房地產(chǎn)集團(tuán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式研究報(bào)告(105頁(yè)).ppt
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房地產(chǎn)集團(tuán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式研究報(bào)告(105頁(yè)).ppt
1、 1 n本報(bào)告為中期報(bào)告,所有意見(jiàn)均非最終結(jié)論 。n本報(bào)告旨在系統(tǒng)研究在國(guó)內(nèi)外城市化進(jìn)程中,城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作用、新城開(kāi)發(fā)模式和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式,預(yù)測(cè) 國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢(shì) 。n在研究過(guò)程中聚集于四個(gè)漸進(jìn) 性問(wèn)題 :1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)分開(kāi)是否會(huì)在全國(guó)強(qiáng)制推行?2.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體以國(guó)企為主導(dǎo)或者不限?3.政府是否愿意同土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體分享土地增值收益?4.政府是否允許土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體直接建設(shè)并擁有部分公用設(shè)施?n以上四個(gè)問(wèn)題 直接關(guān)系到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)空間有多大,能否作為一類(lèi)產(chǎn) 品來(lái)創(chuàng)新盈利模式。說(shuō)明 2 目錄n國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒 3n國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備及開(kāi)發(fā)模式 23n國(guó)
2、內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)獲取方式53n國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資模式62n土地一級(jí)開(kāi)發(fā)盈利模式與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避75n國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢(shì) 82n關(guān)于未來(lái)發(fā)展方向的探討94 3 香港土地制度與土地開(kāi)發(fā)管理的特點(diǎn)n香港的土地制度采取了兩權(quán)分離的辦法,即土地所有權(quán)歸政府,土地使用權(quán)允許有償出讓和轉(zhuǎn)讓。香港政府把土地使用權(quán)以一定期限和條件批租給地產(chǎn)發(fā)展商或承租者,并允許該土地使用權(quán)在期限內(nèi)自由轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承或贈(zèng)送。土地批租后,政府還對(duì)土地的使用和發(fā)展加以嚴(yán)格管理。因此,香港政府對(duì)于土地?fù)碛须p重身份:一是土地所有者的代理人,二是土地行政管理者。n土地批租方式主要有公開(kāi)拍賣(mài)、公開(kāi)招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時(shí)租約等四種。- 公
3、開(kāi)拍賣(mài):適用于地理位置好、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的地塊。- 公開(kāi)招標(biāo):適用于用途上有嚴(yán)格限制,一般人又不會(huì)有興趣購(gòu)買(mǎi)的土地。- 私人協(xié)議:對(duì)一些需要加以扶持的部門(mén)或單位采用的批地方式。- 臨時(shí)租約:為保證每塊土地的充分利用,把閑置土地及不適宜長(zhǎng)期固定出租的土地,以臨時(shí)租約的方式批租出去。n香港土地開(kāi)發(fā)管理采用政策決策與執(zhí)行過(guò)程相分離的機(jī)制。政策決策是房屋與規(guī)劃地政局,直接執(zhí)行決策的部門(mén)為屋宇署、房屋委員會(huì)及房屋署、規(guī)劃署、地政署和土地注冊(cè)處。由地政署按照規(guī)劃署制訂的分區(qū)發(fā)展大綱圖,儲(chǔ)備土地并發(fā)布批租五年計(jì)劃。 4 香港的城市發(fā)展規(guī)劃分為全港、次區(qū)域和地區(qū)三個(gè)層面全港發(fā)展戰(zhàn)略次區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略法定分區(qū)計(jì)劃大綱圖及發(fā)展審批地區(qū)圖發(fā)展大綱圖詳細(xì)藍(lán)圖全港性次區(qū)域性地區(qū)性香港規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃大綱,貫徹政府的土地用途、交通基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境方面的政策將全港發(fā)展目標(biāo)在五個(gè)次區(qū)域演繹為更具體的規(guī)劃目標(biāo)詳細(xì)的土地用途圖