1、本報告是嚴格保密的。 1 水城公寓項目物業建議水城公寓項目物業建議 本報告是嚴格保密的。 2 報告思路報告思路 如何實現客戶價值最大化 綜合所有物業發展建議，我們會發現所有物業建議無非是為了實現三項指標：客戶價值 最大化；地塊價值最大化；競爭價值最大化。而我們項目在已經明確定位的前提下，在 市場上同類型產品尚處于空白期，在地塊價值已經被肯定的前提下，我們只能從客戶入 手 如何實現地塊價值最大化 如何實現競爭價值最大化 本項目地塊的價值已經被確定， 該條件將不作為本次實現本項目 價值最大化考慮之內。 1、不存在實質競爭對手，市場上同類 型產品空白； 2、周邊五星級酒店與本項目存在一定 的競爭，部
2、分客戶被分流，但影響有限。 1、首先明確目標客戶是誰？ 2、弄清什么樣的產品吸引他們？ 3、通過宣傳片區價值、物業投資潛力 等將客戶的購買欲望最大化； 本報告是嚴格保密的。 3 1 世聯地產 2007年7月 項目定位 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 項目自身屬性：公寓為商業水城配套，可售規模較小（2.5萬 ），難以形成社區，價值提升空間有限 項目基本經濟技術參數（商業水城） 占地面積：117034平方米 其中：地面以上建面：135436 商場、零售、娛樂62055 地面以下建面：77273 首層建面：49052 容積率：1.33 建筑密度：42 層數：11層 項目背景項目背景 5
3、1.比較比較不同類型公寓可行性，不同類型公寓可行性， 選擇最適合本項目的定位選擇最適合本項目的定位 2.比較比較不同市場同一類產品特不同市場同一類產品特 點，選擇適合本項目的發展模式點，選擇適合本項目的發展模式。 具體包括：具體包括： 普通公寓可行性分析普通公寓可行性分析 商務公寓可行性分析商務公寓可行性分析 產權式公寓可行性分析產權式公寓可行性分析 酒店式公寓可行性分析酒店式公寓可行性分析 公寓定位研究 3.比較比較不同市場客戶特征，再不同市場客戶特征，再 結合本項目目標客戶群體，選擇最結合本項目目標客戶群體，選擇最 終適合本項目的物業發展定位。終適合本項目的物業發展定位。 6 禪城一帶商務氛圍的濃厚，佛山可租賃的寫字樓主 要集中在禪城一帶。 南海區寫字樓集中分布在南海大道一帶，區內寫字 樓多以自用為主，寫字樓租賃市場并不活躍。 禪城寫字樓租金在25-40元/m 之間，南海寫字樓
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