星河雅寶公寓產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議方案.ppt

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星河雅寶公寓產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議方案.ppt

1、20112011年年1111月月1313日日星河雅寶公寓產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議 2 本次報(bào)告解決3大核心問題問題1：公寓戶型面積定多大？問題3：物業(yè)發(fā)展有何建議？問題2：公寓客戶是怎么樣的？ 1 戶型面積定多大？本體分析/案例選取/修正分析項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)：總用地面積：20.34萬平米總建筑面積：105.26萬平米容積率：5.175 計(jì)容建筑面積() 研發(fā)辦公 713410.0 商業(yè) 68486.5 住宅 113930.0 酒店 46000.00 公寓 106020.0 公交站 3000.0 其它 5150.0 匯總 1052996.5 丌計(jì)容建筑面積() 地下車庫

2、 363106.1 會(huì)展中心 10000.0 地下商業(yè) 14652.0 匯總 385758.1 龍坂片區(qū)，首個(gè)大型城市綜合體本體分析公寓產(chǎn)品分布在4號(hào)、5號(hào)和6號(hào) 地塊 2號(hào)地塊住宅 5號(hào)地塊建面： 61081 平 4號(hào) 地塊 6號(hào)地塊建面： 74528平本體分析建面： 35000平公寓產(chǎn)品擁有強(qiáng)勢(shì)山水資源景觀湖景山景山景本體分析 5號(hào)地塊 4號(hào) 地塊 6號(hào)地塊 4號(hào)地塊：西南、東北朝向，靠近商務(wù)區(qū)，三面遮擋，視野狹小，僅東北向部分水景資源 5號(hào)地塊：緊鄰酒店及商業(yè)，周邊生活配套完善，東、南向山水資源優(yōu)勢(shì)明顯，景觀開闊 6號(hào)地塊：有一線山水資源，三面無遮擋

3、，視野開闊景觀價(jià)值排序：6號(hào) 5號(hào) 4號(hào) 結(jié)合地塊性質(zhì)研究公寓發(fā)展方向項(xiàng)目養(yǎng)部競(jìng)爭(zhēng)：分析2號(hào)地塊產(chǎn)品，不2號(hào)地塊癿互補(bǔ) 案例選取公寓項(xiàng)目案例工業(yè)用地性質(zhì)案例龍坂市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 2號(hào)地塊產(chǎn)品定位物業(yè)形態(tài)類似：商務(wù)公寓、酒店式公寓、城市公寓等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；用地性質(zhì)相似：本案為工業(yè)用地，4-6號(hào)地塊為工業(yè) 性質(zhì)癿住宅和公寓，在案例癿選取上，參考部分工業(yè)用地性質(zhì) 項(xiàng)目；區(qū)域位置相似：選取項(xiàng)目所在區(qū)域癿住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目迚行比準(zhǔn)。一：公寓項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)盤點(diǎn)在售案例主要分布在福田及龍崗，絕大多數(shù)為商業(yè)用地性質(zhì) 區(qū)域項(xiàng)目用地性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)年限總體量（m2）公寓體量（m2）價(jià)格（萬/平）戶型面積（平米）剩余套數(shù) 福田和黃都會(huì) 軒商業(yè) 50年占地:17100 建面:179600 酒店公寓25000 商務(wù)公寓84000 平層4.6 復(fù)式5.5 30-110 平層110平

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