1、 圖 1 我國房地產眾籌主要商業模式示意圖 模式一：模式一：“融資型開發類融資型開發類”眾籌能解決什么問題？眾籌能解決什么問題？鎖定客戶鎖定客戶+融融資資 融資型開發類眾籌通常適用于區域房價上漲預期與資金成本不匹配，項目利潤不足以覆蓋銀行、信 托等傳統融資方式的資金成本的情況。通過在項目拿地后、建設前進行眾籌，為項目建設階段提供 低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也利于提前鎖定一批購房意向人群。 開發類眾籌的參與門檻一般較高，并需要投資者在預售前支付所有房款；且房價折扣一般基本保持 在年化收益率 10%左右。已有代表是平安好房眾籌建房模式。 【案例】碧桂園【案例】碧桂園-平安眾籌建房（
2、即碧桂園上海嘉定項目）平安眾籌建房（即碧桂園上海嘉定項目） 2015 年 4 月 29 日，碧桂園以 6.08 億元競得上海市嘉定區徐行鎮 02-05 地塊，這也是平安好房首個 開發類眾籌項目。項目以“一平方米”作為眾籌單位，由平安好房將眾籌項目包裝為保險、債券、好 房寶等金融產品，向特定對象（平安好房注冊用戶）進行認籌，通過金融產品設計，避免投資者與 開發商直接接觸，規避了集資建房的法律風險；融資完成后項目開工，在開發建設過程中，投資者 將以微開發商的身份，對項目提出建議，參與到項目的設計、社區配套等過程中，一定程度上實現 產品“定制化”；在樓盤完成后，投資者即擁有了某一套樓房整體或者部分的
3、權益；此后，投資者可 以選擇眾籌權利轉為產權、直接擁有該套住房，或者是委托開發商賣房后轉成收益權。這一模式帶 有明確的營銷導向，要求投資者需是未來的購房者。 在平安好房模式中，投資者的收益主要體現在前期眾籌的標的價格將遠低于樓盤的銷售價格，價差 將成為其主要獲利渠道；開發商雖然在銷售價格上有所讓利，但通過眾籌降低融資、銷售等環節的 成本，從而獲得收益，并實現了對購房客戶的提前鎖定；而平安好房在整個眾籌過程中只做平臺建 設，并不參與具體投資，收益來源于向開發商收取的平臺管理費用。 圖 2 碧桂園-平安項目眾籌交易構架示意圖 模式二：還未拿到預售許可，提前蓄客如何實現？模式二：還未拿到預售許可，提前蓄客如何實現？通過通過“營銷型開發類營銷型開發類”眾籌提前鎖客眾籌提前鎖客 “營銷型開發類”眾籌一般在項目建設期進行，雖然眾籌期處于項目預售前、募集金額也用于項目建 設，但相對于整個項目建設成本及后
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