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商業(yè)地產(chǎn)實(shí)操案例返租銷售方案（40頁(yè)）.ppt

資源ID：195042 資源大小：182.04KB 全文頁(yè)數(shù)：40頁(yè)
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商業(yè)地產(chǎn)實(shí)操案例返租銷售方案（40頁(yè)）.ppt

1、什么是返租？返租在商鋪的銷售中，采取所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場(chǎng)接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過(guò)回報(bào)租金的方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng) 營(yíng)權(quán)，并對(duì)購(gòu)房者有一定比率的年回報(bào)（高于銀行貸款利率才有吸引力）。優(yōu)點(diǎn)：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng) 營(yíng)商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià) 值與租金增長(zhǎng)空間。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。通過(guò)拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開(kāi)發(fā)商的資金

2、緊張問(wèn)題。缺點(diǎn)：在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。操作方式：簽訂購(gòu)房合同時(shí)，業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議和租金回報(bào) 協(xié)議，返租方常是一個(gè)與開(kāi)發(fā)商無(wú)任何關(guān)聯(lián)的空頭公司，這一切與開(kāi) 發(fā)商沒(méi)有任何法律關(guān)系，返租協(xié)議可長(zhǎng)達(dá)10年-20年。關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)、寫字樓分割成不同面積單位出售，并與買方約定，在出

3、售后的一定年限內(nèi) 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行返租，由開(kāi)發(fā) 商或委托其他物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保證買方購(gòu)買商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷售模式，市場(chǎng)稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，也稱作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有權(quán)和經(jīng) 營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化。產(chǎn)權(quán)式商鋪有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤(rùn)共享、保底分紅等，但萬(wàn)變不離其宗，總歸是 “以先銷售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買家入場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)式商鋪的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種營(yíng)銷手法，這種營(yíng)銷模式因?yàn)檎{(diào)動(dòng)了開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者甚至金融機(jī)構(gòu)等多方面的經(jīng)濟(jì)需要，故產(chǎn)業(yè)鏈得以延長(zhǎng)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)顯然比單純營(yíng)銷要大。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)分析產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)分析作為一種營(yíng)銷策略，產(chǎn)權(quán)式商鋪能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可，必定有其優(yōu)勢(shì)所在。客觀的講，這種營(yíng)銷策略在商業(yè)樓盤銷售時(shí)起到了很大的積極作用，

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商業(yè)地產(chǎn)實(shí)操案例返租銷售方案（40頁(yè)）.ppt

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