1、Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 2018 | 豪宅市場 年度研究報告（上海） 麗茲行豪宅研究院 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 序序 言言 歡迎閱讀麗茲行豪宅研究院2018年房地產市場 年度分析報告。 麗茲行核心團隊自2005年開始專注于高端不動產服務，致力于為城市領袖提供 全面、準確、生動的豪宅信息，提供安全、高效、愉悅的不動產交易體驗。樓盤、 房源信息及市場資訊是我們持之以恒的根基，技術層面的不斷創新、服務理念的不 斷升級，都只為給您提供在不動產交易領域中高品質的服務。 麗茲行豪宅研究院，聚焦于即時有效的高端市

2、場成交數據、政策信息，幫助您 及時掌握市場實時動態。自2012 年 9 月份以來，我們在原有模式的基礎上，又創建 了豪宅評價體系模型，分解出五十余個指標來全面闡述其綜合價值。為您提供全北 京和上海224個高端樓盤的詳細研究報告。 本報告將回顧2018年房地產市場的熱門事件，剖析行業及市場現狀；聚焦上海 豪宅市場，揭秘最值得投資的地段，甄選2018年最熱銷樓盤；獨家盤點海外潛力房 地產市場；更誠意奉上2019高端房地產市場前景展望。 珍惜所有，成就所托！ Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 目目 錄錄 一、序言一、序言 二、概述二、概述 三、政策環境三、政策環

3、境 四、市場供應四、市場供應 土地供應 新房供應 豪宅供應結構 五五. .、市場成交、市場成交 全市市場成交 新房豪宅成交 二手豪宅成交 六、熱銷盤分布六、熱銷盤分布 熱銷豪宅新盤TOP排名 熱銷二手豪宅TOP排名 頂豪盤TOP排名 逆勢豪宅盤TOP排名 七七、20192019年市場預測年市場預測 市場政策環境 市場供應趨勢 市場成交趨勢 八、美國房產市場八、美國房產市場 九、指標說明九、指標說明 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 二、市場概述 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 2018年上海房市無新政出臺，上半年延續

4、2017年從嚴政策，繼續積極抑 制非理性需求，增加有效供給。隨著上半年剛需的逐步釋放，市場逐漸回 暖，成交趨于穩定。但鑒于仍有大量新房項目等待入市，預計2019年供需 博弈更加激烈，一二手房之間的競爭也將進一步加劇。 2018年上半年政府加強對新房供應的監管，對新房限量又限價，控制高單 價、高標的產品預售證的發放；下半年逐漸放松，至12月底，新房最高取 證價突破了13萬，預計2019年取證價格將逐步恢復市場價格，這意味著新 房限價利好中止，建議有需求的客戶盡快出手購買。 繼2017年成交量腰斬之后，2018年房地產市場依舊延續去年的高壓狀 態低溫運行，從上海市的成交量走勢來看，2018二手房交

5、易總量與 2017年相比增加了9.2%，整體成交量略有回升且趨于穩定；從價格來 看，今年下半年成交價開始一路下跌，目前已跌至最近2年來的最低均 價區間，居民杠桿快速增加的勢頭得到初步遏制。 2018年市場環境 2018年新房市場 2018年二手房市場 2019年預測 2018年末上海新房及二手房成交已經開始小幅升溫，在經歷一年多的 調控后，預計2019年將迎來中溫放松政策，作為房地產底火的一線城 市，今年的二手房市場則有望結束下行態勢，成交量將小幅回升。 2019年新房取證價格預計將逐步恢復市場價，未來豪宅新盤會持續有 供應，但供應趨勢將會呈不斷減少狀態，未來消費者在新樓盤位置、 品質上的可選

6、擇范圍將會越來越窄。 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 市場大數據新房市場有多大 豪宅新房可售 133個盤 成交3158套 85% 86個盤 2685套 15% 67個盤 473套 豪宅別墅成交 豪宅公寓成交 2018年全市可售新盤 1432個 成交53510套 注釋： 1、可售新盤：有預售證在售新盤 2、豪宅：成交套均總價1500萬以上樓盤 全上海2018年有1432個住宅新盤在售，相比較二手2.6萬個樓盤，僅 占到5.5%；豪宅新房133個盤，盤量占二手豪宅盤的55.8%。 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 市場大

7、數據二手房市場有多大 全市二手住宅 二手豪宅 2.6萬個樓盤 760萬套存量 238個盤 （盤量占全市0.9%） 公寓：131個 別墅：107個 全上海約有2.6萬個住宅樓盤，存量在760萬套左右，豪宅樓盤在238 個，盤量占全市0.9%，其中豪宅公寓樓盤131個，豪宅別墅樓盤107個。 注釋： 1、庫存量：僅為住宅 2、豪宅：套均總價1500萬以上樓盤 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 三、政策環境 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 政策環境 2018年政府重申“房住不炒”全國房地產市場形勢面臨高壓態勢，全面限購、限

8、售、限簽、限貸，22個城市加碼或限購， 17個城市限售，貸款利率達2015年峰值。2018年上海房市依舊延續2017年以來的從嚴政策，并且提高了公司購房及外籍、華僑 和港澳臺居民購房的資格限制，對此類身份之前在購房時規避限購政策的行為進行打壓，繼續積極抑制非理性需求，增加有效供 給。 【 上海現行房地產政策總結 】 分析： 在經歷一年多調控后，房地產市場升溫的勢頭得以遏制，市場量價下行。 中央經濟工作會議定調明 年將堅持房住不炒、分類指導，調控權下放地方，2018年12月下旬個別城市放松調控，是對過去嚴厲的 行政管控進行適度的修正，也是房地產市場恢復穩定運行的必要舉措，預計明年房地產調控政策將

9、會適當 優化調整。 【現行購房資格】 1、滬籍人士（單身限購1套；已婚限購2套） 2、外省人士限購1套，條件：已婚；網簽當月之前的63個月內累計繳納滿60個月的社保或個稅 3、港澳臺人士限購1套，條件：在滬勞動合同在網簽當月之前已滿1年；社保/個稅在網簽當月之前已連續繳納滿1年 4、外籍人士限購1套，條件：在滬勞動合同在網簽當月之前已滿1年；社保/個稅在網簽當月之前已連續繳納滿1年； 工作類居留許可 5、華僑人士限購1套，條件：在滬勞動合同在網簽當月之前已滿1年；社保/個稅在網簽當月之前已連續繳納滿1年； 華僑事務中心開具的定居國外人員在滬就業核準證；注銷國內戶籍 6、企業購房：a.無套數限制

10、；b.2018年7月3日后購買一手住宅的條件（設立年限已滿5年；在滬累計繳納稅款金額已 達100萬元人民幣；職工人數10名及以上，且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年。例外：企業近年在滬累計繳納 稅款金額滿500萬元以上的，不受上述條件限制。）c.購買其他房產的條件：在境內注冊的企業，或在境內設立分公司的外 企；d.可再次出售的時間：2018年7月3日后買入一手住宅，網簽滿5年后才可出售；2016年3月25日后買入住宅的，網 簽滿3年才可出售。 【現行購房成本】 個人購房貸款 1、貸款成數：a.首套貸款：6.5成（要求在滬無房，且全國范圍無按揭記錄）；b.二套貸款：3成；c.商業類房產貸款

11、： 一律5成。 2、貸款年限：a.住房貸款年限30年；b.商業類房產貸款年限10年 稅費（個人與個人之間非普住宅交易） 1、上家：a.增值稅+附加稅：不滿二：計稅價格1.05(5% +0.55%)。滿二：（計稅價格原購價）1.05*(5%+0.55%) b.個稅：滿五唯一：免征。非滿五唯一：全額*2%或利潤*20% 2、下家：a.契稅：（計稅價格-增值稅）*1.5%或3% Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 四、市場供應 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 市場供應土地供應 117塊住宅相關用地（含 租賃、綜合類） 76塊

12、純住宅用地，33塊 租賃用地 共成交251塊土地 2018年土地供應量 1、租賃地塊供應持續增加：從2017年第三季度開始，上海市增加了租賃土地的出讓。按照平均2年的 開發周期，預計租賃房2019年下半年陸續入市。 2、高端市場供貨較少：高端地塊近2年只2018年第四季度放出2塊，短期內目標市場存量將逐漸減少。 也意味著開發商想通過一級市場獲取高端地塊難度越來越大。 3、預計未來新地塊供應將大幅提升容積率：按照十三五規劃，五年只有61萬的新增建設用地指標，而 要增加70萬套住宅供應；目前土地供應已經遠超計劃。未來的新增住宅用地預計將通過提升容積率來實 現一定的平衡。 4、舊城改造及城區拆遷或將

13、加快。 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 市場供應新房供應 內環內為豪宅供應主要區位，供應類型主要是公寓： 2018年共計入市22個項目，24次。其中5個別墅項目，17個公寓 項目。 2018年內環內供應量占比82%，且內環內只有一個別墅供應，世 紀瓏墅。其他全部是公寓供應.預計2019年豪宅供應區位及類型與 2018年基本一致。 一手豪宅供應量暴漲，供需趨于平衡 豪宅供應量暴漲220%： 2018年豪宅供應2983套，是去年的3.2倍。其中，2018年第4季度供應1532套，占全年供應的51%. 一手豪宅供需相對平衡： 2018一手豪宅成交3239套，供

14、需比為0.92，2017年全年供需比為0.34。供應量的增加 預計將進一步加劇二手市場成交量低迷。 筆者觀點：根據2018年新房供應趨勢，政府上半年限制高價盤（單價和總價上雙限制）拿證，但下半年已經逐漸放 開。預計2019年高端供應趨于穩定、均衡。為降低購房風險，建議選擇有預售證的樓盤。 備注： 1.供應量：指新房拿到預售證的套數，新房樓盤只有取得銷售許可證才可銷售，無證銷售屬開發商前期蓄客推廣。 2.供需比=供應量/成交量。 2017： 全市：35051套 高端：933套 2.7% 2018： 全市：71121套 高端：2983套 4.2% Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 L

15、andz 上海麗茲行 市場供應豪宅供應結構 【 2000-2500萬以上供應上漲】 分析： 2016年-2018年3000萬以上產品一共供應850套，而同時期3000萬以上成交量為2523套，供銷比為1:2.97。豪 宅市場處于新舊快速迭代期，對于豪宅新房需求旺盛，而從豪宅供應來看，市場供應明顯不足，當前市場形勢下會 帶來兩方面趨勢，一方面需求轉向二手次新房市場；另一方面3000萬以上產品供不應求，而受到政府限價制約，當 前不失為好的入市機會。 備注： 1.供應量：指新房拿到預售證的套數，新房樓盤只有取得銷售許可證才可銷售，無證銷售屬開發商前期蓄客推廣。 2.供應價格段以樓盤套均總價為統計范圍

16、 各價位段供應趨勢來看，2017年-2018年豪 宅新房供應集中于2000-2500萬之間，2018年 2000-2500萬占比在35.25%，相比2017年上漲 3.64個百分點，3000萬以上占比在18.83%，相 比2017年上漲18.40個百分點，對比2016年供應 結構來看，3000萬以上供應上漲10.31個百分點。 3000萬以上供應數量上為655套，同比增加 652套。 2018年豪宅新房各價位段供應來看，2000- 2500萬占比在35%，3000萬以上供應占比在 19%，4000萬以上供應占比9% 3000萬以上樓盤共有7個，最高套均總價供應 盤為翠湖天地，套均總價5178萬

17、元。 【 3000萬以上供應增加】 麗茲行豪宅研究院整理數據 麗茲行豪宅研究院整理數據 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 五、市場成交 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 市場成交全市成交 分析： 2018年整體市場成交量趨于穩定，新房在第三季度成交量大幅上升，二手房的成交在5-10月則小幅下降，一二手 呈相反趨勢。主要原因在于下半年新房限價房大量入市，價格呈“一二手倒掛”態勢，新房市場則呈上漲；二手市場 受到新房供給及市場預期下降的影響，下半年量價齊跌。而年末季節性因素疊加近期政策松動預期，買賣雙方市場預 期略微走強，

18、11-12月二手的成交量低位增加。 2018年上半年政府加強對新房供應的監管，對新房限量又限價，控制高單價、高標的產品預售證的發放；下半年 新盤集中入市，限價房大量供應對于消費者是非常利好的購房時機，成交量也隨之增加；下半年政府對新房供應的監 管逐漸放松，至12月底，新房最高取證價突破了13萬，預計2019年取證價格將逐步恢復市場價格，這意味著新房限價 利好中止，建議有需求的客戶盡快出手購買。 2018年全市新房網簽53876套，比2017年上升9.1%；網簽均價53430元/，比2017年上升13%。目前全市一 手單價持續上升，與2018年下半年大量高端項目發放預售證有關。 2018年全市二

19、手住宅在高壓的政策下成交依舊處于低位，全年共成交154773套，比2017年上升9.2%，略有上 升且趨于平穩；成交均價今年直線下跌，下半年全市均價為36836元/，較上半年下降7.9%。 【全市二手住宅成交“量穩價跌”】 【全市新房住宅成交“量穩價升”】 麗茲行豪宅研究院整理數據 麗茲行豪宅研究院整理數據 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 市場成交新房成交 網簽量價齊升： 全市2018年網簽53876套，比2017年上升9.1%；網簽均價53430元/，比2017年上升13% 目前全市單價持續上升，與2018年下半年大量高端項目發放預售證有關。 高端均價

20、10萬+成常態： 2018年下半年除了9月份以外，其他月份高端均價全部超過了10萬。 筆者觀點： 限量限價對全市整體市場影響不大，主要影響在豪宅市場，鑒于房地產對于國家的重要性，不能放 任完全市場化是對的，適度的政府干預調控是必要的，有利于平衡市場供需，促進房地產市場健康發 展。 全市成交量趨穩，價格穩步上升；高端價格趨穩，成交量穩步上升 2017成交量： 全市：49373套 高端：2706套 2017成交價： 全市：47273元/ 高端：93969元/ 2018成交量： 全市：53876套 高端：3239套 2018成交價： 全市：53430元/ 高端：100602元元/ Landz 上海麗

21、茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 市場成交二手豪宅公寓 【下半年二手豪宅公寓成交量價齊跌】 【3000萬以上成交下降45%】 2018年全年豪宅公寓共成交1212套，同比下降16.8%，下降幅度較大。從各月趨勢來看，下半年成交量大幅下滑，整下 半年成交563套，相比上半年下滑13.2%。 2018年豪宅公寓整體成交單價為10.53萬元/，相比2017年提高9.1%，從各月趨勢來看，全市二手豪宅公寓的單價較為 平穩，受市場影響較小。 從成交面積結構來看，受到傳統豪宅樓盤中小面積高占比影響，150以下戶型占比最高在40%，250以上占比在15%。 從成交價格結構來看，上海市豪宅

22、樓盤中1500萬以下的成交占比為62%，2018年豪宅公寓成交量整體下滑，其中3000 萬以上的豪宅成交下降幅度最為明顯，2017年3000萬以上成交量141套，2018年則減少為77套，下降45%，說明2018年頂 級豪宅的成交受市場和政策影響較大。 分析： 全市成交量上浮，而豪宅成交量下滑的核心原因在于剛需有買房的必須性，雖然政策會導致成本增加和資格問題買不 了房，但整體需求依然非常大。豪宅需求政策導致買房預期不樂觀，而豪宅屬于改善，買房必要性要弱，所以豪宅市場好 的產品和高性價比產品是刺激買房的關鍵，建議市場下行期賣方合理定價，對于買方則是選擇高性價比房源好時機。 麗茲行豪宅研究院整理數

23、據 麗茲行豪宅研究院整理數據 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 市場成交二手豪宅別墅 【成交量波動較大，價格維持穩定】 【 4000萬以上別墅成交下降52% 】 2018年全年豪宅別墅共成交345套，同比下降13%，且從各月趨勢來看，月成交量從5月-11月呈直線下降的趨勢，12月 成交又恢復至均值，波動趨勢與全市二手房成交趨同，但幅度較大，說明高端別墅的成交受市場及政策影響較大。 2018年12月單價為7.2萬元/，同比持平，從趨勢來看，雖然各月略有波動但整體成交單價穩定在7-8萬元/水平。 面積結構占比來看，300以下別墅產品成交占比最高在39%；100

24、0以上成交4套，主要成交為綠城玫瑰園、世茂佘山 莊園。 總價成交結構來看，2000萬以下占比在56%，3000萬以上占比在21%。4000-5000萬及5000萬以上分別成交18、14套， 主要集中于御翠園、西郊名苑別墅等頂級盤。 分析： 當前豪宅別墅市場，新房別墅占比在43%，將會分化一部分二手別墅需求，新房別墅受到限價及容積率限制影響高低配占 比高，相對比二手別墅品質上略有差異，特別是新房市場獨棟供應短缺，二手獨棟別墅未來將成為稀缺品，保值增值力更強。 麗茲行豪宅研究院整理數據 麗茲行豪宅研究院整理數據 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 六、熱銷盤分布

25、 18 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 新房成交節點性強，受供應、開發商推廣力度影響較大。隨著新房供應的減少，高品質一手豪宅越來越受歡迎。 東外灘板塊大寧板塊陸家嘴濱江板塊龍華板塊老西門板塊 11.3% 305套 8.6% 234套 8.5% 229套 7.1% 192套 8.1% 220套 板 塊 成 交 量 榜 單 樓 盤 成 交 量 榜 單 成交量排名板塊樓盤成交量 1東外灘板塊翡麗甲第235 2大寧板塊大寧金茂府229 3老西門板塊復興瓏御153 4打浦橋板塊融創盛世濱江139 5北蔡板塊大華錦繡華城 120 6淮海中路板塊翠湖天地118 7陸家

26、嘴濱江板塊陸家嘴壹號院118 8南京西路板塊九龍倉靜安壹號115 9龍華板塊云錦東方114 10陸家嘴濱江板塊九廬104 筆者觀點：雖然新房網簽并不 能及時反映真實市場，但代表 當前豪宅市場的熱銷盤趨勢。 東外灘板塊、大寧板塊在 2018年大熱，吸引了眾多目光。 熱銷盤基本集中在上半年， 下半年新盤集中入市，極少出 現上半年的日光盤。 熱銷盤價格集中在1500萬 -2500萬，超出3000萬的公寓 越發稀缺，建議多多關注。 熱銷盤新房豪宅公寓TOP排名 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 成交量TOP10的新房豪宅別墅均位于內環以外，新房豪宅別墅郊區化已成為

27、趨勢。 樓 盤 成 交 量 榜 單 成交量排名板塊樓盤成交量 1張江板塊東汀玉瓏墅65 2新江灣城板塊新江灣城首府別墅22 3趙巷板塊香水灣19 4北蔡板塊大華錦繡華城 18 5長風板塊中海紫御豪庭18 6唐鎮板塊金大元御瓏公館17 7浦江板塊萬科翡翠別墅16 8新橋板塊綠洲比華利花園16 9泗涇板塊佘山寶石別墅14 10徐涇板塊夏都融庭12 長興島板塊泗涇板塊朱家角板塊趙巷板塊 商 圈 成 交 量 榜 單 12.6% 376套 10.8% 321套 9.2% 274套 5.6% 168套 5.1% 152套 陳家鎮板塊 筆者觀點：別墅新房產品為 當前市場供應主流，也是提 升生活品質主流需求產

28、品。 受政策限制，未來可開 發別墅產品將非常有限， 2018年熱銷盤東汀玉瓏墅、 新江灣城首府別墅、香水灣、 大華錦繡華城、中海紫御豪 庭。未來別墅項目主要集中 在外環郊區，市區內別墅資 源及其稀缺。 熱銷盤新房豪宅別墅TOP排名 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 熱銷盤二手豪宅公寓TOP排名 20 樓 盤 成 交 量 榜 單 豪宅二手公寓 熱銷四大板塊分布 【1500萬以上】 陸家嘴板塊的完美江景與高樓 大廈交相輝映，是整個上海的金融中 心。按照距離黃浦江的地理位置，大 致可以橫向分為一線江景房和二線江 景房，也是上海最大豪宅社區聚焦地， 成交量一直穩居

29、第一。 陸家嘴 聯洋板塊位于浦東的核心位置，屬于 國際化社區，吸引了大量外籍人士居住。 整個社區配套成熟、環境優美，立體化交 通極為發達，多個國際學校的分布也為該 區域增添了豐富的教育資源。其中知名度 最高的社區當屬仁恒河濱城，也是近幾年 來成交量最活躍的社區。 聯洋 徐家匯是上海四大城市副中心 之一 ，也是上海十大商業中心之 一。 該商圈內的電腦數碼產品、 奢侈品、高檔服飾、娛樂休閑設 施、餐飲行業十分發達，且交通 便利，深受高端客戶的喜愛。 徐家匯 新天地占據上海市鉑金地段，圍 繞太平湖這一城市綠洲，造就了地 標級商業休閑中心，周邊配套接軌 國際，生活便捷，公路軌交網絡完 善。而翠湖天地作

30、為核心城區罕見 的綜合性大型高尚住宅區，成交量 也一直居高不下。 新天地 陸家嘴15% 聯洋11% 新天地7% 徐家匯6% 2018年豪宅二手公寓成交排名第一的樓盤為仁恒河濱城，均價12萬/，2018年共成交127套，換手率3% 【豪宅公寓平均2.5%】，仁恒河濱城位于聯洋板塊，是知名的高端國際社區，緊鄰世紀公園和陸家嘴金融中心， 周邊配套完善，學府眾多，深受高端客戶的青睞，近幾年來成交量一直穩居第一。 分析： 熱銷代表一種共性需求，也是一種市場需求的驗證，熱銷不代表品質最高，而是相對性價比較高，熱銷盤建 議作為多盤選擇時的參考，或者考慮投資時，熱銷盤可能未來出手會更容易一些。 Landz 上

31、海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 熱銷盤二手豪宅別墅TOP排名 樓 盤 成 交 量 榜 單 豪宅二手別墅熱銷 板塊分布 徐涇板塊位于上海市區西近郊， 是青浦區的東大門，徐涇東面緊靠 滬杭鐵路外環線，與虹橋樞紐中心 接壤，是一個老牌別墅區，發展時 間比較早，并且受大虹橋直接輻射， 板塊價值再度提升。 徐涇板塊 花木板塊位于浦東的核心位置， 被譽為大浦東的黃金分割點，緊鄰城 市之肺世紀公園，配套成熟、環境優 美，立體化交通極為發達，是內環內 稀缺的高檔別墅區。主要的別墅項目 有御翠園、四季雅苑。 花木板塊 碧云屬于國際化社區，緊鄰 內環，地理位置優越，交通便利， 吸引了大量

32、外籍人士居住，擁有 豐富的國際教育資源，如上海實 驗東校，德威、協和、平和三大 國際學校等。該板塊內成交熱門 的項目有維詩凱亞、云間綠大地、 湯臣湖庭。 碧云板塊 張江高科技園緊鄰內環及龍東 大道，交通主干線發達，被譽為中 國硅谷，是浦東著名的以科技為特 色的重點開發區，其中成交最活躍 的項目是湯臣高爾夫別墅。 張江板塊 分析： 當前新房市場豪宅別墅大量供應會對二手別墅有一定沖擊，但新房別墅受到政策限制，在品質上，二手別墅低容積 率，戶型純粹性上更具有優勢，對于商品來說二手會帶來折舊貶值，但房產不同于其他商品，即使受到房齡影響現代化 新元素上會有所落后，但居住品質上并不會有影響，且未來新房的別

33、墅項目主要集中在外環郊區，市區內別墅資源及其 稀缺。建議消費者在糾結于買新房還是二手房的選擇時，重點關注樓盤居住體驗，多維度對比性價比。 備注： 所有樓盤成交僅含別墅戶型 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 熱銷盤最“豪”盤TOP排名 22 最“豪”代表了樓盤品質，可以理解為高品質小區，從單價來講，高單價盤代表占據核心位置優勢及特殊稀缺附加價值 【學區、次新盤等】，好位置豪宅往往因為土地資源有限而稀缺，附加價值特別是教育資源更是高于位置價值；而套均總價從 單價及面積雙方面來衡量品質， 早期豪宅之所以以別墅為代表，因為別墅在面積空間上遠大于公寓， 大空間代表了

34、居住舒適 度。 根據麗茲行豪宅研究院統計數據顯示，上海單價排名前15的樓盤，僅世茂佘山莊園位于外環外，其他樓盤均在中環及以內， 其中9個樓盤位于內環內，地理位置決定了內中環的樓盤稀缺性，保值增值性更強。 套均總價排名顯示，排名前15樓盤，其中別墅盤7個，公寓盤9個，套均總價均超過4500萬，套均面積均在300以上，高 套均總價產品別墅均為獨棟，當前市場新盤豪宅，特別是限價房供應市場下，高套均總價產品將會成為稀缺產品，保值增值強。 成 交 單 價 榜 單 成 交 套 均 總 價 榜 單 備注：所有盤僅含二手 麗茲行豪宅研究院整理數據 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上

35、海麗茲行 熱銷盤逆勢豪宅盤TOP排名 23 買房雖然從初期需求角度是滿足居住品質升級，而長遠角度買房即是投資，因為在不斷追求居住品質的過程中，會有多 次的買賣房產需求，未來出售必然會考慮投資回報。投資均有風險，雖然過往房地產投資一直處于“紅利期”，但當前市場 和政策環境下未來的預期是不確定的，2017-2018年整個豪宅市場處于下行期，量價齊降，短期投資紅利不復。在下行期， 選擇相對抗跌盤將會降低投資風險。2018年那些豪宅樓盤在需求量及價格上逆勢而行呢？ 成 交 量 逆 勢 上 漲 15 盤 成 交 均 價 逆 勢 上 漲 15 盤 市場是最好的檢驗，在市場下行期會逆勢上漲，說明這些樓盤不論

36、是地理位置、戶型還是建柱品質，都是被客戶 認可的，通過對這些熱門樓盤的研究，總結出以下特點： 之所以會出現價值洼地與市場需求結構 相關，在投資熱時期，小面積戶型價格 會較高，傳統觀念南北通透更受歡迎， 而市場需求結構的變化會帶動不同類型 盤的熱銷。 價值洼價值洼 地盤地盤 市場需求市場需求 趨向盤趨向盤 降幅較降幅較 大盤大盤 次新盤次新盤 市場需求結構變化體現在：豪宅需 求年齡結構年輕化，有海外留學背 景，國際化風格盤受到青睞；另一 方面高品質盤成置換首選，如浦東 星河灣。 市場下行期，低價是刺激成交的非 常直接的表現，例如仁恒濱江園， 同比價格下降9.5%左右。 新舊豪宅迭代期，新房豪宅更

37、具現代 化，熱銷是市場必然，而當前新房市 場受到政策限制，高品質豪宅供量減 少，次新盤成為市場熱銷。如中建大 公館。 備注：考慮到成交基數太小方差會比較大，所以所有樓盤以成交量在10套以上為統計標準。 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 七、2019年市場預測 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 2019年預測市場政策環境 26 2019年伊始，央行宣布降準1個百分點，開啟樓市利好信號，自去年12月中下旬以來，個別地方 不斷被爆出房貸利率下調、樓市松綁，目前來看都還是少數且幅度有限；房地產與經濟息息相關， 2019年經濟形

38、勢依然面臨下行壓力，金融貨幣政策層面放松將會是大概率事件，對于房地產同樣將會 產生積極效應。而在宏觀政策層面，一線城市繼續執行高壓政策的可能性較大。 限購 限售 限簽 限價 降準 降息 降首付 宏觀調控政策 一線城市屬于供應不足區域，限購不再僅限于房地產調 控政策，而是上升為人口控制政策，所以一線城市在房 地產稅執行前，限購放開可能性非常低；而三四線城市 屬于庫存區域，2019年放開概率高。 限售是對短期投資抑制，對于上海來說限價房大量供應 相當于另一種方式限售，對于自住需求并無影響，當前 上海市場下行趨勢下無出臺必要性，同樣投資率低城市 限售無必要性，放開可能性高。 在高壓的政策下，預計20

39、19年政府對于單價10萬以 上的豪宅樓盤的成交依舊會嚴格控制，以限制高端 樓盤的入市數量 2019年持續降準將會是大概率事件，業內預計 2019年將還會有4次左右降準，但對房地產并無太 大影響。 目前貸款利率4.9%，為20年來歷史最低點，降息 可能性不大，但利率回歸基準可能性非常高，對于 房地產市場將會帶來直接需求刺激。 2018年上半年政府加強對新房供應的監管，對新房限量 又限價，從2018年四季度新盤預售證價格來看，預計 2019年取證價格將逐步恢復市場價格，這意味著新房限 價利好中止。 目前上海市購買普通住宅的貸款比例比較高，而豪宅 市場則呈相反趨勢，高首付的比例較大。“認房又認 貸”

40、限制的更多是普宅市場的改善需求；同時首套房 高杠桿，杠桿邊際上升的潛在風險巨大，高首付有優 化必要性。 金融貨幣政策 預計2019年政策方向大概率會有結構性放松 當前房地產調控政策面臨的約束今非昔比，不僅有經濟下行的壓力，還有巨大的債務壓力。資產 價格過快上漲或下跌都可能導致系統性金融風險。因此2019 年的政策面更可能是中溫放松，既不會 大刺激，也不會過于緊張。 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 2019年預測新房市場有多大庫存 豪宅新房預計可售庫存 120個盤 8500套左右 去化周期三年左右 【按照年均2800套去化計算】 豪宅別墅庫存 豪宅公寓庫存

41、 2018年全市可售 新建商品住宅 529個 7萬套+ 注釋： 1、可售庫存房源：指有預售許可證房屋【不含保障性住房】 2、豪宅：套均總價1500萬以上樓盤 3、新增供應含老盤新開 目 前 庫 存 預計將有20個項目新增入市或加 推，豪宅集中供應，可選擇面廣 2019年豪宅新增盤供應年豪宅新增盤供應2019年全市新盤供應年全市新盤供應 2019年新增新盤預計150個左 右，將會增加4萬套 豪宅新房當前可售庫存可支撐三年左右： 當前全市新房可售住宅樓盤數量在529個，其中豪宅有120個【公寓有90個盤，別墅在30個 盤】，全市庫存量在7萬套以上，豪宅在8500套左右，占比在12%左右。 還有6塊

42、準豪宅地塊尚在開發階段： 2015-2016出讓的商品房用地還有6塊尚未入市，為樓王或限制面積占比地塊。 分析： 從土地供應結構趨勢來看，豪宅新盤新供應量將會逐漸減少，未來消費者在樓盤位置、品質上 的可選擇范圍將會越來越窄；但短期內，至少未來兩年還是有相對豐富的選擇。 87% 90個盤 6700套 13% 30個盤 1800套 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 2019年預測市場量價趨勢 28 穩 預計成交量將與2018年 基本持平。 1、全市二手成交量將 會維持在15萬套左右， 2、二手豪宅成交量將 在1500套左右。 房價將會穩定在當前水平， 上下浮動

43、不會太大。 1、全市二手成交均價價 在3.6萬-4萬元/左右。 2、二手豪宅單價將在9 萬元/左右。 量價 2018年新房市場限價房大量供應，一二手價格倒掛必然會刺激新房需求增長，并且由于限價， 決定了新房價格的穩定性。而對于二手房市場，會受到一定新房供應的沖擊，但客戶在購買時也 會對比新房與二手房在位置、品質等方面的優劣勢，理性購買，從2018年年末全市二手成交量的 趨勢來看，二手市場依然強勁。 對于豪宅市場，品質升級是市場需求主力，從2018年數據可以看出，即使在高壓環境下，高 品質住宅的量價依舊有上漲的可能性，而面對整體市場下行壓力下，無論新房還是二手房，高性 價比房源將會是激發市場成交

44、核心。 對于2019，政府層面提出“穩地價、穩房價、穩預期”的政策，基本可以斷定整體市場房價 下行或者有明顯增幅的可能性非常小，對于有明確購房需求消費者，2019年將會是合適的購置時 機。 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 八、美國房產市場 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 海外資產配置大勢所趨 34 2018年以來，對于國內的投資氛圍以及投資形勢，從各行各業來說都有了一些變化。尤其是對于資產量較大的高凈值人 群甚至企業來說，感受應該尤為深刻。我們來看一下過去一年中國的GDP（國民生產總值）走勢可以看出來，這種感受主

45、要是來自于近年來國內較少出現的經濟放緩（見下圖）。在此顯而易見的結論之下，匯率的下行，股市持續的疲弱，房產 市場在宏觀調控之下的受限，都讓以投資為目的高凈值人群在繼續關注國內投資品的同時，也將海外投資，尤其是為國人 所熟知且接受的房地產投資，納入考慮范圍，并且越來越重視起來，這也是為什么可以斷言，海外資產配置為大勢所趨。 就眼下而言，個人投資者進行海外投資目的，絕大部分可以歸為兩個方向，一是追求保值的低風險型投資，用于對 沖國內資產的風險；二是獲取現金流的收益型投資，追求海外資產較高的自然增長。 對于前者來說，資產的保值是最重要的目標，一般會選取經濟環境更成熟穩定，且支柱產業相對抵御風險能力更

46、強， 人口及收入基數較高且穩定的目的地進行。這個方向的投資房產特征一般是房價較高，但當地房產需求穩定且價格增長 穩定，即使遇到沖擊也有更大的抵御能力，通常體現為變動幅度小，恢復速度快。在這個類別之下，經濟環境及實力更 雄厚的國家及城市無疑是最佳選擇，如美國的紐約、舊金山灣區、洛杉磯、西雅圖、波士頓，英國的倫敦，日本的東京 等。 而對于后者來說，收益最大化是最重要的目標，一般會選取房價起步門檻較低，租金回報較高，近年來逐漸因為某 些新興產業進駐或關注度的提高，而成為投資熱點的新興目的地區。這個方向的投資房產特征一般是房價較低，維護成 本較低但租金回報較高，且因為房價較低所以進入門檻相對要更低。在

47、這個類別之下，經濟或某產業崛起迅速的國家及 城市最為適合，如美國的最大旅游目的地佛羅里達州，德州，泰國曼谷等。 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 Landz 上海麗茲行 國際局勢之下應對穩中求勝 35 2018年以來，眾多經濟學者均擔憂著下一個世界性經濟周期的到來，因為上一次全球性的經濟周期已經過去整整10年。 上一次經濟周期的始作俑者就是美國的次貸危機，所以說，世界各國的經濟走勢很大程度上受美國經濟影響也不為過。 而美國經濟在過去的2018年表現勢頭良好。自從特朗普上任以來出現過各種特立獨行的言論，但是他施政的方針卻是 無比清晰，就是美國國內經濟增速。無論是他的降稅政策，削減海

48、外均是經費，貿易保護政策，產業回遷政策，基建政策 等等，無一不是大力促進國內需求及產能的。從下圖中可以看出，自從特朗普上任以來，經濟基本上持續在增長，最直觀 的兩個數據表現上，最近最高季度GDP增長達4.3%（見左圖），失業率持續降至3.7的新低（見右圖），甚至低于07年金 融危機之前的最低值，在發達國家中是十分罕見的。 雖然在2018年四季度美國股市下挫，道瓊斯工業指數下行至23000點檔位，很多人進一步加強了19年美國進入下一個 經濟周期的期望，對于全球下一輪的經濟動蕩到來越來越有山雨欲來風滿樓的意味。 從最客觀角度來說，任何的預測都是單薄無力的，投資行為僅僅是在歷史經驗的前提下進行大概率

49、成功的選擇。在國內 外形勢都有不穩因素的時候，最理性的投資觀念一定是穩中求勝。穩指的是尋找最強的經濟實體，最堅強的經濟環境，這樣 才能得到更高的風險抵御能力；勝指的是無論再嚴重的經濟周期，必須配置有風險低的實體不動產投資，只要持有時間比經 濟周期長，資產幾乎不會有縮水的可能。上一輪經濟周期，美國從進入到復蘇持續了約4年時間，也就是說，海外資產配置， 尤其是不動產投資，不建議短期投機行為。所以在2019年穩中求勝的投資目的地，應該選擇經濟實力及投資氛圍都良好， 且不會因為經濟波動而崩盤的地方，英美等傳統發達國家無疑是最低風險的。 對于投資方向，一方面是在海外環境相 對穩定導致的投資者選擇，但同時也有國內 市場上利益導向而發