房地產集團公司土地增值稅清算案例解析【22頁】.doc
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房地產集團公司土地增值稅清算案例解析【22頁】.doc
1、十一、十一、房地產企業土地增值稅的計算房地產企業土地增值稅的計算( (附案例附案例) ) 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人， 就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。 土地增值稅實行的是四級超率累進稅率， 計 算起來比較麻煩，特別是房地產企業，計算尤為復雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能 更好的把握其計算。 一、把握兩個概念 （1）增值額，即轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間 的差額。 （2）扣除項目金額，即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括 取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、
2、與轉讓房地產有關的稅 金及其他扣除項目等。 二、掌握稅率 土地增值稅實行的是四級超率累進稅率： （1）增值額未超過扣除項目金額 50的部分，稅率為 30，速算扣除數為 0； （2） 增值額超過扣除項目金額 50， 未超過扣除項目金額 100的部分， 稅率為 40， 速算扣除數為 5； （3） 增值額超過扣除項目金額 100， 未超過扣除項目金額 200的部分， 稅率為 50， 速算扣除數為 15； （4）增值額超過扣除項目金額 200的部分，稅率為 60，速算扣除數為 35。 三、確定應稅收入 包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收 取的價款。 實物收入是
3、轉讓房地產取得的各種實物形態的估價收入。 其他收入是轉讓房地產 取得的無形資產或非專利技術等的評估收入。 四、確定扣除項目 （1）取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費； （2）房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、 基礎設施費和開發間接費用；基礎設施費和開發間接費用； （3）房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開 發費用按土地增值稅暫行條例及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤 利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的 5以內 計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的 10以內計算扣除； （4）轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等； （5）其他扣除項目。這條主要是針對房地
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