1、商業地產掘金術商業地產掘金術第一部分第一部分商業地產基礎概念商業地產基礎概念一、新型商業地產與傳統商業地產的對比1、銷售產權到持有經營的轉變2、物業管理到經營管理的轉變3、從單純購物到體驗休閑的轉變二、商業地產開發：指專業從事商業物業開發、 經營與管理的房地產開發活動。商業物業：由專業的商業管理公司負責經營管理，實施所有權與經營權分離，用于從事商業銷售、休閑、娛樂與經營活動的建筑和場所。三、經營式與產權式商業地產運作模式經營式商業物業與產權式商業物業是商業地產開發的兩種開發形式。經營式商業物業：由專業的商業管理公司負責經營管理，而物業產權為適應經營的需要實行統一歸屬，未進行折零銷售，實施所有權
2、與經營管理權分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經營活動的建筑場，它主要區別于產權未進行折零銷售的經營式商業物業。產權式商業物業：由專業的商業管理公司負責經營管理，而物業產權為了回籠資金的需要實行拆零銷售，而所有權與經營管理權可以實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經營活動的建筑物，它主要區別于產權未進行拆零銷售的經營式商業物業。它的進一步細分主要以租賃方式為依據，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結合三種方式。兩者共同點是“經營為先”這一原則。四、經營式商業地產與產權式商業地產的差異：1、入市出發點不同：經營式長期利潤最大化（開發商收取租金）產權式套現（投資業主收取租金）2、招商側重
3、點不同：經營式主力商家與小經營戶實現規模經營產權式主力商家的入駐來帶動項目的銷售3、推廣方式不同：經營式不需要過多地借助媒體的炒作產權式通過媒體轟炸達到市場認知度的最大化五、零售：指把商品或隨商品而提供的服務直接出售給最終消費者的銷售活動。業態：是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態，是零售活動的外在表現形式。通俗地講，業態就是指商業地產項目賣給誰、賣什么和如何賣的的具體經營形式。六、商業地產按照行業類型可以分為：1、零售功能房地產2、娛樂功能房地產3、餐飲功能房地產4、健身服務及休閑功能房地產等七、商業地產業態可分為以下九種：1、百貨商店；2、連鎖超市；3、便利店；4、折扣店；5、商業街；6、專賣店；7、購物中心；8、倉儲商店；9、家居中心百貨商店： 指在一個建筑物內， 集中了若干專業的商品部并向顧客提供多種類、多品種商品及服務的綜合性零售形態，包括經營多品種、多門類的綜合
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