商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方案和關(guān)鍵節(jié)點 【11頁】.doc
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商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方案和關(guān)鍵節(jié)點 【11頁】.doc
1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方案和關(guān)鍵節(jié)點 商鋪是房地產(chǎn)行業(yè)對狹義商業(yè)地產(chǎn)的一種專用名稱。 商業(yè)用房開 發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以有形商品銷售場所作為投資對象的房地產(chǎn) 開發(fā)活動。開發(fā)企業(yè)以貨幣投入，以房地產(chǎn)開發(fā)行為為實施投資，創(chuàng) 造出具有商業(yè)價值的房地產(chǎn)商品， 并據(jù)以獲得商鋪開發(fā)的房地產(chǎn)和商 業(yè)利益。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)和商業(yè)的雙重開發(fā)。在實施商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，編制項目開發(fā)方案時，相關(guān)的內(nèi)容就要多得多，根據(jù)多 年的實踐經(jīng)驗，一個完整的開發(fā)方案至少要包括以下的具體要素： 1、資金運作方案 2、項目實施方案； 3、營銷方案； 4、招商方案； 5、推廣和品牌方案； 6、人員班子方案； 7、專業(yè)機構(gòu)的合作方案。 在上
2、述方案明確以后，要對整個開發(fā)流程加以控制，主要控制的 關(guān)鍵節(jié)點如下： 一、市場條件判斷 開發(fā)商需要在項目初期， 首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行 初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度 的分析， 僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展 相應商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性，并對該項目的定位有個宏觀的思考。 因為商業(yè)地產(chǎn)的形式種類比較多， 而且各種商業(yè)地產(chǎn)形式都存在 市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的 收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設大 型商業(yè)地產(chǎn)項目。 如果已經(jīng)取得土地了，就必須進行突破性、競爭性的思維，找出 項目的
3、出路。 二、項目位置選擇 商業(yè)地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。 實 際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具 備了相應的條件后，才可以做。 商業(yè)地產(chǎn)鑒于其功能特點， 對位置和周邊條件的要求與普通房地 產(chǎn)相比差異性大。一個住宅社區(qū)、一幢寫字樓所要解決的客流局限性 在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài) 的變化發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當一個商業(yè)地產(chǎn)項目的客流發(fā)展倍 增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。 針對不同的項目有不同的確定方案， 開發(fā)商可以組織自己的團隊 進行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行選擇。 在混合性的項目中，商業(yè)用地布置也十分重要。 三、判斷可發(fā)展規(guī)模 在完成商業(yè)地產(chǎn)選址工作后， 需要針對特定項目選址進行市場前 景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析，即確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈 涵蓋人口的情況，可
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