1、光福光福嘉福商業廣場嘉福商業廣場實盤操作方案實盤操作方案PART1PART1：光福商業格局：光福商業格局作為一個鎮區，本案位于未來規劃中新鎮中心區域，周邊高檔住宅區集中，同時由于光福的旅游及玉器等特色旅游產業發展規劃，因此我們在規劃業態時也必須提高餐飲比例，不能過于龐大卻必須適度超前。鄧尉中路以及南街是目前光福老鎮區鎮人流最大的商業區，經營業態最為豐富，同時也是鎮區租金較高的中心區域從右圖可很直觀看出，目前商家的經營業態主要是以零售服務為主，餐飲其次；零售商家面積為5655目前鄧蔚中路沿街商鋪租金水平集中在在0.81.4元/天鄧蔚中路商家經營業態比較 鄧蔚中路沿街商業（含南街）總商業面積187
2、25左右；目前光福鎮的商鋪租金水平在0.81.4元/天之間；絕大多數的店鋪租金集中在1.5萬元/年；另外值得一提的是光福玉器一條街，經過多年的發展，目前已經成為蘇州地區玉器產銷最為集中的市場，該類商家基本通過前期經營，已經積攢了較大資本，同時隨著區域內商家競爭的激烈化，以及鎮區熱點鬧市的轉移，很大一部分商家愿意向外發展，因此，是本項目后期銷售中需要重點把握的客群之一。因此，是本項目后期銷售中需要重點把握的客群之一。蘇福路老商業街位于209省道往西延伸段是一個以菜場為依托，自是一個以菜場為依托，自發形成的商業街發形成的商業街光福鎮已經于去年完成對其改造擴容但改造后經營狀態不如以往該商業街目前進駐
3、商家共147家現存商家業態配比中，餐飲和零售服務占據了42%光福商業街商家業態統計該商業街系自發形成，作為一個周邊居民區的配套商業，其經營業態可謂是經過錘練真正存活下來的業態，可以說是我們項目很值得借鑒的一個價值樣本。充分利用原有菜場資源，可最大程度上盤活周邊的商鋪經營借鑒1：借鑒2： 從分布來看：光福商業主要集中在鄧蔚中路與南街沿線，老鎮商業中心即鄧蔚路沿街商業 從建筑來看：多數為沿街一到三層商鋪，一層做門面，二、三層做住宅或是倉庫 從面積來看：底層商鋪多在4080平米左右，一到三層合起來多在120140平米之間 從業態來看：多為日常便利店、小餐飲店、服裝、五金機電等 從客源來看：多為本地人購買，或出租或自己經營光福商家業態總體分析 1、商業形態主要以沿街店面為主，缺乏綜合商業；、商業形態主要以沿街店面為主，缺乏綜合商業；光福商業相對集中，主要集中在以燈蔚中路、南街區域，該片區涵蓋了從服
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