深圳東門金座裙樓商業項目定位及招商方案（12頁）.ppt
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深圳東門金座裙樓商業項目定位及招商方案（12頁）.ppt
1、項目定位及招商方案 該地塊屬于深圳最為繁華的東門步行街附近，是深圳零售商業和批發商業的集中區域。核心商圈內有茂業百貨、太陽百貨、天虹商場、白馬服裝批發市場、西華宮等一系列深圳知名消費場所，與商業步行街內眾多零售店鋪共同營造了濃厚的商業氣氛。 1 1優勢分析（優勢分析（S S）：商圈、展示性）：商圈、展示性 2 2劣勢分析（劣勢分析（W W）：結構）：結構 3 3機會分析（機會分析（O O）：定位）：定位 4 4威脅分析（威脅分析（T T）：商業形象、競爭性）：商業形象、競爭性 東門商業是從自然村發展而來，商圈規模受到制約。 東門商業是以批發帶動零售的模式展開。 東門消費者具有以下特征，女性占多
2、數，年齡層次偏小，客單消費比較低。 東門商業的經營者是東門最富有的人群，無論是招商抑或是銷售都可以以這類人群為目標。 商鋪直接銷售常見于概念地段。 對近期無法預見的利益，通過概念運作將遠期的機會點放至最大，并通過這一遠景賣點打動客戶。 項目經過前期運作，給人留下的既往映象不佳。在該地段眾多競爭者之中，以吉鋪的形式很難達到業主所預期的銷售單價。 面對種種不利因素，在三級市場運作中并不排除可將物業直接銷售的可能，特別是針對香港投資市場。 先租后賣模式通常會出現在商業相對成熟片區，有既定的消費者，有一定的商圈規模，由于區域商業已經發展到一定規模，以先租后賣的模式，可以最大化的實現項目價值。 在商鋪銷
3、售領域，帶租約銷售與吉鋪銷售互相比較，帶租約銷售可高出15%的銷售金額。 以先租后賣為主出發點。 以招商蓄客的方式積累客戶資源 在蓄客期積極地向深港投資客推介項目，尋找買家。 如無法在短時間內尋找到投資意向較強的買家，則按計劃進行招商工作。 方案一：家電賣場 通過與家電連鎖業品牌商家“強強聯手強強聯手”策略，與市場誠信度高、美譽度好，有市場號召力的客戶或公司長期合作，以提高項目市場優勢形象。 參考商家：易好家、銘可達、永樂、豐澤 優點：優點：因其裝修風格定位高，目標消費群廣，能吸納人流，為商鋪的升值創造了基本條件；同時能滿足不同商鋪投資客的選擇，且也適合返租銷售方式，且能為商鋪的整體售價提供有利的平臺。 缺點：缺點：其具有商家的合作要求比較苛刻、租金相對低、租期比較長，降低了發展商的實際利潤值. 方案二：專業批發賣場 參考業態：美發、布藝、嬰用童用、寵物花鳥 優點：優點：因其業態特性強，市
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