1、 商業地產策劃方案基本流程商業地產策劃方案基本流程 第一部分第一部分 商業市場調研商業市場調研 影響商場物業開發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與 消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影 響力，商場物業所處區域（或商業圈）的商業環境，競爭對手的實力 與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭 堡。 調研種類 所需資料/研究范圍 商圈研究 對項目所在地的商圈作出基礎研究，另找出商圈的 輻射范圍，營業品種，人流狀況與交通狀況及其購 買力。 消費者研究 對消費者的消費習慣、收入、偏好等作調研。 投資客戶研究 對投資客戶所投資的商鋪作基本調研， 如客戶
2、區域、 投資動向、營業時間、業績、鋪面狀況等。 競爭對手研究 包括競爭項目面積，基本狀況及競爭研究等。 一、市場調研概況一、市場調研概況 調研時間、地點區域、回收問卷、調查方法（消費者座談會、實地考 察法、分區域隨機抽樣法等）與基本結論 二、宏觀背景分析二、宏觀背景分析 1、周邊主要城市商業物業發展水平的比較 2、國民經濟主要技術經濟指標、 3、政府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等 三、區域商業市場研究三、區域商業市場研究 （一）、區域商圈研究（一）、區域商圈研究 1、城市發展狀況：GDP 指數、人口分布、產業結構等。 2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費結 構等。
3、 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流 類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂） 等。 4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項 目等。 （二）、終端消費者研究（二）、終端消費者研究 1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性 別等。 2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。 3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。 4、對項目商圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。 （三）、投資客（三）、投資客戶研究戶研究 1、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個 別需要。 2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、經營業績等。 （四）、競爭對手研究（四）、競爭對手研究 1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優、劣勢等。
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