上海住宅地產項目計劃方案開發前期策劃案例（10頁）.doc
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上海住宅地產項目計劃方案開發前期策劃案例（10頁）.doc
1、上海某住宅房地產項目開發前期策劃案例上海某住宅房地產項目開發前期策劃案例 住宅小區開發前期策劃住宅小區開發前期策劃 住宅小區的開發一般分為前期策劃、投資咨詢、規劃設計、工程施工、物業管理等幾 個階段。前期策劃、投資咨詢的內容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購 房戶購買力分析，開發方案的策劃，住宅建設標準，建筑造型，停車方式及停車位數量，開 發成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業性強，開發商依靠自身 的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數據的房地產咨詢機構完成。現針對一案例，欲 對上海住宅小區開發的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。 某房地產開發商已獲得位于上
2、海市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊占地面積 21 000M2，地塊周圍教育、醫療、娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等 交通設施完備，目前，開發商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協議，土地出讓協議中規 定土地出讓年限為 70 年，用途為住宅，規劃容積率為 2.5，出讓金為 3675 萬元。另外開發 商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協議， 其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直 接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為 200 萬元/畝，該開發商在委托設計單 位進行規劃設計之前， 在目前只有土地出讓協議和動拆遷協議兩份基本資料的基礎上， 欲委 托咨詢機構進行住宅小區開
3、發前期策劃、開發成本估算及盈利性分析。 一、住宅小區開發前期策劃 1、樓盤價格定位 根據咨詢人員市場調查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的 39 80 元/M2 至最高的 9980 元/M2， 購房戶有較大的選擇空間， 多數樓盤價位集中在中價范圍。 具體調查結果見下表： (有關表格請參考本文末的表格,下同) 從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數分布在 4980-6980 元/M2。經過 綜合分析， 擬定待建住宅小區購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主， 以經濟能 力較弱群體和高收入白領階層為輔， 根據自身樓盤的特點， 擬定樓盤住宅商品房銷售均價在 6180 元/M2。在銷售運作時，可根據市場的供求關系，在已制定的銷售價格基礎上，進行 適當的調整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市場新開發樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據上海市房地產交易中 心
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