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地產(chǎn)集團(tuán)公司地合約管理方案計(jì)劃解決方法與造價(jià)控制【40頁(yè)】.doc

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地產(chǎn)集團(tuán)公司地合約管理方案計(jì)劃解決方法與造價(jià)控制【40頁(yè)】.doc

1、地產(chǎn)公司合約管理與造價(jià)控制地產(chǎn)公司合約管理與造價(jià)控制建安造價(jià)管理廣義的講就是為確定合理的造價(jià)所采用的一切計(jì)劃、組織、實(shí)施的措施的總和；狹義的講就是建安造價(jià)的確定。房地產(chǎn)公司的建安工程造價(jià)就是房地產(chǎn)開發(fā)過程中建筑工程與安裝工程的費(fèi)用。它是除地價(jià)外，占地產(chǎn)開發(fā)總投資金額最大，變化最多，造價(jià)形成時(shí)間最長(zhǎng)，相對(duì)難于控制的一部分。探討這個(gè)問題，對(duì)地產(chǎn)開發(fā) 公司來說，有重要意義。地產(chǎn)開發(fā)公司的造價(jià)管理對(duì)合作單位以合約管理為主，對(duì)公司內(nèi)部以流程管理為主。合約管理以合同是否簽訂為界，簽訂前工作重點(diǎn)圍繞招投標(biāo)及相關(guān)工作展開（包括合約模式的選擇、報(bào)價(jià)模式的選擇）。合同簽訂后管理重點(diǎn)為變更管理（包括工

2、程變更、合計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程指令的管理）。同時(shí)，為了提高造價(jià)控制的有效性，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該做好控制估算，及時(shí)調(diào)整預(yù)算、對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)最終成本做動(dòng)態(tài) 跟蹤。對(duì)超預(yù)算的項(xiàng)目分析原因，及時(shí)提供糾偏措施。 1. 地產(chǎn)公司建安造價(jià)控制及合約管理發(fā)展及現(xiàn)狀 1.1. 我工程造價(jià)管理發(fā)展歷程新中國(guó)成立后，國(guó)家在 1950-1957 年全面引進(jìn)、消化和吸收前蘇聯(lián)工程造價(jià)管理模式：在隨后的二三十年中，一方面采用在基本建設(shè)工程的各個(gè)不同階段分別編制項(xiàng)目估算、設(shè)計(jì)概算與設(shè)計(jì)預(yù)算、施工預(yù)算的方法，進(jìn)行投資管理；另一方面參照蘇聯(lián)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式由政府部門制定的定額和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，作為項(xiàng)目工程造價(jià)計(jì)算依據(jù)。各部委及地

3、方政府先后頒布了相關(guān)行業(yè)或地區(qū)的工程定額，包括：施工定額、概算定額、預(yù)算定額及費(fèi)用定額等。建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、都以定額作為確認(rèn)工程造價(jià)的依據(jù)。定額：即在合理的勞動(dòng)組織和合理地使用材料和機(jī)械的條件下，完成單位合格產(chǎn)品所需消耗的資源數(shù)量的社會(huì)平均值。工程造價(jià)的定額管理大致經(jīng)歷三個(gè)階段：第一階段：新中國(guó)成立到改革開放前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)階段。由于政府是建設(shè)工程的投資者，也是項(xiàng)目的建設(shè)的管理和實(shí)施者，投資單位、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，都是由政府指令決定的。建筑企業(yè)通過上級(jí)指令性計(jì) 劃獲取任務(wù)分配。按設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算工程量、按定額計(jì)算費(fèi)用，是當(dāng)時(shí)工程造價(jià)管理的主要工作內(nèi)容。工程變更發(fā) 生的費(fèi)用通常在結(jié)算時(shí)一并按定額計(jì)算、調(diào)整。按定額計(jì)價(jià)時(shí)單位工程造價(jià)由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金構(gòu)成。計(jì)價(jià)時(shí)先計(jì)算直接費(fèi),再以直接費(fèi)(或其中的人工費(fèi))為基數(shù)計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金,匯總為

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