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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算知識(shí)【11頁(yè)】.doc

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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算知識(shí)【11頁(yè)】.doc

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算內(nèi)容導(dǎo)圖：1、基礎(chǔ)知識(shí)2、常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算3、租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算4、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算一、基礎(chǔ)知識(shí)1、需進(jìn)行測(cè)算的三種常見(jiàn)情況：（1）、常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等（2）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后如用于租賃，如何評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)期與建設(shè)期的承接，以及對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益的合理預(yù)測(cè)。（3）、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算原理為收益還原法，即柑橘未來(lái)收益測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)原值。2、名詞解釋?zhuān)?）、項(xiàng)目建設(shè)總投資對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本、委托方提供的材料、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程價(jià)格信息以及項(xiàng)目具體情況進(jìn)行

2、估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置土地時(shí)由買(mǎi)方繳納的水費(fèi)構(gòu)成。土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、場(chǎng)地平整及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等（3）、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括勘察測(cè)量費(fèi)、市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、場(chǎng)地平整及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。（4）、建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝修裝飾工程費(fèi)（5）、室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費(fèi)用、室外工程主要是附屬工程建設(shè)費(fèi)用。（6）、其他工程費(fèi)包括工程監(jiān)管費(fèi)和竣工驗(yàn)收費(fèi)（7）、管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用。（8）、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用市值為項(xiàng)目籌集資金二發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。（

3、9）、可運(yùn)用資金至開(kāi)發(fā)物業(yè)銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的現(xiàn)金凈流入。3、項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）、投資收益率情態(tài)分析指標(biāo)一：項(xiàng)目單位投資成本獲得利潤(rùn)的能力，可以除以開(kāi)發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。（2）、靜態(tài)回收期情態(tài)分析指標(biāo)二：是指在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目的凈收益回收全部投資所需要的時(shí)間。（3）、盈虧平衡點(diǎn)情態(tài)分析指標(biāo)三：指收入全部等于成本時(shí)的項(xiàng)目銷(xiāo)售率。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)一：凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目在壽命期內(nèi)（即投資活動(dòng)有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算到項(xiàng)目建設(shè)期初的基準(zhǔn)年后的數(shù)值。（2）、內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)二：就是指項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為 0 的貼現(xiàn)率。（3）、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值率動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)三：亦稱(chēng)動(dòng)態(tài)投資收益率，它表達(dá)了單位同投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。（4）、動(dòng)態(tài)回收期動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)四：是指在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值

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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算知識(shí)【11頁(yè)】.doc

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