊拼，利用二環(huán)綠化帶的良好景觀，并與東側(cè)的聯(lián)排形成統(tǒng)一的高端項(xiàng)目形象；東側(cè)的聯(lián)排形成統(tǒng)一的高端項(xiàng)目形象；3、聯(lián)排別墅以東依次布置多層板樓和小高層板樓，高低錯(cuò)落有致，形成良好、聯(lián)排別墅以東依次布置多層板樓和小高層板樓，高低錯(cuò)落有致，形成良好的城市天際線；同時(shí)在戶型和內(nèi)部空間設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)順義目前沒(méi)

98、的城市天際線；同時(shí)在戶型和內(nèi)部空間設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)順義目前沒(méi)有的錯(cuò)層產(chǎn)品；有的錯(cuò)層產(chǎn)品；4、地塊東南角布置城市功能設(shè)施，有效削弱了東側(cè)石油公司對(duì)住宅項(xiàng)目的負(fù)、地塊東南角布置城市功能設(shè)施，有效削弱了東側(cè)石油公司對(duì)住宅項(xiàng)目的負(fù)面影響。面影響。2023年10月第 114 頁(yè) 思源顧問(wèn)關(guān)于城市功能區(qū)的初步建議關(guān)于城市功能區(qū)的初步建議 根據(jù)順義當(dāng)?shù)卣慕ㄗh，再結(jié)合本根據(jù)順義當(dāng)?shù)卣慕ㄗh，再結(jié)合本案地塊的實(shí)際情況，初步建議在本案案地塊的實(shí)際情況，初步建議在本案地塊的東部打造一個(gè)具有現(xiàn)代氣息的地塊的東部打造一個(gè)具有現(xiàn)代氣息的城市功能區(qū)；城市功能區(qū)；城市功能區(qū)的作用不僅是作為大社區(qū)城市功能區(qū)的作用不僅

99、是作為大社區(qū)的配套，其輻射半徑要覆蓋順義中心的配套，其輻射半徑要覆蓋順義中心城區(qū)，目標(biāo)是建成順義、空港地區(qū)標(biāo)城區(qū)，目標(biāo)是建成順義、空港地區(qū)標(biāo)志性商業(yè)區(qū)；志性商業(yè)區(qū)；城市功能區(qū)可以包括：會(huì)議中心、銀城市功能區(qū)可以包括：會(huì)議中心、銀行、精品店、郵局、超市、健身中心、行、精品店、郵局、超市、健身中心、餐飲等設(shè)施餐飲等設(shè)施 ；CC區(qū)地塊東入口視覺(jué)效果示意區(qū)地塊東入口視覺(jué)效果示意2023年10月第 115 頁(yè) 思源顧問(wèn)目目 錄錄一、用地開(kāi)發(fā)條件及一、用地開(kāi)發(fā)條件及SWOT分析分析從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向從城市運(yùn)營(yíng)的高度把握總體方向二、順義區(qū)城市功能定位二、順義區(qū)城市功能定位在大北京區(qū)域打造在大北京區(qū)

100、域打造“順義同核新城順義同核新城”三、望泉家園主題概念定位三、望泉家園主題概念定位“樣板化樣板化”的新城市生活主義功能區(qū)的新城市生活主義功能區(qū)四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略四、望泉家園總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)循序漸進(jìn)、逐步完善功能建設(shè)五、望泉家園整體定位五、望泉家園整體定位鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議六、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局進(jìn)行容積率拆分、錯(cuò)落布局七、七、C區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位區(qū)開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目定位首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接首期開(kāi)發(fā)必須與市場(chǎng)有效對(duì)接2023年10月第 116 頁(yè) 思源顧問(wèn)C區(qū)總體

101、開(kāi)發(fā)策略區(qū)總體開(kāi)發(fā)策略1、C區(qū)作為首期開(kāi)發(fā)的地塊，必須與目前的市場(chǎng)有機(jī)對(duì)接。區(qū)作為首期開(kāi)發(fā)的地塊，必須與目前的市場(chǎng)有機(jī)對(duì)接。2、客觀地著眼于順義現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)需求市場(chǎng)。、客觀地著眼于順義現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)需求市場(chǎng)。3、開(kāi)發(fā)萬(wàn)科擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和積累的核心優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。、開(kāi)發(fā)萬(wàn)科擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和積累的核心優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。2023年10月第 117 頁(yè) 思源顧問(wèn)C區(qū)產(chǎn)品定位區(qū)產(chǎn)品定位鎖定順義中高檔住宅需求市場(chǎng)。鎖定順義中高檔住宅需求市場(chǎng)。受地塊規(guī)劃容積率（受地塊規(guī)劃容積率（1.4）的限制，不適合開(kāi)發(fā)高端住宅，以多層住宅和?。┑南拗疲贿m合開(kāi)發(fā)高端住宅，以多層住宅和小高層板樓為主。高層板樓為主。戶型設(shè)計(jì)：引入錯(cuò)層等設(shè)計(jì)元素

102、。戶型設(shè)計(jì)：引入錯(cuò)層等設(shè)計(jì)元素。2023年10月第 118 頁(yè) 思源顧問(wèn)C區(qū)初步規(guī)劃布局建議區(qū)初步規(guī)劃布局建議 C區(qū)初步計(jì)劃分為三個(gè)不同的功能區(qū)初步計(jì)劃分為三個(gè)不同的功能組團(tuán)組團(tuán)C1、C2、C3 C1區(qū)為小高層板樓區(qū)為小高層板樓 C2區(qū)為區(qū)為4層的層的低層板樓低層板樓 C3區(qū)為城市功能區(qū)區(qū)為城市功能區(qū) 為為C1區(qū)、區(qū)、C2區(qū)和區(qū)和C3區(qū)的公共入?yún)^(qū)的公共入口部分口部分 為為C2區(qū)的入口區(qū)的入口 為為C1區(qū)的入口區(qū)的入口C1C2C32023年10月第 119 頁(yè) 思源顧問(wèn)C區(qū)產(chǎn)品訴求要點(diǎn)區(qū)產(chǎn)品訴求要點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)景觀環(huán)境景觀環(huán)境物業(yè)管理物業(yè)管理萬(wàn)科品牌萬(wàn)科品牌順義購(gòu)房客群需

103、求的獨(dú)特性：順義購(gòu)房客群需求的獨(dú)特性：1、注重戶型設(shè)計(jì)，空間的實(shí)用性；、注重戶型設(shè)計(jì)，空間的實(shí)用性；2、注重社區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊環(huán)境；、注重社區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊環(huán)境；3、地段意識(shí)較強(qiáng)，傾向靠近城區(qū)；、地段意識(shí)較強(qiáng)，傾向靠近城區(qū)；2023年10月第 120 頁(yè) 思源顧問(wèn)建筑立面風(fēng)格建筑立面風(fēng)格n秉承萬(wàn)科現(xiàn)代簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)風(fēng)格；秉承萬(wàn)科現(xiàn)代簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)風(fēng)格；n在區(qū)域中凸顯風(fēng)格亮點(diǎn)；在區(qū)域中凸顯風(fēng)格亮點(diǎn)；2023年10月第 121 頁(yè) 思源顧問(wèn)景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)必須內(nèi)部造景必須內(nèi)部造景2023年10月第 122 頁(yè) 思源顧問(wèn)物業(yè)管理物業(yè)管理n萬(wàn)科品牌物業(yè)管理萬(wàn)科品牌物業(yè)管理n金牌管家金牌管家n真正舒適的居家生活

104、，不僅來(lái)自真正舒適的居家生活，不僅來(lái)自產(chǎn)品，還有細(xì)膩體貼的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，還有細(xì)膩體貼的物業(yè)服務(wù)2023年10月第 123 頁(yè) 思源顧問(wèn)下一步深化工作下一步深化工作目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群的準(zhǔn)確定位；目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客群的準(zhǔn)確定位；產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的深化；產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的深化；規(guī)劃布局和規(guī)劃設(shè)計(jì)的深化；規(guī)劃布局和規(guī)劃設(shè)計(jì)的深化；綜合投資經(jīng)濟(jì)分析；綜合投資經(jīng)濟(jì)分析；營(yíng)銷推廣初步建議；營(yíng)銷推廣初步建議；（以上深化工作正在進(jìn)行中，請(qǐng)甲方對(duì)定位和產(chǎn)品提出寶貴意見(jiàn)和（以上深化工作正在進(jìn)行中，請(qǐng)甲方對(duì)定位和產(chǎn)品提出寶貴意見(jiàn)和建議，以便我們深化工作的開(kāi)展）建議，以便我們深化工作的開(kāi)展）2023年10月第 124 頁(yè) 思源顧問(wèn)說(shuō)說(shuō)明明n本策劃報(bào)告僅為思源顧問(wèn)的初步思路，不代表最終意見(jiàn)；本策劃報(bào)告僅為思源顧問(wèn)的初步思路，不代表最終意見(jiàn)；n思源顧問(wèn)將在后續(xù)工作當(dāng)中進(jìn)一步深化策劃報(bào)告，以期為貴司思源顧問(wèn)將在后續(xù)工作當(dāng)中進(jìn)一步深化策劃報(bào)告，以期為貴司提供全面、專業(yè)的意見(jiàn)和建議；提供全面、專業(yè)的意見(jiàn)和建議；2023年10月第 125 頁(yè) 思源顧問(wèn)謝謝 謝！謝！