1、房地產開發貸款實操指南房地產開發貸款實操指南 本篇具體介紹開發貸實操要點。 1 1、貸款貸款前置準備前置準備？雖然銀監會沒有明確要求，但商業銀行對項目所在區位是 有限制的，所以拿地前要與銀行進行溝通，尤其遠郊或者四五六線城市要提前做 好溝通，是否能做開發貸，是否能拿到低成本開發貸，避免投資測算時的融資不 能實現或者不能按照既定成本實現，直接影響項目的 ROE 及股東 IRR 指標，導致 項目未預售即面臨不利局面。 2 2、談判要點談判要點，開發貸談判注意什么？開發貸談判注意什么？期限、利率、增信措施，是任何融 資都關注的重點。 1.1.期限期限： 地產開發業務期限授信期限一般是 3-5 年，
2、根據銷售進度進行還款， 比如：銷售進度達到 50%須償還 50%貸款，銷售進度達到 70%須清償貸款，所以 需要關注銀行貸后管理執行力度，是否可酌情延長貸款期限，因為開發貸利率確 實比較具有優勢，適合延長使用期限進行再投資；對于可能滯銷項目，要關注每 年的最低還款額， 盡可能延緩償還至貸款到期日， 前一兩年每年只做象征性償還， 減少股東資金占用； 2.2.利率利率：根據融資主體及其控股股東的資信狀況，銀行會做相應的定價，但 不同銀行的利率水平受其行內 FTP 的影響，會存在一定差異。具體來說，四大行 貸款利率相對較低，得益于其攬儲優勢，但貸款審批及監管相對嚴苛；股份制銀 行資金價格整體略高，但
3、也具備與四大行競爭的能力，其政策相對靈活；當地城 商行，很多都有當地國資委控股或參股，在本地銀監機構具有良好的關系，其靈 活度可能更高，包括后面談的放款進度、貸后管理等都會具有一些優勢，但天下 沒有免費午餐，貸款利率會更高； 3.3.增信措施增信措施：一般來講，如果企業資信良好，項目所在區位尚可，抵押即可 滿足增信需求，重點關注是否需要項目股權質押或者股東擔保。抵押外的額外增 信措施可能影響集團整體的信用評級從而進一步影響企業以后的融資成本。 至于 在建工程抵押，對于快銷項目，一般不建議做，因為銷售進度快，會面臨大量的 解抵押及補充抵押物或者保證金工作，并無實質性效果，相反對于滯銷項目或者 產品，在建工程可以大范圍用來作為抵押品以獲取更大額度低成本開發貸融資。 資金利用效率決定開發貸的真實成本，重點關注：提款、銷售回款、存量資 金收益。 開發貸資金用途是用房地產開發建設， 原則上應該按工程
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