1、東方銀座公館 價格策略報告 報告思路 5 5 價格表形成及驗證價格表形成及驗證 1 1 目標及項目概況目標及項目概況 2 2 定價背景定價背景 4 4 核心均價的推導核心均價的推導 6 6 推售及開盤策略推售及開盤策略 3 3 定價策略及方法定價策略及方法 項目概況項目概況 1.1目標分解 1.2項目概況 1.3核心價值點 項目的三大目標 1、速度目標：項目預計5月初開盤，開盤當周銷售率30%50% 2、價格目標：合理速度下的高價值、高利潤率； 3、品牌目標：通過本項目的成功營銷，作為發展商全國戰略的首發案 例，全面復制，樹立東方銀座品牌形象。 項目概況 項目位臵項目位臵：前海路與學府路交匯處
2、之東北 建設用地面積：建設用地面積：4529m2 建筑面積：建筑面積：29891.4m2 商業面積：商業面積：5800m2 容積率容積率：6.6 建筑布局：建筑布局：共32層，1-3層為商業，4層為架 空園林和泛會所，5層及以上為住宅。 產品概況：產品概況：共374套90平米以下小戶型產品 主力戶型55-89平米精裝復式小戶 國際酒店社區，世界標尺下的精功復式國際酒店社區，世界標尺下的精功復式 四至分析：交通便捷，前海樞紐四至分析：交通便捷，前海樞紐 東-金海花園小區，城中村小高層景 象 西-臨前海路，路西側為23層新德家 園、30層港灣麗都，社區形象較好， 中高端底商。 南-臨學府路，學府路
3、南側為25層富 邦國際酒店，30層中南凱悅酒店 北-臨南山水廠宿舍和電站，城中村 小高層景象 產品分為平面及復式，實用率一般， 70.5%77.8%（設計院數據）。 復式戶型復式戶型分布在A、B兩棟和C棟高 層，主要位于項目南側（學府路段） 和東側；附加值較高，可以多改出一 個房間。 平面戶型平面戶型分布在C棟，主要位于項目 西側（前海路段）。 產品分析 前 海 路 學府路 挑空中 庭 C座 45-55平面為 主 B座 55-88復式 A 座(與B座對稱） 55-88復式 蘭桂坊商業廣場 戶型 編號 面積區間 改造后 戶數 戶數比 面積比 復式1*2 A(B)2、A(B)3、A(B)4、A(B)5 49-60 2*2 168 44.9% 45.8% 復式2*2 A(B)6 80 3*2 28 7.5% 9.4% 復式3*2 A(B)1 89 4*2 28 7.5% 10.5% 復式1*2
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