1、1 報報 告告 結結 構構 細分市場分析 宗地審視 規劃研究 產品研究 核心優勢預判 定位策略 行銷推廣規劃 傳播戰略規劃 LOGO&VI 2 別墅細分市場分析別墅細分市場分析 3 蘇州缺少成熟聯排別墅社區 蘇州獨立別墅市場相對成熟，而聯排別墅還處于開發的初級階段，其特點 是：無規模、供應量小、產品差異化不高、缺少明星項目。 吳中區雖然有大規模、風景好的別墅社區，但畢竟有一定距離，1小時左 右的車程對目前的生活水平來說有些超前。蘇州需要的是距離不遠、定位 于居家，而且產品成熟、有規模的聯排別墅社區。 別墅細分市場分析 4 20022002年年 20032003年年 20042004年年 獨幢別
2、墅 向稀有景觀/文化資源區域聚集 太 湖 靈巖山 陽 澄 湖 金 雞 湖 金 澄 湖 澹 臺 湖 拙拙 政政 園園 楓 橋 蘇州蘇州 樂園樂園 木 瀆 古 鎮 雙拼聯排別墅 向城市新區轉移 2003 2004 吳中 相城 園區湖東 平江新城 太湖 2005 6 吳中區是主要的別墅供應地區，占別墅總數的55.5%。其次中心城區的別 墅數量也占到了22.4%，工業園區和相城區的比例大致相同，都在10%以 上。而新區是別墅可供數量最少的，不到1%，對整體市場幾乎無影響。 與此同時，吳中區的獨立別墅占了全市數量的87.2%。 05年新區別墅供應僅占全市1% 別墅細分市場分析 7 園區均價在11000元
3、/平方米的高端聯排 別墅在市場上極為搶手 目前工業園區在售別墅聯排別墅是絕對主力，但面積偏大，平均面積在25 0平方米以上，300-400平方米的“大聯排”比例較高。 主要價格段在100-200萬和300-400萬。100-200萬的聯排別墅相對較遠， 如唯亭等，雖有一定數量但不是市場銷售的主流產品。 從中海半島華府的銷售狀況來看，均價在11000元/平方米的高端聯排別墅 在市場上極為搶手，這個價位和吳中區的獨立別墅基本相同，是蘇州聯排 別墅市場最高的。 別墅細分市場分析 8 別墅細分市場分析 物業類型物業類型 聯體別墅聯體別墅 雙拼別墅雙拼別墅 獨棟別墅獨棟別墅 面積 套數 面積 套數 面積 套數 現有供應 19.5 478 3.2 104 1.1 25 園區現有供應量中，聯體別墅開發量位 于榜首 目前蘇州園區內在售的別墅房源中：聯體雙拼獨棟 9 別墅細分市場分析 未來幾年園區聯排別墅供
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