1、商業裙樓項目經營策劃方案商業裙樓項目經營策劃方案前前言言近年來，隨著居民收入、消費水平的提高，重慶零售業和服務業發展很快，不僅營業額連年攀升，新的業態和經營模式也不斷涌現，為商業物業營造出廣闊的市場空間。因此，開發企業對商業物業的信心也空前高漲，供應量空前的大，這又在極大程度上加劇了競爭的激烈程度。渝中區是重慶的商業中心，歷來是商家必爭之地，但客觀的說，當前商業物業的供應已開始出現飽和的跡象。憑借本項目的口岸條件，商業裙房寄望于市場自然消化是不現實的。這就要求項目的定位和推廣都必須著眼長遠， 尋找業態空白點或實現經營差異化，以突破和創新制勝。在本報告中， 我方對項目的經營業態及方式、 產品規劃
2、、 租金 （售價）水平環節等提出了較為系統的建議，供貴司參考。我們希望能以此作為雙方進一步討論的平臺，通過溝通和優化，最終為項目商業裙樓找到一個最合理的解決方案。一、項目市場背景分析一、項目市場背景分析（一）重慶商業物業市場環境分析（一）重慶商業物業市場環境分析1 1、數字化商業、數字化商業（1）商業面積：主城區有效商業面積在 370 萬平米左右，以常住人口 500 萬計，人均商業面積約 0.75 平米。距國際城市化問題有關研究標準還有 0.25 平米左右差距。（2）商圈飽和度：根據各大商圈商業營業面積、客戶量、平均購買力等指標進行飽和度計算得出，各大商圈商業物業每平米年營業額普遍在 2.5-
3、3.5 萬元之間，離理想經營值尚有2-2.5 萬元的距離，遠遠低于飽和度。（3）零售業態：據相關統計，重慶的商業業態比例中，便民店、雜貨店比例約占 35%，偏高；百貨店約 20%，購物中心（商場）25%，連鎖倉儲式中心店 5%，比例偏低，其余 15%為專業市場。（4）租金水平：主城區 5 大中心商圈的獨立商鋪租金價格在100-1100 元/平米月（商圈中心區域） ，平均租金價格在 150-200 元/平米月之間。整體出租的大型商業物業租金水平在2080元/平米月（建筑面積） ，物業口岸條件對租金水平有非常明顯的影響；此外，不同業態由于營業額和利潤水平不同，對租金的承受能力也有比較明顯的差別。結合重慶未來 5 年發展趨勢，我們認為無論是大型商業物業或是獨立商鋪，租金水平都會穩中有升。（5）銷售價格：各大商圈的商鋪售價在 2-10 萬/平米（使用面積）之間，中心區域旺鋪售價集中在 3.5-5
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