1、謹(jǐn)呈：上坤置業(yè) 一 戰(zhàn) 定 廬 州 易居中國安徽區(qū)域 上 坤 廬 陽 項(xiàng) 目 營 銷 答 疑 報(bào) 告 前言 通過前期與貴司的數(shù)輪溝通， 現(xiàn)就本次匯報(bào)答疑重點(diǎn)內(nèi)容呈送如下 先來看看我們的市場 The early stage of the project positioning Report 市場概況 全市 市場 區(qū)域 市場 住宅 競爭 商業(yè) 競爭 辦公 競爭 政策收緊之下 市場調(diào)整時(shí)期 量跌價(jià)穩(wěn)，網(wǎng)簽受限 政府/房企/客戶壓力加劇 廬陽傳統(tǒng)老城區(qū)，占位中堅(jiān) 政策之下價(jià)值堅(jiān)挺 本案主城中心區(qū)位 一手房稀缺，二手房密布 對海亮快節(jié)奏搶先 對文一打品質(zhì)口碑 對金科現(xiàn)金流產(chǎn)品 對四里河地段優(yōu)勢 調(diào)整維穩(wěn)

2、期老城價(jià)值堅(jiān)挺抓時(shí)機(jī)，以小博大差異化補(bǔ)缺 周邊在售項(xiàng)目少 同質(zhì)化產(chǎn)品去化較慢 本案從定位入手 以差異化特色化贏取客戶 品質(zhì)提升，脫穎而出 周邊辦公價(jià)格實(shí)現(xiàn)一般 全市商務(wù)公寓熱度高 本案從品質(zhì)入手 尋求合適的定位和產(chǎn)品 通過易居前期的調(diào)研及溝通，概括市場情況如下 The early stage of the project positioning Report 大勢預(yù)判 易居綜合政策收放及市場波動情況，考慮市場發(fā)展方向如下 16年10月-17年上半年 17年3季度 調(diào)整期 17年4季度-18年1季度 下行期 18年2季度 維穩(wěn)期 18年3季度 維穩(wěn)上行期 政策向左樓市向右 （市場需求向上發(fā)展，政

3、策收緊打壓，政策與市場發(fā)展背道而馳） 預(yù)計(jì)18年2季度市場進(jìn)入維穩(wěn)期，并于3季度實(shí)現(xiàn)市場上行發(fā)展 本案入市時(shí)機(jī)符合市場大勢，利于項(xiàng)目的量價(jià)實(shí)現(xiàn) 住 宅 篇 在當(dāng)前市場競爭格局、成本及限價(jià)情況下， 我們應(yīng)采用何種競爭策略，獲取足量客戶？ The early stage of the project positioning Report 住宅策略1-炒作限價(jià)盤 Step 1 釋放高價(jià)，拔升客戶心理預(yù)期 前期推廣時(shí)，對外傳播更高的價(jià)格，拔高預(yù)期 “主城核心，稀缺地段，絕版項(xiàng)目，高層精裝2.5萬” Step 2 釋放實(shí)際售價(jià)，炒作限價(jià)盤 住宅開盤前，炒作老城唯一限價(jià)盤，吸引客戶 “一環(huán)老城最低價(jià)，超高

4、性價(jià)比禮獻(xiàn)霸都，高層精裝2.08萬” 限價(jià)盤炒作概念，以性價(jià)比吸客 例如百大東興家園、望江臺等項(xiàng)目 通過媒體手段，集中炒作限價(jià)盤 一方面打開項(xiàng)目知名度 另一面通過價(jià)格吸引客戶 The early stage of the project positioning Report 住宅策略1-炒作限價(jià)盤 3大媒體渠道，集中炒作 微信營銷網(wǎng)絡(luò)推廣線下廣告 知名大V公眾號的公信力 房產(chǎn)類：張弦哥、安徽樓市、霸 都樓市、合肥樓市、九年八班、 樓市易哥（易居獨(dú)家） 生活類：合肥美食圈、合肥論壇、 合肥在線、合肥萬家熱線 與合肥本土知名網(wǎng)站合作 進(jìn)行廣告、軟文投放 房產(chǎn)網(wǎng)站：合房網(wǎng)、365、搜房 網(wǎng)、房天下、

5、安居客、百瑞地產(chǎn) 網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)、新安房產(chǎn)網(wǎng)等 線下出街廣告投放 精準(zhǔn)鎖定客戶 戶外大牌、公交車體、公交站點(diǎn)、 地鐵車廂、影院投放、社區(qū)及寫 字樓電梯廣告等 The early stage of the project positioning Report 住宅策略2-高端操盤手法 以高端盤的操盤手法，內(nèi)外匹配，提升客戶感知，促成銷售 3 大核心階段 433 獨(dú)家秘訣 1 籌備期 2 蓄客期 3 認(rèn)籌期 4 大 關(guān) 鍵 動 作 團(tuán) 隊(duì) 組 建 專 業(yè) 培 訓(xùn) 市 場 調(diào) 研 銷 售 準(zhǔn) 備 3 大 干 貨 經(jīng) 驗(yàn) 看客戶 找客戶 接客戶 3 大 核 心 升 級 工 作 升 級 節(jié) 奏 升 級 活

6、 動 升 級 The early stage of the project positioning Report 住宅策略2-高端操盤手法 4大關(guān)鍵動作 籌備期 團(tuán) 隊(duì) 組 建 專 業(yè) 培 訓(xùn) 市 場 調(diào) 研 銷 售 準(zhǔn) 備 The early stage of the project positioning Report 籌備期4大動作 新老搭檔，男女搭配 “鯰魚效應(yīng) 男女平衡” 建議男女比例在4:6 無房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的高學(xué)歷人才為佳，但需有社會經(jīng)驗(yàn)，自身追求高質(zhì)量生活品質(zhì) 有房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的人員需有相應(yīng)高端項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)，最好有一線城市高端銷售經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先。 基礎(chǔ)團(tuán)隊(duì)“三高”標(biāo)準(zhǔn) “高顏值 高海拔 高學(xué)歷”

7、 高海拔：男175以上，女165以上，身形勻稱，氣質(zhì)出眾。 高顏值：五官端正，親和力強(qiáng)，眉清目秀，給客戶以充分的信任感。 高學(xué)歷：本科以上學(xué)歷；學(xué)歷越高，能更快掌握高端知識，更易交流 管 理 團(tuán) 隊(duì) “高端經(jīng)驗(yàn) 獨(dú)立操盤” 銷售線：2年一線工作經(jīng)驗(yàn)+3-5年地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)立操盤高端項(xiàng)目，了解客戶、洞察市場 策劃線： 2年一線工作經(jīng)驗(yàn)+3-5年地產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)立運(yùn)營、敏銳思維、整盤把控 渠道線：3-5年以上渠道管理經(jīng)驗(yàn)、豐富人脈、超強(qiáng)管理、把控各個環(huán)節(jié) 團(tuán) 隊(duì) 組 建01 項(xiàng) 目 交 底 會 “核心思路 工作前置” 項(xiàng)目核心操盤思路及其他情況交底 培訓(xùn)工作鋪排 市場調(diào)研工作計(jì)劃 倒排工作計(jì)劃鋪

8、排。 營銷推廣方案計(jì)劃 其他工作討論部署 The early stage of the project positioning Report 籌備期4大動作 專 業(yè) 培 訓(xùn)02 7大培訓(xùn) 量身定制 心 態(tài) 培 訓(xùn) 學(xué)習(xí)方式培訓(xùn) 形象禮儀培訓(xùn) 奢 侈 品 培 訓(xùn) 心理學(xué)培訓(xùn) 說 辭 培 訓(xùn) 交 流 分 享 思維方式改變、成熟的換位思考、空杯心態(tài) 真實(shí)的銷售技巧+產(chǎn)品價(jià)值，增加真正的銷售信心 真正理解“窮都是一樣窮，富有千百種”的多變認(rèn)知 銷售描摹，拜訪高端項(xiàng)目銷冠，分析總結(jié)，學(xué)習(xí)他人優(yōu)點(diǎn) 熟練客戶與銷售之間的成功換位，從客戶角度去“銷售” 從不買LV的人絕不會賣好LV，從不見血的戰(zhàn)士，也絕不會打

9、勝仗 儀容禮儀：清潔衛(wèi)生是關(guān)鍵，是基本要求 儀態(tài)禮儀：微笑、目光、站姿、坐姿、行姿、手勢 服裝禮儀：男士/女士服裝禮儀、飾物、搭配技巧等 商務(wù)禮儀：飯局、鞠躬、開門、奉茶、握手、說話等 第一梯隊(duì)奢侈品，對應(yīng)城市金字塔最高端人群 第二梯隊(duì)輕奢侈品，對應(yīng)城市次級高端人群，領(lǐng)先普通老百姓的改善型中高產(chǎn) 研究目的：摸透“上帝”的心思，使自己立于不敗之地 基本原則：客觀性、發(fā)展性、聯(lián)系性、實(shí)踐性、綜合性 研究方法：觀察法、調(diào)查法、實(shí)驗(yàn)法 培訓(xùn)內(nèi)容：品牌發(fā)展、區(qū)域配套、競品知識等 培訓(xùn)方法：對抗演練、分享與總結(jié) 有效的分享并不是一個單周或單月成交金額最高的銷售做著不含營養(yǎng)的撒雞湯，而是可以在沙龍中經(jīng)過 大

10、家的了解觀察，從而獲取自己需要的，從而完善自己 The early stage of the project positioning Report 籌備期4大動作 市 場 調(diào) 研03 1調(diào) 研 對 象城市級標(biāo)桿高端項(xiàng)目、總價(jià)對標(biāo)項(xiàng)目、品牌對標(biāo)項(xiàng)目 2調(diào) 研 內(nèi) 容 在售項(xiàng)目：接待流程、動線說辭、在售產(chǎn)品、去化情況等 待售項(xiàng)目：營銷節(jié)點(diǎn)、陣地包裝、推廣途徑、前期動作等 3銷 售 線 4策 劃 線 銷 售 線 調(diào) 研 內(nèi) 容策 劃 線 調(diào) 研 內(nèi) 容 The early stage of the project positioning Report 籌備期4大動作 銷 售 準(zhǔn) 備04 1 - 臨

11、展 點(diǎn) 選 址 選址目的：品牌展示與銷售蓄客 選址要素：人流集中地、高端人群集中地 2-營銷推廣方案 3-銷售物料準(zhǔn)備 4-工作倒排表生成 The early stage of the project positioning Report 住宅策略2-高端操盤手法 3大干貨經(jīng)驗(yàn) 蓄客期 看 客 戶 找 客 戶 接 待 客 戶 The early stage of the project positioning Report 蓄客期3大經(jīng)驗(yàn) 看1 買高端產(chǎn)品的客戶，大多為終改需求，名下房產(chǎn)多，首付比例高 2 3 通過客戶過往看過的項(xiàng)目總價(jià)對標(biāo)競品、品牌對標(biāo)競品 4 通過客戶現(xiàn)居住地在當(dāng)時(shí)的地位-

12、進(jìn)行其消費(fèi)特征和生活區(qū)域的分析 通過客戶使用的奢侈品去看客戶是否屬于我們的對標(biāo)客戶 The early stage of the project positioning Report 蓄客期3大經(jīng)驗(yàn) 找“十大渠道”尋找客戶 1 高端商場 2 高端汽車4S店 3 高端酒店 4 高端金融機(jī)構(gòu) 5 高端社區(qū) 6 托福、雅思 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 7 古玩、拍賣機(jī)構(gòu) 8 高爾夫俱樂部 9 商會 協(xié)會 10 高端 寫字樓 The early stage of the project positioning Report 蓄客期3大經(jīng)驗(yàn) 接 通 過 專 業(yè) 化 的 標(biāo) 準(zhǔn) 接 待 流 程 提 升 銷 售 接 待 力

13、根據(jù)銷售動線和案場接待動線，對每個銷售流程及接待流程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的制 定，對每個子流程制定一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)動作、標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)步驟、 特別注意事項(xiàng)； 各流程全面引入上坤主題及相關(guān)解析。 電話 接聽 客戶 引導(dǎo) 預(yù)接 待 銷售 介紹 溝通 洽談 信息 登記 認(rèn)購 簽約 客戶 送別 客戶 回訪 區(qū)位 圖 項(xiàng)目 模型 上坤 主題 品牌及 物業(yè) 戶型 公示 內(nèi)容 住宅性 能細(xì)節(jié) 樣板 房 實(shí)景 樣板 項(xiàng)目銷售 手冊制定 專業(yè)化的 銷售接待力 The early stage of the project positioning Report 住宅策略2-高端操盤手法 3大核心升級 認(rèn)籌期 工作升級

14、 節(jié)奏升級 活動升級 The early stage of the project positioning Report 認(rèn)籌期3大升級-工作升級 01-接待標(biāo)準(zhǔn)升級02-動線說辭升級03-專項(xiàng)培訓(xùn)升級 預(yù)約 客戶需提前一天以上與置業(yè)顧問進(jìn)行電話 預(yù)約，銷售團(tuán)隊(duì)確保在同一時(shí)間段僅有一 組客戶被接待 驗(yàn)資 客戶到訪時(shí)需提供XX萬以上的資產(chǎn)證明 （股票、基金、銀行卡余額、支付寶等） 方可進(jìn)行參觀 專屬 現(xiàn)場做到“二對一”服務(wù)，即現(xiàn)場一名置 業(yè)顧問和一名專屬客服全程服務(wù)一組客戶 通過對動線的不斷走場 從而找出最合適的接待動線 禮賓問崗 停車指引 泊車服務(wù)/專屬客服接待 置業(yè)顧問接待 預(yù)約驗(yàn)資 沙盤講

15、解 影音視聽 園林鑒賞 樣板房參觀 溝通洽談 專項(xiàng)商務(wù)禮儀培訓(xùn) 營銷心理學(xué)培訓(xùn) 消費(fèi)心理學(xué)培訓(xùn) 全國高端培訓(xùn) 高端客戶洽談培訓(xùn) The early stage of the project positioning Report 認(rèn)籌期3大升級-節(jié)奏升級 節(jié)奏 升級 客戶邀約節(jié)奏-高端客戶不宜頻繁回訪與邀約到訪，客戶邀約節(jié)奏一定要控制， 并且務(wù)必了解每一組客戶真正敏感點(diǎn) 1示范區(qū)開放2產(chǎn) 品 釋 放 3樣板房開放4認(rèn) 籌開 盤 客戶篩選節(jié)奏-不僅是通過預(yù)約看房、驗(yàn)資看房以及認(rèn)籌等銷售動作進(jìn)行篩客，更 主要的是需要通過日常的客戶接待和維護(hù)中，對客戶進(jìn)行篩選 不斷更新客戶層次12不斷更新客戶需求 3

16、不斷更新客戶描摹4不斷更新客戶地圖 The early stage of the project positioning Report 認(rèn)籌期3大升級-活動升級 01 日常活動 活動分類：節(jié)點(diǎn)活動、圈層活動、日常暖場 活動 活動目的：強(qiáng)氣勢、拉調(diào)性、造熱度 活動效果：高傳播、匯資源、聚人氣 02 驗(yàn)資活動 客戶進(jìn)行余額驗(yàn)資，進(jìn)行驗(yàn)資后的客戶將給予項(xiàng)目VIP卡，后期有相關(guān)選房資格及購房優(yōu) 惠，并且VIP卡可享受城市高端場所相應(yīng)定制服務(wù)或優(yōu)惠 收集客戶資料(客戶身份證，戶口本，銀行流水等相關(guān)資料）進(jìn)行升級登記 項(xiàng)目與銀行或第三方進(jìn)行合作，客戶在合作銀行購買相關(guān)理財(cái)?shù)龋M(jìn)行客戶升級登記 03 認(rèn)籌開

17、盤 開盤形式：建議參考當(dāng)前城市當(dāng)下政策去確定開盤形式，例如搖號、排隊(duì)先到先得、付款比例重優(yōu)先、客戶社會背景關(guān)系等； 開盤地點(diǎn)：營銷中心、酒店、城市代表性場所、會所、音樂草坪等； 配合活動：酒會、音樂節(jié)、高端沙龍、奢侈品品鑒等； 注意事項(xiàng)：活動現(xiàn)場布置、人員安排等需嚴(yán)格把控，同時(shí)不失客戶的尊貴感與體驗(yàn)感，另做好應(yīng)急預(yù)案及客戶把控。 The early stage of the project positioning Report 1 高端商場 2 高端汽車4S店 3 高端酒店 4 高端金融機(jī)構(gòu) 5 高端社區(qū) 6 托福、雅思 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 7 古玩、拍賣機(jī)構(gòu) 8 高爾夫俱樂部 9 商會 協(xié)會 10 高

18、端 寫字樓 10 易居獨(dú)家大高端導(dǎo)客秘訣 住宅策略3-高端盤的導(dǎo)客秘訣 為項(xiàng)目導(dǎo)入足夠量的客戶資源 商 業(yè) 篇 商業(yè)應(yīng)如何實(shí)現(xiàn)28000的均價(jià)并快速去化？ The early stage of the project positioning Report 周邊商業(yè)現(xiàn)狀 外 商業(yè)策略 商業(yè)定位思考 界首路鳳臺路鳳淮路鳳淮路 沿街社區(qū)服務(wù)型商業(yè) 檔次中低端，非品牌商家 餐飲、生活零售服務(wù)為主 本案商業(yè)屬性 內(nèi) 3500中小體量 高端住宅+辦公配套 固定客源消費(fèi)力支撐VS 基于內(nèi)外屬性，本案商業(yè)定位核心方向 差異化 升級化 且符合消費(fèi)需求 The early stage of the project

19、 positioning Report 商業(yè)策略 商業(yè)定位 商業(yè)銷售策略 主城生活精品型社區(qū)服務(wù)商業(yè)街 不止于精品住宅，更是精品生活 招商 先行 策略一 商業(yè) 包裝 策略二 The early stage of the project positioning Report 商業(yè)策略 招商先行 招商先行5年租約，2年免租，帶動品牌店入駐 品牌店磁場效應(yīng)，以租帶售，拔高商業(yè)檔次，提升客戶投資信心 目 的 餐飲甜品類：老鄉(xiāng)雞、蒸小皖、永和大王、 德克士、味千拉面、李先生、張真牛 甜品類：鮮芋仙、仟吉、好利來、85度C、 元祖、卡旺卡、臺灣貢茶 母嬰類：好孩子、愛嬰坊、貝因美、可愛 可親 配套零售類：

20、LETs 購、7-eleven、快客、 中國移動、聯(lián)通、福奈特、中國銀行、襲 人花店 休閑養(yǎng)生類：上島咖啡、漫咖啡、克麗緹 娜、莎蔓莉莎、指舞仙境、絲域養(yǎng)發(fā)館 招商品牌建議： 針對街角鋪、大面鋪匹配品牌商家，定向招商 與商家簽訂5 5年租約，前2 2年免租 若第3 3年撤租需補(bǔ)齊前兩年租金（按市場價(jià)6060- -8080元/ /月/ /） 1515年回報(bào)年限，租金年增長率需達(dá)到 10.6%10.6% 首年租金7070元/ /月/ /，第三年租金為8686元/ /月/ / 1 2 3 The early stage of the project positioning Report 商業(yè)策略 商

21、業(yè)包裝 商業(yè)包裝實(shí)景演繹，品牌落位，強(qiáng)化商業(yè)氛圍 1 2 商業(yè)街區(qū)實(shí)景呈現(xiàn) 成功招商品牌直接落位 創(chuàng)意小品、雕塑；休憩桌椅；實(shí)景店面展櫥、 重點(diǎn)店面內(nèi)陳實(shí)景；花架、店招等氛圍細(xì)節(jié) 強(qiáng)化客戶現(xiàn)場感知且增加沿街商業(yè)昭示性，促進(jìn)商鋪去化 目 的 品牌展示與精品社區(qū)服務(wù)街定位匹配 招商成功品牌直接落位實(shí)景展示 辦 公 篇 為保證辦公高價(jià)貨值且同時(shí)在2018年內(nèi)去化 完畢，應(yīng)如何兌現(xiàn)？ The early stage of the project positioning Report 辦公策略 辦公定位 辦公定位 領(lǐng)袖主張全新態(tài)OIR復(fù)合型辦公 【Office辦公+Invest投資+Reside居住，功

22、能多樣】 產(chǎn)品 附加 策略一 定制 服務(wù) 策略二 價(jià)差 營銷 策略三 客戶 搜集 策略四 The early stage of the project positioning Report 辦公策略1 1 產(chǎn)品附加 A戶型 B戶型 獨(dú)立入戶，一套公寓，雙份 租金，租金回報(bào)率顯著升高； 自住一間，出租一間，租金 供房貸，以房養(yǎng)房實(shí)現(xiàn)投資； 宜居宜商宜投資，可辦公+居 住：一間總裁辦公+一間大套 房，三種功能自由切換 A戶型B戶型 產(chǎn)品附加提升品質(zhì)附加值，助力產(chǎn)品溢價(jià)實(shí)現(xiàn) 五星級酒店標(biāo)準(zhǔn) 精裝入戶大堂 精英物業(yè)團(tuán)隊(duì) 服務(wù)升級 大面積戶型雙鑰匙設(shè)計(jì) 增加實(shí)用功能，提升附加 1 12 2 3 3 金牌

23、物業(yè)，貼心服務(wù) 1、24小時(shí)值班及巡邏制度 2、日常服務(wù)（代收發(fā)郵件、快遞） 3、CEO到訪VIP服務(wù) 4、商務(wù)服務(wù)（翻譯、會議安排等） 5、預(yù)定服務(wù)（餐飲、酒店代預(yù)定） The early stage of the project positioning Report 辦公策略2 2 定制服務(wù) 定制服務(wù)定制化產(chǎn)品分割，迎合客戶多重需求 “OIR” 創(chuàng)新型產(chǎn)品 產(chǎn)品理念 大戶型占比大 規(guī)劃限制 1 1 針對半層或整層大客戶 根據(jù)客戶需求，定制化改造分割整層的辦公區(qū)及居 住區(qū)，契合客戶實(shí)際使用需求 2 2 針對中小戶型散戶 根據(jù)客戶分割租住需求，對產(chǎn)品進(jìn)行二次分割 The early stage

24、 of the project positioning Report 辦公策略3 3 價(jià)差營銷 價(jià)差營銷高價(jià)宣傳拔預(yù)期，低價(jià)銷售促去化 塑造新型辦公產(chǎn)品概念 Step 1Step 1 手段：大V號、朋友圈、媒體等齊出動 引發(fā)社會關(guān)注度 提升客戶產(chǎn)品預(yù)期 宣傳售價(jià)精裝1萬8 Step 2Step 2 以創(chuàng)新產(chǎn)品為基礎(chǔ)，打造政府限價(jià)概念 拔高客戶價(jià)格 心理防線 實(shí)際售價(jià)毛坯1萬5 Step 3Step 3 開盤前，針對意向客戶釋放 營造特惠氛圍 迎合客戶置業(yè)心理，促進(jìn)成交 The early stage of the project positioning Report 辦公策略4 4 精準(zhǔn)客戶搜

25、集 客戶搜集宜家、產(chǎn)業(yè)園、北一環(huán)，客戶資源全網(wǎng)羅 宜家入駐廬陽簽約現(xiàn)場 宜家：選址臨泉路與蒙城路交口（公交四保場），距離1km，部分商家 有辦公+倉庫+員工住宿需求，最快18年開業(yè)（現(xiàn)地塊控規(guī)處于公示期） 北一環(huán)商務(wù)區(qū)：大量企業(yè)辦公擇址，但環(huán)境老舊，部分企業(yè) 有辦公兼居住需求 產(chǎn)業(yè)：距離廬陽產(chǎn)業(yè)園3km，產(chǎn)業(yè)企業(yè)有主城辦公需求 宜家 金橋大廈 天慶大廈 祥源廣場 財(cái)富廣場 金鼎國際 天源大廈 北一環(huán)商務(wù)區(qū) 本案 1km 置地廣場 The early stage of the project positioning Report 辦公策略4 4 客戶定位 綜合辦公產(chǎn)品特征，進(jìn)行客戶定位 泛地緣多

26、重需求自用客主導(dǎo)，投資客補(bǔ)充 地緣性”商住辦倉”需求 客戶1 1 主城辦公需求 客戶2 2 全市投資需求 客戶3 3 區(qū)域：項(xiàng)目周邊3km內(nèi)地緣性客戶 對象：宜家等專業(yè)賣場商戶，北一環(huán)商務(wù) 圈soho、工作室等創(chuàng)新型企業(yè) 核心關(guān)注點(diǎn)：滿足多重需求、品質(zhì)、服務(wù) 區(qū)域：廬陽北、長豐、新站等泛地緣客戶 對象：產(chǎn)業(yè)型企業(yè)，在距離主城較遠(yuǎn)的區(qū) 域生產(chǎn)、作業(yè) 核心關(guān)注點(diǎn)：地段、交通便捷、產(chǎn)品形象 區(qū)域：全市及部分省內(nèi)外市 對象：受住宅調(diào)控影響，投資需求向商辦 轉(zhuǎn)移的投資型客戶 核心關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品、租金、升值潛力 車 位 篇 周邊車位價(jià)格11-12萬/個，為保證項(xiàng)目總銷售 貨值，如何提高高價(jià)車位銷售速度？ T

27、he early stage of the project positioning Report 車位策略1 1 精裝建議（上海寶華城市之星） 車道層高：3.2米,停車位凈高：2.8米,遠(yuǎn)超同類產(chǎn)品2.2米標(biāo)準(zhǔn)高度 單個面積：2.5米5.5米,越野、加長加寬車型，停放自如 地下車庫入戶大堂與地上入戶大堂同等裝修,入戶體驗(yàn)感較好 側(cè)面天井，入戶刷卡，配有可視對講機(jī),車庫多面采光，入戶安全性高 入戶刷卡 可視對講 精裝地下車庫 入戶大堂 裝飾鋁合金天花吊頂 車位環(huán)氧樹脂材質(zhì) 立柱為非常規(guī)長方體 設(shè)計(jì) 花崗巖行車地面 裝飾鋁板吊頂 收邊與地?zé)?大理石 單柱子外圍石材：濕掛； 立柱材料：大理石 行車地

28、面：花崗石鋪裝，顏色略深，不易留下車輪印記 停車位鏡面：環(huán)氧樹脂材質(zhì)，美觀耐磨 主通道裝飾：鋁板吊頂； 停車位裝飾：鋁合金天花吊頂 停車位中間無立柱，不易擦碰，提升車位使用舒適度 非常規(guī)長方體立柱，縮減柱子寬度，預(yù)留更多空間 收邊與地?zé)簦募?xì)節(jié)，光線明亮 產(chǎn) 品 規(guī) 劃 類 材 料 裝 飾 類 人 性 化 設(shè) 計(jì) 類 寶華城市之星精裝車庫從產(chǎn)品、材料選材、人性化設(shè)計(jì)等多維度多細(xì)節(jié)打造，成就上海 第一豪宅車位稱號，樹立精裝車庫范本。 The early stage of the project positioning Report 2. 車庫空間 1，車庫主車道建議層高3.2米，擴(kuò)大視覺 張力

29、 2，車庫照明，頂燈+地?zé)簦芙^昏暗 3，車位大小，建議2.55.5米，各類車型 停放自如 4.車庫空間空氣凈化 1，安裝新風(fēng)系統(tǒng)凈化空氣，保持地下車庫 自然空氣循環(huán) 2，垃圾處理系統(tǒng)，處理以及冷凍垃圾，排 除異味 6. 安全系統(tǒng) 1，入戶刷卡系統(tǒng) 2，可視對講系統(tǒng) 4，安放吊燈、地?zé)簟⒔锹錈簦芙^黑暗 3，全方位監(jiān)控系統(tǒng) 1.入口寬敞明亮 1，不僅人車分流，還要車車分流 2，美化車道減速帶 3，縮減閘口等待時(shí)間，提升智能感應(yīng) 4，采光照明充足，提升側(cè)面天井使用 5，動線清晰，不蒙圈 3. 順暢的動線和行車指示 1，科學(xué)的交通標(biāo)識+人性化導(dǎo)向標(biāo)識 2，舒適的停車行車體驗(yàn)（三車柱網(wǎng) 8.05m8

30、.05m+非規(guī)則立柱），避免 擦碰，行車體驗(yàn)好，空間感受大 5. 精裝細(xì)節(jié)打造 1，精裝入戶大堂打造 2，車位（鋁格柵吊頂），車道（鋁板吊頂） 3，行車道（花崗石）；柱子外圍材料（濕掛） 4，停車區(qū)（環(huán)氧樹脂），立柱（大理石） 入戶刷卡 可視對講 精裝車庫 入戶大堂 花崗巖行車地面 鋁板吊頂 收邊與地?zé)?大理石 鋁格柵吊頂 車位環(huán)氧樹脂材質(zhì) 車庫 新風(fēng)系統(tǒng) 收邊與地?zé)?頂燈 垃圾處理系統(tǒng) 車位策略1 1 - - 精裝建議 建議本案從6大部分考慮精裝人性化設(shè)計(jì)車位，高溢價(jià)，充分做好展示面，提升客戶感知 度，打造合肥第一精裝車位。 The early stage of the project po

31、sitioning Report 建議本案做常規(guī)車位，常規(guī)價(jià)格銷售下，將精裝與常規(guī)車位之間貨值差額，倒算至商辦 物業(yè)中，從而保持本案全案總貨值不變。 本案精裝車位貨值情況表 車位類別車位數(shù) 本案定價(jià) （萬/個） 總貨值 （萬元） 人防車位1068848 非人防車位393187074 合計(jì)7922 差額2358萬元（精裝車位與常規(guī)差額）= 精裝（總貨值7922萬元）常規(guī)（總貨值5564元） 商業(yè)辦公 不做精裝情況下： 差額倒算至 差額倒算至 本案常規(guī)車位貨值情況表 車位類別車位數(shù) 本案定價(jià) （萬/個） 總貨值 （萬元） 人防車位1068848 非人防車位393124716 合計(jì)5564 全案總貨

32、值不變 車位策略2 2 貨值轉(zhuǎn)移 重點(diǎn)分析篇 我們的目標(biāo)客戶群體在哪里？ 如何實(shí)現(xiàn)導(dǎo)入？ 分析1 The early stage of the project positioning Report 90后 31% 客戶分析-競品分析 金 科 廬 州 樾 文 一 泊 心 灣 萬 科 城 市 之 光 85% 廬陽 省內(nèi) 包河 濱湖 瑤海 政府 居住 區(qū)域 7% 15% 18% 27% 10% 8% 15% 25歲以下 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 50以上 年齡 結(jié)構(gòu) 24% 23% 13% 13% 10% 10% 7% 事業(yè)單位 私企單位 個體 退休 政府部門 金融

33、體系 自由職業(yè) 客戶 職業(yè) 26% 15% 11% 11% 10% 10% 17% 價(jià)格 戶型 地段 物業(yè) 學(xué)區(qū) 配套 其他 關(guān)注 重點(diǎn) 廬陽 69% 瑤海 13%長豐 10% 包河 5%蜀山 3% 60后 6% 80后 40% 70后 22% 50后 1% 自訪 45% 分銷 15% 電轉(zhuǎn)訪 11% 展點(diǎn) 10% 網(wǎng)絡(luò) 8% 朋介 5% 老帶新 3% 派單 3% 客戶認(rèn)可點(diǎn) 地段、配套及交通 客戶抗性點(diǎn) 學(xué)區(qū)、規(guī)模及環(huán)境 30% 廬陽蜀山 19%15% 外地 12% 包河 8% 高新 7% 瑤海 6% 經(jīng)開 3% 政務(wù) 15% 26% 22% 18% 9% 25歲以下 26-30歲 31-3

34、5歲 36-40歲 41-45歲 46-50歲 51-55歲 年齡 結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品地段學(xué)區(qū)品牌 21% 15% 12%12% 11% 園林 配套 10% 價(jià)格 10% 服務(wù) 9% 剛需 改善 投資 26% 51% 16% 4%3% 學(xué)區(qū)其他 地緣&業(yè)緣特性 3-5公里核心范圍 價(jià)格關(guān)注突出 地段/配套/品質(zhì)取向 中年化群體 高收入人群 輻射全市，主城集中 中年化，改善目的 地段/環(huán)境/學(xué)區(qū)/品質(zhì)影響 The early stage of the project positioning Report 客戶分析-思考 通過主城代表項(xiàng)目文一泊心灣、金科廬州樾及四里河代表項(xiàng)目萬科城市之光的客戶分析發(fā)現(xiàn)：

35、萬科城市之光目標(biāo)客戶大體量規(guī)模、大品牌項(xiàng)目、大范圍推廣決定客戶核心輻射全市 泊心灣/廬州樾目標(biāo)客戶小體量規(guī)模決定客戶核心輻射范圍小，以高品質(zhì)地緣/業(yè)緣為主 思考一： 本案規(guī)模小，雖品質(zhì)高端，但核心影響 力和輻射范圍有限 思考二： 周邊3-5公里范圍內(nèi)老舊社區(qū)、就業(yè)人口密集， 客戶基數(shù)大，基本能夠支撐本案 從項(xiàng)目屬性來看，3-5公里范圍內(nèi)的 地緣性居住/業(yè)緣性就業(yè)客戶是我們的重點(diǎn)研判對象 The early stage of the project positioning Report 客戶地圖-地緣居住 3km 周邊3公里范圍內(nèi)老舊社區(qū)盤點(diǎn) 楓林雅苑北都花園桃花園警欣苑鳳凰城 芙蓉苑西村香樟小

36、區(qū)京福花園警泰苑元一濱水城 新荷園長城安居小區(qū)天然軒小區(qū)凱悅豪庭繽紛南國城市花園 領(lǐng)域花園市建四公司小區(qū)舒馨花園榮事達(dá)小區(qū)長安天璽 新荷南苑金鳥花園中國鐵建國際城水晶苑公路局材料站小區(qū) 金宏豪庭棲霞山莊四泉花園皖化小區(qū)置地柏景雅筑 北美印象雅苑杏林花園湖畔家園萬家華庭祥源公館 海亮紅璽臺綠都新村學(xué)院里金河畔花園萬花園 海棠別院杏林北村紫桐新村云濱花園和煦苑 廬陽馨苑新都花苑安然綠洲花園碧水家園萬小店小區(qū) 荷塘月色大富綠洲利港四季華庭琥珀東村合肥八一生活區(qū) 華孚匯金7號龍興苑紫蘭園琥珀花園華安家園 芙蓉苑北村利港銀河新城森林桂花苑琥珀中村御華園 金荷苑鑫源花園森林丁香苑琥珀南村金域南灣 芙蓉苑東

37、區(qū)元一名城森林百合苑琥珀北村上元公寓小區(qū) 龍?jiān)贷惥靶恿盅旁窂]陽柳林苑翠竹園公交四公司小區(qū) 君尚金谷園水韻流園金江花園盛華苑小區(qū)啟明公寓 富源小區(qū)紀(jì)元陽光帝景水木春城翡翠園正豐苑 海棠花園綠都嘉園森林公園紅梅苑和諧家園祥源上城國際 都市清華鴻興苑幸福人家水岸云錦公寓紀(jì)元陽光地帶 時(shí)代華庭臨橋苑祥源廣場翡麗城 合肥高校學(xué)生公寓竇小橋小區(qū) 怡園小區(qū)汲橋新村陽光楓林國軒苑新華文景苑 芙蓉苑南村天賜園暢園新村康居時(shí)代家園深圳花園 藍(lán)籌星座榮城花園晨欣園康居苑國光萬豪廣場 梅桂苑梧桐嘉園銀河灣家園奧林花園友誼苑 上城國際文一名門華府福星嘉苑天一家園康興園小區(qū) 煤炭研究院生活區(qū)金都華庭怡景苑黎陽嘉苑建馨園

38、麗都名邸杏花苑陽光楓林思和苑小區(qū)振源新村 龍興花園寶源翰林龍府世紀(jì)家園聚鳳華庭鋼鐵新村 東煌公寓豐大苑金科玉帶河畔花園海亞當(dāng)代市政小區(qū) 榮電小區(qū)駿豪華庭警祥苑氣象苑紀(jì)元陽光大廈 望城花園北環(huán)陽光亳州城龍居山莊綠都花園 美景人家阜陽北路生活小區(qū)藍(lán)鉆尚界頤和花園嘉興苑 華潤橡樹灣昆侖花園廬陽瑞園中央美域北苑新村 鋼苑新村美晨雅閣新泉佳苑輪胎翻新廠小區(qū)置地栢景苑 可苑新村華水公寓瑞龍公館遂緣居蒙城北路小區(qū) 羅蘭德小區(qū)安糧東怡金融廣場杏花南區(qū)大眾巷南小區(qū)市政府宿舍 義倉小區(qū)公園新村新儷小區(qū)供電公司住區(qū)韻淮閣 綠波廊金藍(lán)灣五河路生活小區(qū)聯(lián)合一村五河新村 中央花園高河埂新村靜心花園眾城國際廣場計(jì)委宿舍 錐

39、溪新村商儲小區(qū)美菱新村合福苑宏圖新村 桂馨苑融僑觀邸榴園小區(qū)錦怡家園金橋苑小區(qū) 北華園廬州小區(qū)玉承和花園公安廳宿舍杏花社區(qū) 瑞地公館瑞地祥和府元一美邦國際新景花園翠苑 3公里范圍內(nèi)220個老舊社區(qū)，近36萬原住居民，是本案的核心客戶拓展范圍；他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄 厚，改善居住需求強(qiáng)勁，主要為功能型、品質(zhì)型或?qū)W區(qū)型換房需要。 3公里范圍內(nèi)220個老舊社區(qū) 輻射近12萬戶，近36萬原住民 老舊社區(qū)客戶以改善需求為導(dǎo)向 核心關(guān)注地緣、區(qū)位、配套、價(jià)格等因素 但細(xì)分需求各不相同 Type 1：功能型改善119/128 Type 2：品質(zhì)型改善94-128 Type 3：學(xué)區(qū)型改善94-128 原居住面積不足

40、，需求更大面積或更多房間 關(guān)注戶型、面積、品質(zhì) 原居住小區(qū)環(huán)境品質(zhì)較差，希望更優(yōu)質(zhì)的居住氛圍 關(guān)注品質(zhì)、物業(yè)、綠化、品牌 原居住學(xué)區(qū)一般，希望給孩子更好的教育條件 關(guān)注學(xué)區(qū)、交通 The early stage of the project positioning Report 客戶地圖-業(yè)緣就業(yè) 政府/事業(yè)單位導(dǎo)入 產(chǎn)業(yè)/寫字樓導(dǎo)入 商戶導(dǎo)入 3km 5km 5公里范圍產(chǎn)業(yè) 廬陽產(chǎn)業(yè)園 安徽萬春醫(yī)藥有限公司 合肥燃?xì)饧瘓F(tuán)廬陽區(qū)服務(wù)所 安徽伊睿電子科技有限公司 合肥夢馨電子科技有限公司 皖興玻璃廠 中鐵四局物資工貿(mào)有限公司 中鐵四局集團(tuán)第四工程公司 食匯天下物流中心 合肥歐卓辦公商貿(mào)有限公司

41、安徽偉宏鋼結(jié)構(gòu)有限公司 合肥迪安醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)所公司 合肥工投工業(yè)科技發(fā)展公司 合肥三川自控工程公司 國偉服飾有限公司 合肥環(huán)宇電纜廠 安徽亞佳迪歐汽車維修公司 安徽百靈藥業(yè)有限責(zé)任公司 金科塑印 安徽美多電子有限公司 合肥北站物流基地 合肥壽春印刷有限公司 合肥偉美包裝印刷有限公司 安徽雙環(huán)制版彩印有限公司 安徽頂間木業(yè)有限公司 合肥市廬陽區(qū)百幫創(chuàng)業(yè)園 合肥市廬陽區(qū)創(chuàng)業(yè)孵化基地 安徽華新光電飾業(yè)有限公司 廬陽大楊工業(yè)園 中國機(jī)械工業(yè)第五建設(shè)公司 合肥虹達(dá)電線電纜有限公司 合肥正華電器工貿(mào)公司 安徽晉源建設(shè)集團(tuán) 合肥市蘇皖裝飾材料公司 合肥藝特佳家具有限公司 合肥建工混凝土有限公司 安徽寶元物流有限

42、公司 合肥順達(dá)食品廠 合肥藝特佳家具有限公司 合肥正日電氣有限公司 昌勝箱包廠 5公里范圍商戶 合肥環(huán)湖家居建材市場 明發(fā)商業(yè)廣場 銀泰中心 元一時(shí)代廣場 華孚城隍廟商業(yè)廣場 新天地國際購物中心 百盛購物中心 城隍廟商城 合肥之心城購物中心 鳳凰城商業(yè)廣場 5公里范圍寫字樓 藍(lán)籌星座 新天地國際中心 財(cái)富廣場 金鼎國際廣場 天慶大廈 祥源廣場 潤安大廈 安糧東怡金融廣場 招行大廈 徽商國際大廈 新華大廈 古井百花大廈 香港廣場 銀泰中心 天徽大廈 仁和大廈 金城大廈 春天大廈 環(huán)球金融廣場 置地投資廣場 之心城寫字樓 旺城大廈 金鵬大廈 匯金大廈 安徽國際金融中心 國軒凱旋大廈 富廣大廈 金萬

43、通大廈 安徽圣大國際商貿(mào)中心 東方大廈 秀珍大廈 銘座大廈 藍(lán)鯨國際 香格里拉國際中心 寶文國際大廈 利浩財(cái)智廣場 大眾大廈 信地城市廣場 5公里范圍事業(yè)單位 廬陽區(qū)人民政府 合肥市政府采購中心 瑤海區(qū)人民政府 蜀山區(qū)人民政府 安徽省政府國資委紀(jì)檢委 安徽省人民政府教育督導(dǎo)團(tuán) 安徽省人民政府參事室 合肥市逍遙津街道辦 廬陽區(qū)土地管理所 安徽省信息產(chǎn)業(yè)廳 安徽省船舶檢驗(yàn)局 安徽省船舶檢驗(yàn)局 合肥市市容環(huán)境衛(wèi)生管理局 安徽大學(xué) 安徽農(nóng)業(yè)大學(xué) 中國科技大學(xué) 安徽醫(yī)科大學(xué) 合肥工業(yè)大學(xué) 安徽中醫(yī)藥大學(xué) 5公里范圍內(nèi)輻射兩大產(chǎn)業(yè)園+寫 字樓+政府事業(yè)單位+商戶 近10萬業(yè)緣客戶 Type1 1： 高品質(zhì)

44、首置-94 企業(yè)中層管理/技術(shù)人員/泛公務(wù)員/外地商戶 關(guān)注價(jià)格、業(yè)緣、區(qū)位、交通、戶型 Type2 2： 高品質(zhì)首改-119-128 企業(yè)中高管/高收入的泛公務(wù)員/私營業(yè)主 關(guān)注產(chǎn)品、環(huán)境、品質(zhì)、價(jià)格 Type3 3： 純改善客戶-128 企業(yè)中高管/高收入的泛公務(wù)員/私營業(yè)主 關(guān)注品牌、品質(zhì)、環(huán)境、物業(yè) 5公里范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、政府單位和商戶，近10萬業(yè)緣人群，是本案重要潛在客戶，除廬 陽區(qū)外，也包含瑤海、蜀山部分主城區(qū)域；以高品質(zhì)首置/首改需求為主，改善需求為輔。 The early stage of the project positioning Report 客戶定位-客戶模型

45、地緣客戶 拓展客戶 “6” 地緣客戶 “2” 主城他區(qū)客戶 “2” 周邊縣市客戶 區(qū)域：多為老城區(qū)原住民，廬 陽區(qū)為主，以及周邊業(yè)緣客戶 年齡：在30-45歲之間 需求：提升居住品質(zhì)，同時(shí)靠 近原生活圈；或?yàn)橄乱淮彿?3公里范圍內(nèi)原住民或 就業(yè)人群，地緣特征明顯 依托板塊價(jià)值，輻射主 城他區(qū) 區(qū)域：多就職于周邊區(qū)域，如瑤 海、蜀山等，或通過地鐵導(dǎo)入 年齡：在25-35歲之間 需求：就業(yè)的便利性或滿足品質(zhì) 居住需求 優(yōu)質(zhì)的地段和品質(zhì)，導(dǎo) 入他縣他市客戶 區(qū)域：合肥他縣客戶，以長豐為 主，以及周邊淮南、阜陽等城市 年齡：在30-50歲之間 需求：為定居合肥買房，少量半 投資需求 “622”客戶模

46、型 以地緣客戶為核心老合肥人；輻射大合肥新合肥人 高品質(zhì)首置+首改客戶為主，改善為輔 The early stage of the project positioning Report 客戶定位-客戶導(dǎo)入 外部導(dǎo)入內(nèi)部導(dǎo)入 高 品 質(zhì) 產(chǎn) 品 老 城 區(qū) 位 地 鐵 3 號 線 醇 熟 配 套 優(yōu) 質(zhì) 學(xué) 區(qū) 高 端 接 待 綜合項(xiàng)目內(nèi)外屬性，7大客戶導(dǎo)入途徑，助推客戶多元化發(fā)展 炒 作 性 價(jià) 比 項(xiàng)目體量較小，如何整合營銷推廣， 合理有效控制營銷費(fèi)用， 預(yù)算表如何？ 分析2 The early stage of the project positioning Report 2017.11月

47、 01-整體費(fèi)用測算 形象入市期 （2017.11-12） 蓄客期 （2017.12-20183.3） 開盤期 （2018.3.3-3.24） 順銷期 （2018.4-12） 推廣 渠道 網(wǎng)絡(luò) 媒體 1.公眾號大V廣告投放 繼續(xù)保持網(wǎng)絡(luò)媒體的頻次大幅度增加網(wǎng)絡(luò)媒體的頻次減少網(wǎng)絡(luò)媒體的傳播頻次2.網(wǎng)絡(luò)媒體軟文投放 3.項(xiàng)目自媒體公眾號 戶外 大牌 1.高鐵站、機(jī)場廣告投放 保持戶外大牌的宣傳頻次和數(shù)量 1.高鐵站、機(jī)場廣告投放 2.地鐵站1、2號線交叉換乘點(diǎn)廣告投放2.地鐵站1、2號線交叉換乘點(diǎn)廣告投放 3.地鐵廣告地緣輻射，偏廬陽、蜀山、瑤海3.地鐵廣告地緣輻射，偏廬陽、蜀山、瑤海 4.陣地落

48、地大牌投放（臨泉路、蒙城北路、北二環(huán)） 4.陣地落地大牌投放（臨泉路、蒙城北路、北 二環(huán)） 線下 媒體 5.高端社區(qū)分眾傳媒、寫字樓框架、自媒體等增加線下分眾傳媒的數(shù)量及頻次 減少線下分眾媒體的數(shù)量及頻次 6.增加電臺、報(bào)廣、公交車身、語音報(bào)站等 高端項(xiàng)目前期借用公信力媒體進(jìn)行傳播，塑造本案 “限價(jià)盤”的理念，前期吸引客戶廣泛關(guān)注 初蓄階段、驗(yàn)資階段主要以周邊地緣廣告投放來捕捉目 標(biāo)客戶，同時(shí)網(wǎng)絡(luò)媒體繼續(xù)發(fā)酵，吸引客戶到訪 在開盤前三周的深蓄階段大量、集中投放廣 告，滿城皆知，做開盤前的最后沖刺 順銷期逐漸減少營銷費(fèi)用花費(fèi)，重點(diǎn)在地緣、 陣地進(jìn)行客戶網(wǎng)羅，注重線下渠道拓展 包裝費(fèi)用 1.臨展點(diǎn)

49、包裝及開放 1.開盤現(xiàn)場包裝 1.商鋪門面展示包裝 2.營銷中心及示范區(qū)包裝2.寫字樓展示區(qū)包裝 活動費(fèi)用1.品牌媒體行1.品牌發(fā)布會 2.產(chǎn)品解析會3.圈層暖場活動1.營銷中心及示范區(qū)開放；2.開盤活動 1.商業(yè)招商簽約活動；2.商業(yè)開盤活動；3.寫字 樓展示活動；4.寫字樓開盤活動 合計(jì)（萬元）301000400250 渠道物料費(fèi)用call客、派單、巡展、異業(yè)聯(lián)動、資源嫁接、大客戶陌拜等 50萬元 銷售物料費(fèi)用DM單頁、項(xiàng)目折頁、戶型單頁、項(xiàng)目樓書、項(xiàng)目筆記本、手提袋、文件袋、信封、簽字紙、看房小禮品等 50萬元 其他費(fèi)用其他不可預(yù)見費(fèi)用 20萬元 備注：營銷費(fèi)用合計(jì)1800萬元（此費(fèi)用為推廣+包裝+活動+渠道+物料預(yù)算，不含營銷代理費(fèi)用，具體由實(shí)際情況決定） 2017.12月-2018.3月2018.3月2018.4-12月 The early stage of the project positioning Report 02-機(jī)場高鐵站廣告建議 建議長期在新橋機(jī)場、高鐵南站等核心廣告位處投放廣告，扼守重要門戶，輸出項(xiàng)目高端形 象及銷售信息，保持持續(xù)發(fā)聲，擴(kuò)大高知人群認(rèn)知，提升項(xiàng)目知名度 新橋機(jī)場到