營改增后房地產項目并購的涉稅分析報告【19頁】.doc
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營改增后房地產項目并購的涉稅分析報告【19頁】.doc
1、營改增后房地產項目并購的涉稅分析房地產項目并購屬重大涉稅交易， 在整個交易成本中，稅收成本占據很大的比例，而不同的交易模式對后續稅收負擔有著重大的影響。 因此， 在前期交易模式的策劃階段，稅收策劃是十分必要的。 2016 年 5 月 1 日我國實施全行業營改增之后，原本作為營業稅征稅范圍的土地使用權轉讓和不動產銷售行為改征增值稅，相應的，房地產項目并購涉稅事項也將隨之調整。本文擬在此背景下，對房地產項目并購最主要的兩種模式資產收購與股權收購的涉稅問題進行專門分析。一、資產收購模式下的涉稅分析一、資產收購模式下的涉稅分析（一）收購方的涉稅分析序號稅種計稅依據稅率稅法文件1印花稅合同所載金額0.5
2、財稅2006162 號2契稅成交價3%-5%國務院令1997224 號從表 1 來看，在資產收購模式下，收購方的稅負并不重，只有萬分之五的印花稅，和3%5%的契稅。（二）被收購方的涉稅分析序號稅種計稅依據稅率稅法文件1印花稅成交額0 . 5財稅2006162號2增值稅成交額5%和11%國家稅總 2016 年第 14 號公告，國家稅總局 2011 年第 13 號公告差額征收3土地增值稅增值額30%-60%國發1993138號4企業所得稅一般性稅務處理25%財稅200959號財稅2014109號特 殊 性 稅 務 處理從表 2 來看，在資產收購模式下，被收購方的稅負很重，除萬分之五的印花稅外，還有
3、增值稅、土地增值稅和企業所得稅三項大稅，具體來說：1、增值稅。根據營改增新政，對于不同的項目，增值稅的征收方式有所不同。具體見下表。序號項目時間計稅依據稅率稅法文件1按差額（簡易） 5%征收率國家稅總 2016 年第 14 號公告，納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫 行 辦法按差額（一般） 5%預征率，11%清算2按銷售額（簡易）5%征收率按銷售額（一般）5%預征率，11%清算3按差額5%預征率，11%清算4按銷售額5%預征率，11%清算2、土地增值稅。對被收購方而言， 土地增值稅是最大的一個稅種，根據增值的比例，承擔增值額30%60%的重稅。3、企業所得稅按照財稅 200959號文， 資產并購屬于企業重組的類型之一，在符合特定條件下，可以選擇適用特殊性稅務處理。即，對交易中各方接受的股權支付部分，暫不確認轉讓所得或損失，其非股權支付仍應在交易當期確認相應的資產轉讓所得或損失，并調整相應資產
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