1、樂山物業樂山物業住宅小區物業管理方案住宅小區物業管理方案 第一章 對現時管理工作的意見及接管后的改善建議 第一節 調 研 一、 “樂山物業”是位于南充市區的高尚純住宅小區，公元 2004 年建成使用，是 在國內較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區（其中近一半為企 業老板和行政公務人士） 。物業管理系由吉瑞物業管理公司進行。 為使“樂山物業”小區的物業管理工作水準真正達標、上檔次，充分滿足業主、 使用者的服務需求， 吉瑞物業管理公司在開展了多次實地調研及專業分析上， 針對“樂山物業”物業管理的各個要素，了解其具有的各項特點以及物業管理工 作的難點和重點，確立了的整體構想和管理策劃思路
2、。 經調研和分析吉瑞物業管理公司認為現時“樂山物業”之物業管理工作主 要存在： “一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務漏項” 。 1，利益的根本矛盾：現時物業管理機構在管理酬金收取依據上采用典型之香港 物業管理有關依據，酬金收取標準按管理服務之物業總支出之比例收取。在國內 相關法規缺乏及業主維護權益意識薄弱時，在利益驅動之下，勢必造成管理開支 增大，形成與業主利益的矛盾。 物業保值、增值意識被動：物業的保值和升值是業主投資的一個主要因素 了。GM 花園小區乃 94 年投入使用，現時在環境、設施及物業形象之面貌顯示物 業管理機構處于較被動狀態， 未有體現從專業物業管理角度向業主提供服務之意 識。
3、 物業管理服務意識被動：現時“GM 花園”物業管理機構提供之服務內容 主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現時不斷提升之業主、使 用者需求不相匹配。 物業形象服務缺乏： 物業形象是物業價值的體現， 物業價值是業主的利益。 私人個性服務缺乏：在高尚住宅，物業使用者的需求在不斷提升，也同時 各有不同。物業管理服務應提供和滿足物業使用者的不同需要。 溝通服務缺乏：物業管理是業主與物業管理機構委托合同的行為，相互溝 通是委托合同進行的重要因素，缺乏溝通將影響服務質量。 一、 管理服務思路 現代人經過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發展和 享受需求層面，有了更高的要求。 我們考慮到在“樂山物業”小區的業主使用者都是經濟富裕的企業家、企 業高級管理人士和行政公務人士。業主組成整體素質高，對物業管理服務工作的 要求也高，一般層次上的物業管理服務工作很難讓業主滿意。 “樂山物業
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