1、外資進入中國投資房地產的路徑和方案（一）外商投資境內房地產的市場準入條件1、外商投資項目準入條件概述外商在中國境內進行投資，有嚴格的準入條件。不僅須符合國內外商投資企業的形式、還須經主管部門的審查和批準方可進行。在外商投資產業方面，根據外商投資企業產業指導目錄（2011年修訂），不同的產業，外商投資的政策是不同的。外商投資企業產業指導目錄中將外商投資項目分為四類：鼓勵、允許、限制和禁止四類。其中，外商投資鼓勵類項目，可按照相關法規政策享受優惠待遇；外商投資限制類項目，有嚴格的審批和監管要求；外商不得涉足禁止類項目。除鼓勵、限制、禁止類項目外，均歸類于允許類項目。一、法律規定一、法律規定2、外商
2、投資房地產項目主要為允許類，少部分為限制類外商投資產業指導目錄規定，以下房地產項目限制外商投資經營：1)土地成片開發(限于合資、合作)；2)高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設；3）經營房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司等除此之外，其他房地產業務如普通住宅開發等則屬于允許類項目。商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知（商資函20750號，以下簡稱“50號文”）第一條規定：“各地商務主管部門要嚴格執行關于規范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房206171號，以下簡稱“171號文”）和商務部辦公廳關于貫徹落實關于規范房地產市場外資準入和管
3、理的意見有關問題的通知（商資字2006192號），依法加強外商投資房地產企業的審批和監管，嚴格控制外商投資高檔房地產。”（注：所謂“高檔房地產”，國家雖然沒有明確定義，但根據國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知、國六條等一系列規定可以間接得出，凡建筑容積率在1.0以下或單套建筑面積在120平方米以上或實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以上的房屋可能會被視為高檔房地產）目前，境外機構和個人在中國境內投資住宅、商業、辦公等用途的房地產項目或者設立房地產經紀等中介公司等均已受到嚴格的審批限制，必須符合171號文的相關規定，且不享受任何稅收優惠政策。3、外商投資倉儲設施建設、經營為鼓勵類外商投資產業指導目錄鼓勵外商投資產業目錄中包括：“五、交通運輸、倉儲和郵政業?！币话闱闆r下，倉儲類設施建設歸類于工業地產的一種，審批條件上較住宅、商辦、工業地產中其他類房
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