1、 新江灣城新江灣城C2C2地塊定位報告地塊定位報告土地屬性認知土地屬性認知土地屬性土地屬性【城市角色】【城市角色】【交通條件】【配套設施】【環境景觀】新江灣新江灣城城五角五角場場宗地位置宗地位置 楊浦區北部，五角場以北楊浦區北部，五角場以北1 1公里，新江灣城公里，新江灣城城市角色城市角色 新江灣城原空軍基地，定位于新江灣城原空軍基地，定位于知識型、生知識型、生態花園城區，態花園城區，占地占地9,459,45平方公里。平方公里。中心區唯中心區唯一的處女地。一的處女地。產業構成產業構成 十一五規劃五角場是九個城市十一五規劃五角場是九個城市市級商業中市級商業中心心之一。功能定位為以之一。功能定位為

2、以大學城中央社區為特大學城中央社區為特色色，融商業、金融、辦公、體育、文化、高，融商業、金融、辦公、體育、文化、高科技研發及居住為一體的綜合性市級副中心?？萍佳邪l及居住為一體的綜合性市級副中心。20102010年五角場地區規劃有年五角場地區規劃有100100萬辦公、萬辦公、5050萬商業萬商業。目前項目正在進展。目前項目正在進展?！緞撝翘斓亍俊拘陆瓰吵恰客恋貙傩酝恋貙傩攒壍澜煌ㄜ壍澜煌椖繓|側項目東側M8M8、西側、西側M3M3號線今年底通車，由于據號線今年底通車，由于據宗地距離尷尬，穿越新江灣城的宗地距離尷尬，穿越新江灣城的M1M1號線號線0909年底年底才能通車。才能通車。短期內對于中高端

3、客戶還是以私家短期內對于中高端客戶還是以私家車出行為主。車出行為主。道路交通道路交通目前還沒有公交系統，出行目前還沒有公交系統，出行也私家車為主，從便捷性以也私家車為主，從便捷性以此強弱如下：此強弱如下：五角場五角場宗宗地地創智天地創智天地【城市角色】【交通條件】【交通條件】【配套設施】【環境景觀】【創智天地】【新江灣城】1、四平路黃興路沿線的楊浦北，15分鐘分鐘；2、中環西南側沿線，最遠最遠到古北到古北25分鐘分鐘3、逸仙高架，寶山中心區寶山中心區（20分鐘）分鐘）；4、翔殷路隧道、五洲大道，到外高橋金橋外高橋金橋25分鐘分鐘；5、四平路大連路，浦東陸浦東陸家嘴家嘴40分鐘分鐘；6、到人民廣

4、場和外灘50分分鐘鐘。土地屬性土地屬性商業辦公商業辦公目前商業只有商業只有3萬，寫字樓萬，寫字樓10萬。萬。依托于五角場、創智天地以及新江灣城內部的配套，整個板塊商業總有商業總有50萬，寫字樓萬，寫字樓100萬左右萬左右，2010年才能基本建成，新江灣城六大版塊新江灣城六大版塊教育教育 教育對楊浦區客戶沒有吸引，但是對于外區對于外區域客戶有一定的吸引力域客戶有一定的吸引力，同時新江灣城內已引進了宋慶齡幼兒園，對全市的高端客戶有吸引宋慶齡幼兒園，對全市的高端客戶有吸引醫療醫療區域醫療配套非常好，距離適中。內有一級甲等長海醫院、東方肝膽等，但是醫療配套不是核心優勢，新江灣城內引入長海醫院的長海醫院

5、的門診、療養院門診、療養院。五角場五角場創智天地創智天地新江灣城新江灣城復旦復旦【城市角色】【交通條件】【配套設施】【配套設施】【環境景觀】【創智天地】【新江灣城】土地屬性土地屬性五角場五角場 目前已建成金島大廈、亞繁商廈商業等，商業4萬、辦公8萬，但是品質一般規劃中有三個中高檔商業中心1、萬達商業廣場。1010萬平米商業萬平米商業0707年開年開業業，1313萬平米辦公樓萬平米辦公樓0808年入伙年入伙；2、百聯又一城百聯又一城0707年開業，年開業，10萬平米；3、麥科特金億廣場麥科特金億廣場1010年開業。年開業。新江灣城六大版塊新江灣城六大版塊新江灣城六大版塊新江灣城六大版塊金島大廈金

6、島大廈大西洋百貨大西洋百貨亞繁商廈亞繁商廈萬達商業廣場萬達商業廣場總建筑面積為23萬平方米的商廈，分沃爾瑪、大洋百貨、影城和書城、家具裝飾廣場、燦坤數碼廣場五個組團華聯華聯“又一城又一城”總建面積10萬平方米，包括數碼廣場、家居廣場、運動廣場等主題百貨，上海第一家真冰冰刀溜冰場，以及擁有12個放映廳的多廳電影院 麥科特金億廣場麥科特金億廣場建筑面積10萬余平方米，擬建集甲級寫字樓、商場、多廳放映影劇院和五星級酒店為一體的建筑群?！境鞘薪巧俊窘煌l件】【配套設施】【配套設施】【環境景觀】【創智天地】【新江灣城】江灣五角場現在已逐步發展成為上海市東北部的重要交通樞紐和地區商業中心，與另一個城市副

7、中心城市副中心徐家匯遙相呼應。土地屬性土地屬性環境景觀環境景觀n50萬平米綠化景觀。n6公里景觀河道和排水河道。n生態走廊、新江灣城公園等景觀。n城市中心絕版生態居住社區環境資源以及整體社區氛圍在上海具有唯一稀缺性環境資源以及整體社區氛圍在上海具有唯一稀缺性【城市角色】【交通條件】【配套設施】【環境景觀】【環境景觀】【創智天地】【新江灣城】土地屬性土地屬性新江灣城新江灣城復旦大學復旦大學30萬平方米，計劃2008年底竣工，屆時新校區將入住1萬名左右的學生，以留學生和研究生為主都市村莊都市村莊都市村莊是以綠色開放空間為核心的多元居住混合區域，是新江灣城的主主題居住區題居住區。物業以小高層、多層為

8、主。自然花園自然花園由于引人了人工河流，該區域將形成綠化與水系充分融合的高檔低密度住宅區，該區域分為兩大塊：生態住宅、高爾夫商務別墅。生態住宅、高爾夫商務別墅。中央公園中央公園A A功能區：功能區：智慧廣場、智慧大廈、極限運動中心。B B功能區功能區：大型超市、休閑娛樂、商業步行街。C C功功能區能區：中密度住宅區、教育配套設施。知識商務知識商務50萬平米，以知識型企業辦公為主導的“知識商務知識商務”功能區功能區，融寫字樓、寫字樓、舊店、公寓、美食廣場和商業服務舊店、公寓、美食廣場和商業服務等多種業態于一體。新江灣城六大版塊新江灣城六大版塊江灣天地江灣天地上海游艇產業節點上海游艇產業節點。目前

9、已經規劃成型的項目為游艇俱樂部，與商務高爾夫、極限時尚運動中心共同構筑的新江灣城的休閑娛樂運動主題中心。1、復旦新校區30萬平方米，1萬名左右的學生，以留學生和研究生為主，08年開始招生年開始招生；3、中央公園。容積率在容積率在1.6左右的居住區左右的居住區、以及占地15萬的休閑公園。2、江灣天地，以游艇碼頭為主題游艇碼頭為主題的休閑度假區，包括酒店、高級公寓等。4、自然花園。低密度的生態住宅生態住宅和高爾夫商務公寓和高爾夫商務公寓。5、都市村莊。50萬平米容積率萬平米容積率在在1.0左右的主題居住區左右的主題居住區6、知識商務。60萬平米的辦公萬平米的辦公區域，包括酒店、餐飲等區域，包括酒店

10、、餐飲等【城市角色】【交通條件】【配套設施】【環境景觀】【創智天地】【新江灣城】【新江灣城】土地屬性土地屬性用地指標用地指標板塊內住宅板塊內住宅230萬平米，辦公約萬平米，辦公約60萬萬平米，商業餐飲配套平米，商業餐飲配套20萬平米，酒店萬平米，酒店2座等座等目前共有四個項目在售，A區的建德國際公寓、東森花園、上海夢想三項目，以及合生一期等，已銷售約已銷售約40萬平米萬平米，今年還將推出國興項目，預計明年預計明年A區基本區基本售罄售罄C2C2：總建面：總建面2222萬萬方容積率方容積率1.61.6建德國際公寓建德國際公寓建面建面9 9萬，容積率萬，容積率1.71.7上海夢想上海夢想總建面總建面

11、:15:15萬方萬方容積率容積率:1.7:1.7翡翠東森花園翡翠東森花園總建面總建面:6.9:6.9萬方萬方容積率容積率:1.91:1.91C5C5：住宅總建面：住宅總建面2222萬方容積率萬方容積率1.81.8合生：總建面合生：總建面:28:28萬萬方、容積率方、容積率:1.6:1.6總建面總建面:5:5萬方萬方容積率容積率:0.5:0.5C4C4：總建面：總建面7 7萬方萬方容積率容積率1.01.0C6C6：總建面：總建面8 8萬方萬方容積率容積率1.01.0C1C2C5C6C4DAC7E游艇碼頭游艇碼頭復旦新校區復旦新校區B1B2B3B4城投的推地節奏：城投的推地節奏：06年前：年前：A

12、區、C1（合生）、C5（美國漢斯）、06年：年：C2、50萬平的 E區知識商務后期：后期：C4、C6、C7、B區等【城市角色】【交通條件】【配套設施】【環境景觀】【創智天地】【新江灣城】【新江灣城】江灣體育公園創智中心創智SOHO科技園研究創智研究創智SOHOSOHO辦公、創智中心以及辦公、創智中心以及后期高科技園區帶來的客戶，以及他后期高科技園區帶來的客戶，以及他們的住宅需求。們的住宅需求。重點關注重點關注2525萬平米住宅對我們的影響。萬平米住宅對我們的影響。創智天地創智天地由瑞安開發共由瑞安開發共100萬平米萬平米，希望依托于復旦、同濟等高校成為中國硅谷。包括四部分：江灣體育公園：江灣體

13、育公園：把有60年歷史的江灣體育場包裝，形成以體育為主題的時尚休閑娛樂，包括一個5萬人體育場、游泳萬人體育場、游泳館和一個體育館館和一個體育館，目前已全部建成。創智中心：創智中心：2萬平米的高級寫字樓，適合于大型公司總部。只租不售，基本租只租不售，基本租賃完畢，明年初公司全部入住。賃完畢，明年初公司全部入住。創智創智SOHO：總規模約為60萬，萬，25萬左萬左右用于居住右用于居住。有三棟辦公樓約7萬平米，其他為67層的多層。目前還沒有開盤，預計均價1.5萬。據說感興趣的客戶非常多，多為歐美人、或海歸疑問：這些客戶是誰？疑問：這些客戶是誰？高科技園區：高科技園區：30萬平米量身定做的辦公樓，預計

14、08年推出。土地屬性土地屬性【城市角色】【交通條件】【配套設施】【環境景觀】【創智天地】【創智天地】【新江灣城】土地屬性土地屬性新江灣城成長周期新江灣城成長周期 06 06年年新江灣城新江灣城創智天地創智天地五角場五角場交通交通/配套配套項目開發項目開發（市場孕育）（市場孕育）早期開發商入場，推廣板塊推廣板塊，房價初步上漲只有私家車行交通，板塊內沒有基本配套合生推廣整個新江灣，城投推出C2打造江灣體育場、打造江灣體育場、創智中心商業辦創智中心商業辦公公2 2萬萬m2m2成熟成熟，開發少量開發少量SOHOSOHO試探市場試探市場萬達廣場、百聯又一城工程過半古北虹橋方向古北虹橋方向虹口、市中心方向

15、虹口、市中心方向陸家嘴陸家嘴方向方向城花類土地，但是未來能夠改變新江灣城土地屬性的因素有很城花類土地，但是未來能夠改變新江灣城土地屬性的因素有很多，而且這些因素還都在發展中，我們需要審視新江灣城的成多，而且這些因素還都在發展中，我們需要審視新江灣城的成長周期。長周期。07 07年年新江灣城新江灣城創智天地創智天地五角場五角場交通交通/配套配套項目開發項目開發（板塊成長）（板塊成長）前景明朗，板塊輻射區域擴大，區域地價區域地價上漲最快階段上漲最快階段8號線和3號延長線通車，M1M1號線開工，號線開工，五洲大道開通五洲大道開通城投陸續推出C4、C6用地，最南側5050萬的商萬的商務辦公用地務辦公用

16、地創智中心的SOHO一期開始入住，后期產品清晰，江灣體育場開始商業運營，創智創智SOHOSOHO持續持續開發寫字樓，同開發寫字樓，同時可能有住宅入時可能有住宅入市市預計萬達廣場、百聯又一城開始試營業；萬達寫字樓開始銷售；復旦、同濟中學招生，宋慶齡幼兒園入駐板塊合生一期入住，配有少量生活配套C5漢斯年底開始銷售C2地塊建設中古北虹橋方向古北虹橋方向虹口、市中心方向虹口、市中心方向陸家嘴陸家嘴方向方向外高橋外高橋方向方向至寶鋼至寶鋼至南站至南站至人民至人民廣場廣場土地屬性土地屬性新江灣城成長周期新江灣城成長周期 08 08年年新江灣城新江灣城創智天地創智天地五角場五角場交通交通/配套配套項目開發項

17、目開發（高端導入）（高端導入）板塊初步成熟，新江灣城板塊新江灣城板塊以入門級富貴以入門級富貴客戶為主，板客戶為主，板塊整體均價快塊整體均價快速上漲速上漲本年度土地屬本年度土地屬性價值將為東性價值將為東北區域最佳，北區域最佳，均價可能超過均價可能超過虹口區虹口區M1號線施工，地面也同時公交改善城投推出C7別墅用地以及D區的都市村莊等，創智天地銷售創智SOHO，科技園確定方案萬達廣場、百年又一城商業進一步成熟，萬達寫字樓開始入住復旦大學達到1萬在校生規模，宋慶齡幼兒園開始招生合生項目收尾，漢斯和C2項目開始銷售，預計在1.7萬左右；C4,c6開始銷售古北虹橋方向古北虹橋方向虹口、市中心方向虹口、市

18、中心方向陸家嘴陸家嘴方向方向外高橋外高橋方向方向至寶鋼至寶鋼至南站至南站至人民至人民廣場廣場土地屬性土地屬性新江灣城成長周期新江灣城成長周期結論：新江灣城前景良好，結論：新江灣城前景良好，06年開發商入市好時點，項目后期完年開發商入市好時點，項目后期完全可以吸引中高端客戶。開發節奏是需要重點研究的問題。全可以吸引中高端客戶。開發節奏是需要重點研究的問題。09 09年年新江灣城新江灣城創智天地創智天地五角場五角場交通交通/配套配套項目開發項目開發（階段高點）（階段高點）板塊成熟，豪豪宅屬性凸顯。宅屬性凸顯。創智與五角場創智與五角場的產業大量導的產業大量導入，來自本區入，來自本區域產業人群的域產業

19、人群的客戶增加?？蛻粼黾印５瑫r也是本但同時也是本板塊住宅供應板塊住宅供應競爭最白熱化競爭最白熱化的階段。的階段。年底年底M1M1號線號線通車，新江灣通車，新江灣城的交通狀況城的交通狀況徹底改善徹底改善城投推出所有用城投推出所有用地，包括游艇碼地，包括游艇碼頭頭創智創智SOHOSOHO、創、創智中心和江灣體智中心和江灣體育公園成熟育公園成熟，科技園開始上市萬達和百年萬達和百年成熟，其他成熟，其他項目上市項目上市漢斯南側的酒店商業動工前期項目入住，板塊人氣上升，生態豪宅屬性凸顯本板塊內部商業辦公樓開始有產業入住古北虹橋方向古北虹橋方向虹口、市中心方向虹口、市中心方向陸家嘴陸家嘴方向方向外高橋外高

20、橋方向方向至寶鋼至寶鋼至南站至南站至人民至人民廣場廣場至淮海路至淮海路土地屬性土地屬性新江灣城成長周期新江灣城成長周期土地屬性土地屬性總結總結板塊成長板塊成長客戶描述客戶描述競爭區域競爭區域0606年年（市場孕育）（市場孕育）早期開發商入場，推廣板塊推廣板塊，房價初步上漲以本區域普通客戶為主，以本區域普通客戶為主，少量寶山、虹口區富貴客戶。兩房總價兩房總價140萬，三房總價萬，三房總價170萬萬寶地東、海上海寶地東、海上海等等0707年年（板塊成（板塊成長）長）前景明朗，板塊輻射區域擴大，區區域地價上漲最快階段域地價上漲最快階段寶山虹口客戶比例快速增加，兩房總價寶山虹口客戶比例快速增加，兩房總

21、價170萬，三房總價萬，三房總價200萬、四房總價萬、四房總價230萬。萬。虹口中高端項虹口中高端項目、本板塊目、本板塊08年年（高端導（高端導入）入）初步成熟，板塊整體均價快速上漲板塊整體均價快速上漲本年度土地屬性價值將為東北區域本年度土地屬性價值將為東北區域最佳，均價可能超過虹口區最佳，均價可能超過虹口區以入門級富貴客戶為主入門級富貴客戶為主。寶山、楊浦和虹口寶山、楊浦和虹口比例相當，比例相當，還有少量其他區域客戶。兩房總兩房總價價200萬，三房總價萬，三房總價230萬，四方總價萬，四方總價270萬萬本板塊、本板塊、上海北區09年年（階段高（階段高點）點）板塊成熟，豪宅屬性凸顯。豪宅屬性凸

22、顯。創智與五角場的產業大量導入，來創智與五角場的產業大量導入，來自本區域產業人群的客戶增加。自本區域產業人群的客戶增加。以寶山、楊浦和虹口三區富貴客戶富貴客戶為主，但但客戶比例覆蓋到全市。兩房總價客戶比例覆蓋到全市。兩房總價210萬，三萬，三房總價房總價270萬，四房萬，四房400萬萬本板塊競爭白本板塊競爭白熱化、熱化、全市的高端項目我們需要根據板塊的成長周期，合理的制定項目開發策略！我們需要根據板塊的成長周期，合理的制定項目開發策略！C2銷銷售售期期2010年年相似板塊成長周期分析相似板塊成長周期分析聯洋板塊聯洋板塊住宅演進及客戶遷徙住宅演進及客戶遷徙聯洋板塊由內環、楊高路、民生路、景繡路四

23、條路劃定。整個板塊占地聯洋板塊由內環、楊高路、民生路、景繡路四條路劃定。整個板塊占地2平方公里，平方公里，250萬建面，整體容積率萬建面，整體容積率2.3板塊內配套：大拇指廣場板塊內配套：大拇指廣場11萬（四星酒店、家樂福、教堂相關餐飲等）、進才高級中學萬（四星酒店、家樂福、教堂相關餐飲等）、進才高級中學。進才中學進才中學大拇指廣場大拇指廣場仁恒河濱城仁恒河濱城第九城市第九城市水清木華水清木華華麗家族華麗家族天安花園天安花園聯洋花園聯洋花園13期期當代清水園當代清水園聯洋年華聯洋年華御景園御景園御景園：御景園：10萬平米，R2.7,聯洋花園聯洋花園：30萬，R2聯洋年華聯洋年華:20萬平，R2

24、.5天安花園天安花園:36萬平，R2華麗家族華麗家族:37萬，R1.87水清木華水清木華:14萬，R1.9，當代清水園當代清水園:15萬，R2.6第九城市第九城市:21萬，R2.3仁恒河濱城：仁恒河濱城：共74萬，R2.5目前聯洋第九城市和仁恒在售，目前聯洋第九城市和仁恒在售，均價均價1.7萬和萬和1.3萬，二手房價格萬，二手房價格為為1.2萬，水清木華和仁恒品質最萬，水清木華和仁恒品質最高二手樓單價高二手樓單價1.6萬。萬。聯洋板塊聯洋板塊第一階段（第一階段（9901年）整體市場從周邊市場開始起步年）整體市場從周邊市場開始起步土地屬性：土地屬性：地鐵地鐵2線、世紀大道開通線、世紀大道開通、陸

25、家嘴初具規模；浦東區政府、世紀公園還未開通，沒有任何配套沒有任何配套產品形式：產品形式：少量多層、主要為小高和高層，戶型戶型110平平2房、房、135平平3房為主房為主銷售情況：銷售情況：早期有五個項目開發，共銷售約30萬平米，均價均價5000元，上海市場高價。元，上海市場高價。相鄰板塊：相鄰板塊：源深少量上市均價3600、陸家嘴基本沒有項目陸家嘴基本沒有項目。源深板塊和陸家嘴的二線江景都為最早的浦東居住區公園板塊：公園板塊：公園南浦東世紀花園10萬，R1.73，高層，01年單價4800客戶情況：客戶情況：以陸家嘴富貴陸家嘴富貴客戶為主（高級白領），地鐵對浦西客戶導入沒有實際意義。背景：背景：

26、1、碧云社區當時已、碧云社區當時已有國際學校和醫院，有國際學校和醫院，但住宅供應有限但住宅供應有限2、政策導向。、政策導向。藍印戶口和推稅，拉動板塊房價。聯洋板塊聯洋板塊第二階段（第二階段（0204年中）新上海富貴移民年中）新上海富貴移民土地屬性：土地屬性：浦東區政府、世紀公園投入使用浦東區政府、世紀公園投入使用，科技館藝術館動工，板塊內進才中學和大拇指廣場動工產品形式：產品形式：小高和高層，戶型110平2房、135平3房為主，銷售情況：銷售情況：共銷售約40萬平米，均價均價7000元元相鄰板塊：相鄰板塊：陸家嘴和源深板塊開始大面積拆遷，陸家嘴均價陸家嘴均價10000、源深、源深5000公園板

27、塊：公園板塊：公園東開始入市，單價公園東開始入市，單價1.5萬萬，李嘉誠開發御翠園，公園南初步形成規模均價均價6000元元，公園西均價公園西均價1萬萬板塊客戶：板塊客戶：陸家嘴的富貴、新上海富貴移民新上海富貴移民為主，取消內外消房，金橋張江外籍客戶進入日韓客戶進入聯洋板塊聯洋板塊第三階段（第三階段（04年中年中06年）外籍高端介入年）外籍高端介入土地屬性：土地屬性：土地完全成熟。板塊內進才中學和大拇指廣場投入使用，產品形式：產品形式：高層為主，面積擴大，130平兩房、150的三房銷售情況：銷售情況：均價1.2萬1.7萬相鄰板塊：相鄰板塊：陸家嘴均價陸家嘴均價25000、源深、源深1萬萬公園板塊

28、：公園板塊：公園南1萬元、公園東4萬、公園西1.8萬客戶情況：陸家嘴的富貴、金橋、張江的高端客戶、投資客戶客戶情況：陸家嘴的富貴、金橋、張江的高端客戶、投資客戶1、04年底聯洋板塊年底聯洋板塊已銷售已銷售70，后期，后期投資客才進入，說投資客才進入，說明聯洋的投資客不明聯洋的投資客不是占主體。是占主體。2、相反源深板塊由、相反源深板塊由于開發稍晚，所以于開發稍晚，所以投資客比例較大。投資客比例較大。3、由于聯洋板塊高、由于聯洋板塊高開，高端人士的流開，高端人士的流動性大。動性大。聯洋板塊聯洋板塊總結和意義總結和意義1、聯洋板塊開始是舒適型的、聯洋板塊開始是舒適型的City，戶型較大。六年后已變

29、成，戶型較大。六年后已變成Golden。對新江灣城的意義：對新江灣城的意義：1、新江灣城相當于聯洋加上公園東兩個板塊（大面積的公寓產品和別墅產品）；、新江灣城相當于聯洋加上公園東兩個板塊（大面積的公寓產品和別墅產品）；2、新江灣城和五角場類同，但存在同時開發的環境，這點略不同于聯洋；、新江灣城和五角場類同，但存在同時開發的環境，這點略不同于聯洋；3、新江灣城入市一定為周邊富貴、新江灣城入市一定為周邊富貴2客戶，以周邊大學為主；客戶，以周邊大學為主；4、新江灣城的客戶進入順序大致為：本區域（楊浦、寶山）的中高端、新江灣城的客戶進入順序大致為：本區域（楊浦、寶山）的中高端區域外的高端客區域外的高端

30、客戶戶外籍高端客戶。本區域投資門檻過高是投資客比較非常少。外籍高端客戶。本區域投資門檻過高是投資客比較非常少。2、早期地鐵早期地鐵2線根本沒有帶來浦西客戶，后期客戶不看重地鐵；線根本沒有帶來浦西客戶，后期客戶不看重地鐵；3、在初期基本沒有配套的時候，還是以本區域的陸家嘴客戶為主；中期配套開工后，尤其、在初期基本沒有配套的時候，還是以本區域的陸家嘴客戶為主；中期配套開工后，尤其是進才中學對區域外的新上海人非常有吸引力；后期社區完全成熟后外籍客戶在才會進入，是進才中學對區域外的新上海人非常有吸引力；后期社區完全成熟后外籍客戶在才會進入，大多以租為主；大多以租為主；4、除了板塊內部少量生活配套，其他

31、都是公共城市配套（區政府、科技館、世紀公園等），、除了板塊內部少量生活配套，其他都是公共城市配套（區政府、科技館、世紀公園等），但是對于消費者心理預期有非常大的作用。但是對于消費者心理預期有非常大的作用。從土地到客戶階段的核心結論從土地到客戶階段的核心結論n 通過分析聯洋板塊，新江灣客戶的進入順序為：通過分析聯洋板塊，新江灣客戶的進入順序為：周邊中高端客戶區域外的高端客戶周邊中高端客戶區域外的高端客戶外籍高端客戶。周邊中高端客戶進入選擇中大戶型產品。外籍高端客戶。周邊中高端客戶進入選擇中大戶型產品。n C2 C2的土地屬性在的土地屬性在新江灣城內部屬于較差新江灣城內部屬于較差，C2C2客戶定位

32、不宜過于激進；客戶定位不宜過于激進；n 09 09年前由于板塊處于成長期，年前由于板塊處于成長期，進入的客戶量小，而且交叉，競爭最激烈進入的客戶量小，而且交叉，競爭最激烈；0909年后板塊年后板塊成熟，客戶遷徙最大化，成熟，客戶遷徙最大化，進入差異化競爭階段。進入差異化競爭階段。n 新江灣城的整體規劃、自然條件優越，和城市關系密切，新江灣城的整體規劃、自然條件優越，和城市關系密切，目前是目前是CityCity，以后會成為高，以后會成為高端的端的GoldenGolden土地土地:客戶客戶:目標客戶研究目標客戶研究周邊中高端客戶訪問周邊中高端客戶訪問萬達廣場的銷售經理萬達廣場的銷售經理n楊浦北部的

33、客戶兩級分化嚴重，二軍大的那些醫生一家三口人兩輛車，周圍有三處房子，楊浦北部的客戶兩級分化嚴重，二軍大的那些醫生一家三口人兩輛車，周圍有三處房子，中原板塊的那些開魯新村的每個月就一兩千中原板塊的那些開魯新村的每個月就一兩千 。合生江灣合生江灣1 1號銷售人員號銷售人員n寶山客戶來看樓，首先看哪個位置好，再問這房子還有沒有，最后再問價格寶山客戶來看樓，首先看哪個位置好，再問這房子還有沒有，最后再問價格 ，看一兩，看一兩次就交錢了。我們都喜歡寶山客戶。次就交錢了。我們都喜歡寶山客戶。城投新江灣城推廣負責人城投新江灣城推廣負責人n新江灣城里面的復旦校區是以留學生和研究生為主，還有新江灣城里面的復旦校

34、區是以留學生和研究生為主，還有6 6個中外聯合學院，檔次比老個中外聯合學院，檔次比老校區和張江要高很多的校區和張江要高很多的 。寶地東銷售人員寶地東銷售人員n楊浦人看重房型，一定要通透的方正的，消費習慣是比較保守的，基本都是首付楊浦人看重房型，一定要通透的方正的，消費習慣是比較保守的，基本都是首付5050以以上的上的 。周邊中高端客戶的定性描述周邊中高端客戶的定性描述n在楊浦購房的中高端客戶主要包括：在楊浦購房的中高端客戶主要包括：寶山客戶（寶鋼產業鏈的企業主）、楊浦中高檔客寶山客戶（寶鋼產業鏈的企業主）、楊浦中高檔客戶（政府官員、高校老師、中小企業主）戶（政府官員、高校老師、中小企業主）；n

35、高校老師高校老師比較戀地比較戀地，不愿離開高校區，不愿離開高校區 ，復旦新校區未來會導入大量高端客戶；，復旦新校區未來會導入大量高端客戶；n寶山客戶比楊浦客戶的寶山客戶比楊浦客戶的支付力更強支付力更強 ，購房習慣也不相同；，購房習慣也不相同；n楊浦人買房中看重房型，楊浦人買房中看重房型，情愿貴一點也要通透的方正的情愿貴一點也要通透的方正的，支付能力較強，但是消費習慣，支付能力較強，但是消費習慣比較保守，首付比例高比較保守，首付比例高 。n楊浦中高端客戶目前的楊浦中高端客戶目前的居住品質較差居住品質較差，一些客戶已經搬離老房子；，一些客戶已經搬離老房子；通過項目看客戶通過項目看客戶l寶地東花園寶

36、地東花園l海上海花園海上?；▓@l建德國際公寓建德國際公寓l上海夢想上海夢想l合生江灣合生江灣1號號客戶初步判斷客戶初步判斷從現有項目的市場反饋，從現有項目的市場反饋，驗證我們驗證我們對土地屬性的判斷對土地屬性的判斷建德國際公寓建德國際公寓上海夢想上海夢想翡翠東森花園翡翠東森花園合生國際合生國際E新江灣城板塊有四個項目在售，A區的建德國際建德國際公寓、東森花園、上海夢想公寓、東森花園、上海夢想三項目，以及合生一合生一期期，已銷售約已銷售約40萬平米萬平米。C5美國漢斯正在進行美國漢斯正在進行方案設計。方案設計。只有合生和C5美國漢斯才算真正的新江灣板塊，其他三個項目更接近外圍項目。虹口的寶地東和

37、海上海吸引了目前虹口和楊浦的高端客戶，也加入此次判斷。新江灣城的土地屬性非常優越，初步判新江灣城的土地屬性非常優越，初步判斷完全吸引上海北部的富貴客戶。斷完全吸引上海北部的富貴客戶。美國漢斯美國漢斯楊浦南板塊楊浦南板塊土地屬性楊浦內環、大連路沿線、靠近大連路隧道和地鐵四號線、目前周邊為待拆遷工廠，未來預期有10萬平米商業配套小區規劃住宅占地 萬,建面萬產品形態2427層的高層、2梯4戶，2梯3戶、兩房兩房100100平平60%60%、三房三房平平30%，少量四房和復式。，少量四房和復式。銷售情況客戶組成寶地東花園寶地東花園土地屬性 楊浦內環、大連路沿線、毗鄰楊浦老商業中心控江路、靠經地鐵4、8

38、號線小區規劃 占地萬,建面萬，其中住宅其中住宅萬平方米，萬平方米，12萬萬loft辦辦公樓和商業公樓和商業產品形態 20層的高層、2梯4戶，2梯3戶、三房三房平平40、四房、四房190平平20，少量，少量兩房兩房120120平一房平一房9090平。平。銷售報價客戶組成 50的楊浦南部客戶，的楊浦南部客戶，40的虹口客戶的虹口客戶海上海花園海上海花園1、兩項目的主力客戶都為楊浦南部客戶；、兩項目的主力客戶都為楊浦南部客戶；2、目前楊浦內環板塊的單價上限為、目前楊浦內環板塊的單價上限為1.56萬，萬，主力三房為主力三房為140150平。平。3、兩項目的三房四房比兩房好賣，復式產品、兩項目的三房四房

39、比兩房好賣，復式產品非常稀缺；非常稀缺；4、楊浦土地未來供應量大，和新江灣城長楊浦土地未來供應量大，和新江灣城長期競爭楊浦南客戶。期競爭楊浦南客戶。建德國際公寓建德國際公寓上海夢想上海夢想中原板塊中原板塊土地屬性 新江灣城邊緣，靠近老的中原板塊靠近老的中原板塊小區規劃 建面 萬，容積率1.7產品形態 小高層，100110平的兩房，120的三房一衛，130平三房兩衛銷售報價客戶組成 中原板塊、楊浦青年之家中原板塊、楊浦青年之家土地屬性 新江灣城邊緣，靠近老的中原板塊靠近老的中原板塊小區規劃 建面萬，容積率1.8產品形態 小高層，100平兩房，130的三房銷售報價復式產品搶購復式產品搶購客戶組成

40、中原板塊、楊浦青年之家中原板塊、楊浦青年之家1、兩項目都以中原板塊的改善性客戶為主；、兩項目都以中原板塊的改善性客戶為主；2、單價上限為、單價上限為1萬，兩房銷售相對較差，兩房總價萬，兩房銷售相對較差，兩房總價90100萬，萬，三房總價三房總價110120萬，四房總價萬，四房總價300萬；萬；3、三房四房比兩房好賣，復式產品由于總價較高，銷售一般。、三房四房比兩房好賣，復式產品由于總價較高，銷售一般。4、中原板塊和新江灣城兩房競爭交叉，三房不交叉。、中原板塊和新江灣城兩房競爭交叉，三房不交叉。新江灣城板塊新江灣城板塊土地屬性 新江灣城核心地段，南側看中心公園、西側為復旦新新江灣城核心地段，南側

41、看中心公園、西側為復旦新校區、北側規劃為游艇碼頭，東側為校區、北側規劃為游艇碼頭，東側為C2；小區規劃 36幢11-18層的小高層和高層，總建面建面28萬，容積率萬，容積率1.6產品形態 96110平的兩房平的兩房65，140148平的三房平的三房30，少，少量復式四房量復式四房。以兩梯三戶為主。銷售報價06年4月開盤，累計共推出661套，已銷售543套，銷售率82。五個月共銷售6.5萬平米，平均平均100套套/月月客戶組成 楊浦高校老師、政府官員、寶鋼客戶等楊浦高校老師、政府官員、寶鋼客戶等1、以高校老師，政府官員和寶鋼客戶為主；、以高校老師，政府官員和寶鋼客戶為主；2、140的三房是主流產

42、品，比兩房好賣，而且溢價能力較強；的三房是主流產品，比兩房好賣，而且溢價能力較強；3、目前兩房的價格上限為、目前兩房的價格上限為1.15萬，一旦突破銷售不暢；目前三房最高價為萬，一旦突破銷售不暢；目前三房最高價為1.65萬，萬，頂層復式的最高價為頂層復式的最高價為1.78萬，銷售通暢。萬，銷售通暢。合生合生1 1號號板塊分析總結板塊分析總結寶地東寶地東海上海海上海建德建德夢想夢想合生合生產產品品兩房兩房100100平、平、6060120平、10100平100110平、309292110110平、平、6565三房三房140平，30150150160160平、平、4040130130平、平、505

43、0130130平、平、4040140148平、30四房四房190190平、平、2525少量180平、10復式復式少量，溢價超強少量少量240270平，溢價超強土地屬性土地屬性GoldenTownCity均價均價1.401.560.951.001.26銷售情況銷售情況三房好賣，復式保留，三房好賣，復式保留，7070套套/月月所有產品搶購所有產品搶購三房較快，35套/月三房四房較快，35套/月三房、復式較快，三房、復式較快，100100套套/月月客戶客戶50的楊浦南部客戶，2040的虹口客戶中原板塊改善性楊浦高校老師、政府官員、寶鋼客戶等1、三個板塊客戶不流動，板塊相對獨立；、三個板塊客戶不流動，

44、板塊相對獨立；2、未來楊浦有大量土地供應，在新江灣城板塊成熟、未來楊浦有大量土地供應，在新江灣城板塊成熟前，楊浦南部客戶很難進入，楊浦外客戶可能會跳前，楊浦南部客戶很難進入，楊浦外客戶可能會跳躍進入新江灣城；躍進入新江灣城；3、三板塊都是三房比兩房好賣，說明三房為主力戶、三板塊都是三房比兩房好賣，說明三房為主力戶型；型；4、兩房的單價上升空間有限，尤其在、兩房的單價上升空間有限，尤其在Town和和City選選擇小戶型有風險；擇小戶型有風險；5、Golden和和City的頂層復式產品溢價能力非常強；的頂層復式產品溢價能力非常強；只有合生的目標客戶同只有合生的目標客戶同C2類似，下一步對合生進類似

45、，下一步對合生進行深入研究。行深入研究。合生合生1號的深入研究號的深入研究整體形態整體形態中檔項目，中規中矩均好，沒有清晰的中心景觀；單體的景觀價值等次不清晰；產品形式不純粹，城市界面相對凌亂；魚骨的車行流線破壞中心景觀，底層同外界沒有隔絕；合生合生1號的深入研究號的深入研究兩房兩房產品產品面積面積單價單價總價總價客戶客戶備注備注南北通透中間戶型11011200123萬1、寶山小太陽；挑樓層挑總價，價格明感2、楊浦青年之家嫌房間偏小，注重生活享受南北通端頭戶型南北通端頭戶型1101101140011400125125萬萬楊浦青年之家楊浦青年之家注重生活享受注重生活享受楊浦青年持家、老人一楊浦青

46、年持家、老人一代代有投資意識，一次性付款比例高，有投資意識，一次性付款比例高，老人付錢老人付錢三個南向采光，不通透9611000106萬外地來滬的青年之家看重復旦，父母給子女買房楊浦青年之家婚房屬性一梯兩戶打通110210900225萬楊浦孩子三代有投資意識、考慮過17單元的三房（總價220萬）占兩房客戶的510楊浦后小太陽合生合生1號的深入研究號的深入研究三房三房產品產品面積面積單價單價總價總價客戶客戶備注備注南側看公園三房南側看公園三房1401401550015500217217萬萬楊浦后小太陽楊浦后小太陽公園景觀、升值潛力公園景觀、升值潛力中心園林三房中心園林三房148148平平1580

47、015800234234萬萬寶山后小太陽寶山后小太陽希望能加多一個房間、加大衛生間和廚房面積中心園林中心園林3+23+2模式模式2402401500015000360360萬萬寶山孩子三代、富貴寶山孩子三代、富貴2 2自住考慮用四房戶型替代，還是有什么投資考慮前排景觀三房兩套打通28015500434萬楊浦富貴2看重院子產品產品面積面積單價單價總價總價客戶客戶備注備注復式復式中心園林復式中心園林復式2782781700017000472472寶山富貴寶山富貴2 2注重視野開闊，房間數等實用功能注重視野開闊，房間數等實用功能前排景觀復式前排景觀復式2402401650016500396396萬萬

48、 富貴富貴2 2（楊浦政府官員）（楊浦政府官員）稀缺景觀、復式的產品感受稀缺景觀、復式的產品感受合生合生1號的深入研究號的深入研究合生合生1號的意義號的意義1、新江灣城的整體環境是客戶購房的首要驅動、新江灣城的整體環境是客戶購房的首要驅動力；力；2、主要利潤貢獻主要利潤貢獻寶山客戶寶山客戶。支付能力強，。支付能力強，更喜歡安靜的中心景觀位置，喜歡高樓層視野開更喜歡安靜的中心景觀位置，喜歡高樓層視野開闊。三房四房需求非常大。闊。三房四房需求非常大。3、主力產品主力產品楊浦客戶楊浦客戶。更喜歡看公園景觀。更喜歡看公園景觀的前排單元。對居住細節要求高，看重露臺等附的前排單元。對居住細節要求高，看重露

49、臺等附加值東西，對復式的產品感受有追求。加值東西，對復式的產品感受有追求。4、補充產品補充產品兩房兩房。單價上限為。單價上限為1.15萬左右，萬左右，而且銷售相對較慢。而且銷售相對較慢。C2的客戶篩選的客戶篩選產品產品面積面積單價單價總價總價客戶客戶其他其他兩房兩房南北通透中間戶型11011200123萬1、寶山小太陽；挑樓層挑總價，價格明感2、楊浦青年之家嫌房間偏小，注重生活享受南北通端頭戶型南北通端頭戶型1101101140011400125125萬萬楊浦青年之家楊浦青年之家注重生活享受注重生活享受楊浦青年持家、老人一楊浦青年持家、老人一代代有投資意識，一次性付款比例高，有投資意識，一次性

50、付款比例高，老人付錢老人付錢三個南向采光，不通透9611000106萬外地來滬的青年之家看重復旦，父母給子女買房楊浦青年之家婚房屬性一梯兩戶打通110210900225萬楊浦孩子三代有投資意識、考慮過17單元的三房（總價220萬）占兩房客戶的510楊浦后小太陽三房三房南側看公園三房南側看公園三房1401401550015500217217萬萬楊浦后小太陽楊浦后小太陽公園景觀、升值潛力公園景觀、升值潛力中心園林三房中心園林三房148148平平1580015800234234萬萬寶山后小太陽寶山后小太陽希望能加多一個房間、加大衛生間和廚房面積中心園林三房中心園林三房148148平平9292平兩平兩

51、房房2402401500015000360360萬萬寶山孩子三代、富貴寶山孩子三代、富貴2 2自住考慮用四房戶型替代，還是有什么投資考慮前排景觀三房兩套打通28015500434萬楊浦富貴2看重院子復式復式中心園林復式中心園林復式2782781700017000472472寶山富貴寶山富貴2 2注重視野開闊，房間數等實用功能注重視野開闊，房間數等實用功能前排景觀復式前排景觀復式2402401650016500396396萬萬 富貴富貴2 2（楊浦政府官員）（楊浦政府官員）稀缺景觀、復式的產品感受稀缺景觀、復式的產品感受C2的主力客戶依次為：的主力客戶依次為：1、楊浦后小太陽、寶山小太、楊浦后小

52、太陽、寶山小太陽客戶陽客戶三房；三房；2、寶山孩子三代、寶山孩子三代四房；四房；3、楊浦寶山富貴、楊浦寶山富貴2復式復式戶型；戶型；4、楊浦青年持家或老人一、楊浦青年持家或老人一代代兩房。兩房。C2的主力產品的主力產品:三房、四房以及復式類產品三房、四房以及復式類產品u高校教師：高校教師：楊浦是上海著名的高校區，區域內共有17所高校，其中復旦大學有正副級教授1350人，同濟大學有正副級教授1800余人，估計整個高校區會有超過5000名教師擁有教授或者副教授職稱；據了解普通教授的正常收入為10-15萬，在外面有項目帶年收入可以達到50萬左右的教授約占20%，估計有1000余名。這部分教師有很強的

53、購買力，年紀大多在35-45歲左右，屬于改善型需求，三房或以上房型，面積需求在150平米以上。每年留校的學生也不少，復旦每年大概有200名左右研究生留校任教或者其他崗位，這其中有不少有購房需求的，由于是首次置業，一般選擇兩房，總價控制在100萬以內。C2的客戶定型描述的客戶定型描述楊浦后小太陽、青年持家、富貴楊浦后小太陽、青年持家、富貴2 2典型典型u寶鋼員工及寶鋼上下游產業鏈上相關私營業主：寶鋼員工及寶鋼上下游產業鏈上相關私營業主：寶鋼共有正式員工約15000人，其中管理人員約占到了30%，這部分中層管理者一般都有福利分房，集中在寶鋼新村，居住面積在120平米左右，但寶鋼新村房齡大多已經到了

54、10年左右，所以這部分員工有比較大的換房需求，而且購買力很強，尤其是雙職工。這部分人對新江灣的關注度很高，首先是環境，其次是交通，從逸仙高架車行大約只需要半小時，他們大多需求3房及以上，面積150平米以上；寶鋼周邊從事外部協助產業的人員到了5萬之眾，這部分人員中有很多是自己經營著小型公司的私營業主，收入甚至超過寶鋼的員工。由于和寶鋼有緊密的業務聯系，所以居住地大多在寶山和楊浦附近，這部分人有自己的社交圈，口碑傳播力極強，大多需求4房及以上，面積在200平米以上。C2的客戶定型描述的客戶定型描述寶山后小太陽、孩子三代、富貴寶山后小太陽、孩子三代、富貴2 2典型典型u政府官員：政府官員：楊浦和寶山

55、政府官員都具備很強的購買能力，從合生江灣國際公寓的成交情況就可以看出：目前成交的合生江灣國際公寓的頂樓復式總價在320萬左右，目前成交的7套頂樓復式全部由地方公務員消化；C2的客戶定型描述的客戶定型描述u市區客戶：市區客戶：市區客戶可以大致分為三類人：1、對楊浦和新江灣有一定的了解，同時看好新江灣未來的發展，購房目的可能自住，也可能用作投資；2、萬科品牌的忠誠追隨者。他們對萬科有著極高的信任度，且有極強的購買力，投資的可能大于自?。?、隨著“創智天地”和新江灣E區的建設和成熟，會擁有大體量的辦公場所，很多大型公司都會入駐，這些公司的高級白領甚至金領因為工作便利會購買，需求大多為兩房或三房。C2

56、的客戶定型描述的客戶定型描述三房四房平面客戶的關注點景觀/戶型功能性三房四房平面核心客戶共性總結：三房四房平面核心客戶共性總結：l核心客戶（楊浦后小太陽核心客戶（楊浦后小太陽/寶山小太陽）的房屋價值寶山小太陽）的房屋價值放松、休息、距離近房屋特征需求差異點：楊浦后小太陽：景觀、戶型功能性景觀、戶型功能性寶山小太陽：安靜安靜/視野開闊視野開闊/樓層高樓層高/孩子教育孩子教育客戶的關注點客戶的關注點房屋特征需求共同點：新江灣城的生態環境新江灣城的生態環境/戶型功能性戶型功能性復式客戶的關注點復式居住感受/景觀/居住功能復式核心客戶共性總結：復式核心客戶共性總結：l復式核心客戶（寶山楊浦富貴復式核心

57、客戶（寶山楊浦富貴2 2）的房屋價值）的房屋價值身份地位的象征客戶的關注點客戶的關注點房屋特征需求差異點：楊浦富貴楊浦富貴2 2：類別墅的居住感受類別墅的居住感受/景觀景觀寶山富貴2：安靜安靜/景觀景觀/戶型功能需求戶型功能需求房屋特征需求共同點：新江灣城的生態環境新江灣城的生態環境/類別墅的居住感受類別墅的居住感受市場競爭市場競爭楊浦區住宅土地供應楊浦區住宅土地供應宗地區域市場宗地區域市場 地塊名位置受讓人 用途占地建面容積率現狀預計上市時間茭白園路南側4402地塊江南路東，茭白園路南住宅7767163102.1動遷中;2008楊浦81街坊江浦路昆明路住宅動遷中;2008霍山路通北路項目住宅

58、6712184802.25動遷中;2008榆林路839號地塊住宅動遷中;2008閘殷路項目閘殷路，軍工路住宅38667動遷中;2008229街坊地塊圖們路西、長白路北、安圖路東、延吉東路南內中環住宅47601 1190032.5動遷中;2008楊浦232街坊延吉東路松花江路中外環住宅動遷中;2008楊樹浦路、福祿路地塊楊樹浦路、通北路內中環住宅土地平整未開工;2008新江灣城C4地塊楊浦區江灣城路 中外環 上海城投 住宅 108200 757400.7土地平整未開工;2008惠民路地塊住宅土地平整未開工;2008平涼路1180號地塊商品房項目平涼路1090號住宅10131 20,2612土地平

59、整未開工;2008國云項目（A3-2地塊）住宅土地平整未開工;2008平涼路1090號平涼路1090號住宅739518,3982.49土地平整未開工;2008新江灣城C6地塊楊浦區江灣城路上海城投 住宅 114300 80,0100.7土地平整未開工;2008新江灣城C5地塊楊浦區江灣城路 上海城投 住宅 117300 2111401.8土地平整未開工;2008楊浦128街坊西南基地楊浦128街坊住宅11949334572.8土地平整未開工;2008楊浦區趙徐家宅二期（民慶人家）項目閘殷路.寧城路西內中環住宅89,000土地平整未開工;2008新江灣城C2地塊楊浦區江灣城路中外環 上海城投 住

60、宅 143400 2294401.6土地平整未開工;2008新江灣城D區地塊楊浦區江灣城路 中外環 上海城投 住宅 910566 9287771.02土地平整未開工;2009n 從楊浦區未來土地供應結構來看，主要以商辦類綜合用地為主。n 未來三年楊浦區住宅供應大致約為160萬方，但大多集中在新江灣城板塊，尤其是新江灣E區，而楊浦其他地區的供應量僅為10萬平米。楊浦區在售項目楊浦區在售項目樓盤名稱樓盤名稱板塊板塊均價均價總建面積總建面積上市面上市面積積成交面成交面積積房型配比房型配比客戶來源客戶來源1 1房房2 2房房3 3房房4 4房房復式復式星云苑中原板塊807280000520394876

61、061%36%3%本地改善型和動遷戶建德國際公寓新江灣城86617000058801310938%46%41%5%本地改善型和新上海人新江灣城雍景苑新江灣城952715000087268632281%56%34%9%本地改善型和新上海人合生江灣國際公寓新江灣城1099428288065173509401%77%21%1%本地及其他區域改善型新上海人東森花園新江灣城939268499262011697612%60%28%本地改善型和新上海人海上財智商務中心五角場板塊10406630528830232440%20%40%本地改善型華誼星城名苑東外灘1015147700323953154950%50

62、%本地改善型寶地東花園東外灘12534170000541314903964%35%1%本地改善型中軒麗苑東外灘953648000290062830282%18%本地改善型和動遷戶珠江香樟南園東外灘1272980000630365477975%23%2%本地改善型海尚佳園東外灘1006460000593144058032%46%17%5%本地改善型恒陽花苑控江路塊12177130000939345633445%38%17%本地改善型動遷戶靖宇家園黃興綠地93265200047293389271%70%29%本地改善型韻都城黃興綠地116179000017835439517%83%本地改善型金宇名

63、邸黃興綠地9722647674030284535%75%14%5%1%本地改善型林綠家園五角場947121243339282765925%57%18%本地改善型合計合計1478141553338在售項目剩余面積：在售項目剩余面積：90萬平米萬平米宗地區域市場宗地區域市場 楊浦市場供求關系楊浦市場供求關系（2003-2006.52003-2006.5）宗地區域市場宗地區域市場 楊浦市場供求關系楊浦市場供求關系（2004.7-2006.52004.7-2006.5）150-170150-170170-190170-190190-210190-210210-230210-230230-250230-

64、250250250以上以上合計合計 供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交1703789196614081404100321504654658258252369362213614414357791691660640612784272772277213507011670997336656696655853360296621021069669655830722018022018014740147405 52244218155193312374967418119291703167314395839583925670225670

65、218637186374 490015373111154740640665565596847111305421243996850897681017117159939021621631858197223310183062201195246831552323482176916516536636619419423423419551955161161174174196196661661552552492634263348926356861378610404123549742516438725231355112507113891088711826436面積段面積段8080以下以下80-9080-9090

66、-10090-100100-110100-110110-120110-120120-130120-130130-140130-140140-150140-150價格段價格段供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交80008000以下以下335613252223822232355905957810369233248119021162392055719701143031333323112215508000-90008000-90002547218870266340119121152640537346371198

67、61039423048216911853216381949654549000-100009000-100001278693911141289781753215195537893569543444192821616314548313532087812178701810000-10000-110001100015156803916431965744907318956825350603143621047718434149942227115599181051255611000-11000-120001200041333523179463115653785735461194434138391579934

68、93917571622225341777212000-12000-130001300015415444992096493924251014678131999462618493598231331559155913000-13000-1400014000858556104441101526982236236601120684067085662239914000-14000-150001500015715781811961963013011281281331331500015000以上以上34434469169114681082148231277368168198548325297224503230

69、2385合計合計 65118531308722655794161276132427270385200728958676168688527770971264681002379587670693面積段面積段價格段價格段80008000以下以下8000-90008000-90009000-100009000-1000010000-10000-110001100011000-11000-120001200012000-12000-130001300013000-13000-140001400014000-14000-1500015000宗地區域市場宗地區域市場 楊浦區在售項目楊浦區在售項目n在售項目的

70、戶型配比來看，兩房占了兩房占了大多數，大面積戶型產品供應偏少大多數，大面積戶型產品供應偏少。n從價格上看，區域內普通公寓房的均價在9000-11000元/平米之間。n在售項目存量達到90萬平米左右。n04年全年的供應和成交分別為81.6萬、107.3萬，05年全年的供應和成交分別為43.2萬、39萬，06年至今的供應成交量分別為31.9萬、32.4萬，楊楊浦市場呈現供需兩旺的狀態浦市場呈現供需兩旺的狀態。n本區域的購房者主要以本地自住客為主，以及部分本地動遷戶。新江灣城新江灣城n地段：新江灣城區域采用整體開發、加上其自身優質環境，其土地價值整體高于楊浦其他區域。n產品：在產品方面楊浦區域房地產

71、市場起步晚，產品升級較慢。新江灣城區域的產品定位高于楊浦整體水平。n客戶：新江灣城板塊以其高起點的規劃和生態環境吸引區域內的高端客戶以及不少區域外的置業者。n新江灣城板塊屬于楊浦區較獨立的一塊市場，土地屬性與楊浦其他區域有土地屬性與楊浦其他區域有較大區隔性較大區隔性，本項目在楊浦區域內并不存在直接的競爭關系。宗地區域市場宗地區域市場 新江灣城內部競爭新江灣城內部競爭C2C2：總建面：總建面2222萬萬方容積率方容積率1.61.6建德國際公寓建德國際公寓建面建面9 9萬，容積率萬，容積率1.71.7上海夢想上海夢想總建面總建面:15:15萬方萬方容積率容積率:1.7:1.7翡翠東森花園翡翠東森花

72、園總建面總建面:6.9:6.9萬方萬方容積率容積率:1.91:1.91C5C5：住宅總建面：住宅總建面2222萬方容積率萬方容積率1.81.8合生：總建面合生：總建面:28:28萬萬方、容積率方、容積率:1.6:1.6總建面總建面:5:5萬方萬方容積率容積率:0.5:0.5C4C4：總建面：總建面7 7萬方萬方容積率容積率1.01.0C6C6：總建面：總建面8 8萬方萬方容積率容積率1.01.0C1C2C5C6C4DAC7E游艇碼頭游艇碼頭復旦新校區復旦新校區B1B2B3B409年前板塊處于成長期，進入客戶的單一，主力產品直面競爭；年前板塊處于成長期，進入客戶的單一，主力產品直面競爭；09年后

73、客戶遷入最大化，差異化競爭。年后客戶遷入最大化，差異化競爭。需要重點分析需要重點分析09年前競爭，重點鎖定年前競爭，重點鎖定C1、C5和和C4重點分析重點分析合生：合生：按照合生慣有的產品策略和一期產品，在二期產按照合生慣有的產品策略和一期產品，在二期產品中只會簡單增加現有三房的比例，大的規劃形品中只會簡單增加現有三房的比例，大的規劃形態不會改變，而且小區內部園林非常一般。態不會改變，而且小區內部園林非常一般。競爭策略：競爭策略：規劃形態、小區園林、產品力。規劃形態、小區園林、產品力。合生和合生和C4C4：只有只有1.0的容積率，選擇的容積率，選擇TH或多層的可能非常大，或多層的可能非常大，預

74、計預計07年推地。年推地。競爭策略：競爭策略：類別墅的復式產品早期入市，避免直類別墅的復式產品早期入市，避免直面競爭。面競爭。漢斯漢斯C5地塊地塊 包括住宅和商業，共計包括住宅和商業，共計3737萬平米，萬平米，0707年初同時動工，住年初同時動工，住宅預計宅預計0808年初上市年初上市 住宅住宅 商業、酒店商業、酒店住宅：住宅：22萬，容積率萬，容積率1.6，以，以18層的小高層為主。兩房層的小高層為主。兩房130平米、平米、3房房160平米（主力）、四房平米（主力）、四房190平米，精裝交平米，精裝交樓，樓，預計售價1.7萬商業：商業：15萬，萬，包括高級公寓2.8萬、超市2萬、酒店2萬、

75、辦公1萬、時尚店2萬等產品有獨特的排他性，吸引外籍中高端客戶，產品有獨特的排他性，吸引外籍中高端客戶，漢斯和我們漢斯和我們C2是在初期是差異化競爭。是在初期是差異化競爭。美國漢斯美國漢斯C5地塊地塊經典三室戶型：經典三室戶型：160160平米平米競爭策略總結競爭策略總結社區內部景觀，單體產品力社區內部景觀，單體產品力VS 合生江灣合生江灣1號號VS 漢斯漢斯C5地塊地塊類別墅復式產品早期入市類別墅復式產品早期入市VS C4項目項目產品差異化產品差異化新江灣城的整體環境新江灣城的整體環境VS 楊浦虹口項目楊浦虹口項目總體來說競爭不充分，新江灣城是一個機會市場總體來說競爭不充分，新江灣城是一個機會

76、市場規劃及產品建議規劃及產品建議規劃和產品方案的前提規劃和產品方案的前提n拿地財務指標：均價拿地財務指標：均價1700017000元元/平米，平米，溢價是一個需要重點突破的要點溢價是一個需要重點突破的要點（溢價（溢價20002000元）元）n客戶的進入順序為：周邊中高端客戶區域外的高端客戶外籍高端客戶?？蛻舻倪M入順序為：周邊中高端客戶區域外的高端客戶外籍高端客戶。在規劃階段在規劃階段必須考慮全面，重點是前兩個階段的客戶。必須考慮全面，重點是前兩個階段的客戶。選取上海市場上的中高檔標桿樓盤進行研究。選取上海市場上的中高檔標桿樓盤進行研究。n用地容積率為用地容積率為1.61.6，占地，占地1616

77、萬平，建面萬平，建面2424萬，萬，限高限高4040米（有望調高到米（有望調高到6060米）米）。標桿項目的選擇標桿項目的選擇2005年樓盤面積套數金額/萬元均價財富海景花園8635726930134734895華府天地277127015139154630陸家嘴美麗苑560383968700215525盛大金磐花園245071108232633593靜安四季苑278752287070625365金外灘花園271761867003725771老西門新苑308492296045819598和平花苑二期3604529353457148312004年（統計數據：5月-12月）樓盤面積套數金額/萬元均價

78、世茂濱江花園16993482033901519949中遠兩灣四期171759171317504410191盛大金磐花園4263120411602927217盛世年華花園766355319114111893淮海晶華苑1357321488256023105中凱城市之光365102627910921668正陽世紀星城1826511440747134091絲廬花語苑493553797200314589東方城市花園800485567036787911、根據、根據05年上海地產公司排名，仁恒排名三，上海萬科第四，實現了年上海地產公司排名，仁恒排名三，上海萬科第四，實現了29；2、仁恒在各類土地屬性的情況下

79、，都能實現比周邊項目溢價、仁恒在各類土地屬性的情況下，都能實現比周邊項目溢價50003000元元/平米；平米；3、仁恒項目的客戶，同我們第二三階段的、仁恒項目的客戶，同我們第二三階段的目標客戶類似目標客戶類似.選擇仁恒河濱花園、仁恒河濱城和仁恒家園作為標桿項目選擇仁恒河濱花園、仁恒河濱城和仁恒家園作為標桿項目仁恒河濱花園仁恒河濱花園土地屬性天山板塊天山板塊小區規劃30層高層，總建面建面40萬，容積率萬，容積率2.7產品形態180平的三房（主力）、平的三房（主力）、200平的四房平的四房，以兩梯兩戶為主。銷售報價客戶組成古北的高端外籍客戶古北的高端外籍客戶設計要點：設計要點：中心景觀最大化單體排

80、布：極致景觀朝向一般景觀；產品形式純粹，酒店模式的城市界面；關注內部的安靜便捷，環形車行流線，人車分流，底層同外界隔絕；仁恒河濱城仁恒河濱城土地屬性聯洋板塊聯洋板塊小區規劃24層高層，總建面建面80萬，容積率萬，容積率2.4產品形態140150平的三房、平的三房、190平的四房平的四房，以兩梯兩戶為主。銷售報價客戶組成陸家嘴、金橋高端外籍客戶陸家嘴、金橋高端外籍客戶設計要點：設計要點：中心景觀最大化單體排布：極致景觀朝向一般景觀；產品形式純粹，酒店模式的城市界面；關注內部的安靜便捷，環形車行流線，人車分流，底層同外界隔絕；仁恒家園仁恒家園土地屬性 外高橋保稅區外高橋保稅區小區規劃 6層電梯洋房

81、，總建面建面8萬，容積率萬，容積率0.9產品形態 140150平的三房（主力）、平的三房（主力）、190平的四房平的四房，以兩梯兩戶為主。銷售報價06年9月開盤，推出90套，當天基本全部售罄客戶組成 60外高橋保稅區客戶、外高橋保稅區客戶、15楊浦北部客戶楊浦北部客戶設計要點：設計要點：中心景觀最大化單體排布：極致景觀朝向一般景觀；產品形式純粹，酒店模式的城市界面；關注內部的安靜便捷，環形車行流線，人車分流，底層同外界隔絕；規劃方案建議規劃方案建議尊重上海中高端市場的設計邏輯：尊重上海中高端市場的設計邏輯：設計要點：設計要點：中心景觀最大化單體排布：極致景觀朝向一般景觀；產品形式純粹，酒店模式

82、的城市界面；關注內部的安靜便捷，環形車行流線，人車分流，底層同外界隔絕；產品形式的選擇產品形式的選擇C2C2項目項目總建筑面積總建筑面積：240000m2占地面積占地面積：160000m2容積率容積率：1.6建筑覆蓋率建筑覆蓋率：朝向朝向普通景觀。普通景觀。產品方案建議：產品方案建議：總建面總建面23萬，總計萬，總計1562戶，戶均面積戶，戶均面積147平米，實現毛坯均價平米，實現毛坯均價1.73萬。萬。將30%的大戶型全部給與溢價能力強的大戶型產品，其余的三房產品全部用拼接的方法來解決。產品產品面積面積單價單價總價總價客戶客戶其他其他面積比例面積比例小高層復式小高層復式4 4房房250 25

83、0 2.00(2.00(毛毛)500 500 楊浦、寶山的富貴楊浦、寶山的富貴2 2考慮拔到考慮拔到6060米限高，中心景觀位米限高，中心景觀位置，高客廳、大陽臺、獨立入戶置，高客廳、大陽臺、獨立入戶10%10%小高層四房小高層四房180 180 1.80(1.80(毛毛)324 324 寶山孩子三代寶山孩子三代二級景觀位置、景觀電梯、雙入二級景觀位置、景觀電梯、雙入口凸窗臺等口凸窗臺等20%20%大三房戶型大三房戶型140-150 140-150 1.65(1.65(毛毛)278 278 楊浦寶山楊浦寶山(后）小太陽后）小太陽二級景觀位置，景觀電梯、雙入二級景觀位置，景觀電梯、雙入口、凸窗臺

84、口、凸窗臺70%70%產品客戶競爭關系產品客戶競爭關系產品產品面積面積單價單價 總價總價客戶客戶競品競品競爭策略競爭策略小高層復式小高層復式4 4房房250 250 2.00 2.00 500 500 楊浦、寶山的楊浦、寶山的富貴富貴2 21 1、合生少量頂層復式，、合生少量頂層復式，240240270270平，單平，單價價2 2萬，總價萬，總價480480540540萬萬一級社區景觀展現、高客廳送面積等產一級社區景觀展現、高客廳送面積等產品附加值品附加值2 2、C4C4的的THTH，預計總價，預計總價600600萬萬開發周期錯開，低總價，視野開闊景觀開發周期錯開，低總價，視野開闊景觀好好小高

85、層四房小高層四房180 180 1.80 1.80 324324寶山孩子三代寶山孩子三代1 1、合生一期的、合生一期的3 32 2模式，模式，240240平，單價平，單價1.71.7萬，萬，400400萬萬完整四房感受，景觀展示完整四房感受，景觀展示2 2、合生二期的四房，、合生二期的四房，180180單價，單價，1.71.7萬，萬，總價總價300300萬萬一二次景觀展示，戶型設計一二次景觀展示，戶型設計大三房戶型大三房戶型150 150 1.651.65278 278 楊浦寶山楊浦寶山(后）后）小太陽小太陽1 1、合生三房，、合生三房，148148平，單價平，單價1.61.6萬，總價萬，總價

86、240240萬萬韓式戶型產品力、景觀展示韓式戶型產品力、景觀展示2 2、0909年后楊浦的新項目如合生濱江園等年后楊浦的新項目如合生濱江園等 新江灣城整體環境新江灣城整體環境其他方面資源要求其他方面資源要求會所：會所：1、新江灣城內部中心公園配有極限運動場、網球場等，但都屬于市政大眾配套；、新江灣城內部中心公園配有極限運動場、網球場等，但都屬于市政大眾配套；2、合生沒有會所，只有一個商務中心；、合生沒有會所，只有一個商務中心；3、仁恒的項目，無論規模多大，都有一個中高檔的社區會所，會所是一個高檔社區的標志；、仁恒的項目，無論規模多大，都有一個中高檔的社區會所，會所是一個高檔社區的標志；停車位：

87、停車位：1、合生車位比：、合生車位比：1：07，90客戶有車，但是在銷售階段客戶很少問停車位情況；客戶有車，但是在銷售階段客戶很少問停車位情況；2、仁恒項目車位比基本、仁恒項目車位比基本1:07左右，全部地下停車，陽光車庫和入戶感受非常好；左右，全部地下停車，陽光車庫和入戶感受非常好；首期產品：首期產品：考慮到合生、漢斯以及未來考慮到合生、漢斯以及未來C5的競爭，建議韓式戶型、小高復式產品、大三房為主，同時搭配少的競爭，建議韓式戶型、小高復式產品、大三房為主，同時搭配少量平層四房。兩房和酒店公寓留在后期。量平層四房。兩房和酒店公寓留在后期?？紤]社區檔次和合生區隔，關于會所的配置還需要進一步研究?？紤]社區檔次和合生區隔，關于會所的配置還需要進一步研究。在成本許可的基礎上，盡量多的地下停車，可以考慮在環形車道的外車考慮部分地面停車。在成本許可的基礎上，盡量多的地下停車，可以考慮在環形車道的外車考慮部分地面停車。