1、益田科技中心營銷策略總綱 Department of Metropolitan 2.雙方簽署有 條 件認購協議，協 議 規定如果因為 集中清 理核查影 響購房， 購 房者 可解除協議。 轉讓給法人允許禁止禁止 再轉讓給法 人(新政實施 前 購買) 允許允許允許 再轉讓給法 人(新政實施 前 購買) 允許允許僅一次允許 限 購 限 貸 個人購買條 件 不限購 限購(名下無 房 且連續5年 社保 或個稅) 不限購不限購 可以貸款不得貸款可以貸款可以貸款 不限再次轉讓不限再次轉讓限再次轉讓 (2年)不限再次轉讓數據來源：克而瑞研究中心、Wind、同策研究院等 2017.01.13深圳官方嚴控商辦項目

2、轉為公寓 2017.03.26 2017.03.30 2017.04.21 2017.12.12 2018.07.31深圳731新政：打擊炒房行 為 2017.5.12 北京嚴控商辦項目購買條件及使用用途 關于進一步加強商業、辦公類項目管理的 公告 廣州官方嚴控商服類地產項目轉為住宅用途 關于進一步加強房地產調控通知 上海嚴控商辦類項目的建設及出讓條件 關 于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定 深圳正式發文嚴控商辦項目轉為公寓關于 進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理 工作的通知 深圳加強商辦項目轉為公寓監管力度 深 圳市工業區塊線管理辦法(征求意見稿) 宏觀：商辦政策回顧 104新政以來

3、，政府嚴格控制商改住領域，一定程度加大商辦市場投資門檻。 政策小結 受經濟、信貸和樓政的多重影響，可流動資金受限，核心地段優質商辦或將成 為下個投資熱點，素質不突出商務產品市場或將保持觀望 01宏觀政策 經濟承壓，下行壓力加大，市場錢荒形勢加劇； 房企融資難度加大，變相提升房地產開發成本。 02金融政策 監管層嚴控險資流入房地產，使投資大客的可選項目范圍縮小；銀行貸款利 率持續上升，銀行貸款放款緩慢或暫停放款。 03 樓市政策 核心商務片區的優質寫字樓市場存在機會突破點，優質辦公產品將成為大客 資金出口。質素不突出的商辦產品市場或持續觀望。 POLICY & MARKETING 區域市場 ST

4、A RT 商務格局：缺乏與核心區域互動，商務格局封閉，發展緩慢 從現狀發展來看，深圳呈現多核發展的格局，但坪山商務市場格局較為封閉，缺乏與核心區域互動，整體 市場發展緩慢。 福田區 南山區 寶安區 光明 龍華新區 龍崗區 羅湖區 鹽田區 坪山新區 大鵬新區 定位：國際化創新型濱海中心城區 產業：國家級高新技術產業基地和 華南地區區域性物流中心之一 定位：國際化濱海城區、創新型產業名 城、宜業宜居活力之區 產業：主要以電子信息為主的高新技術 產業和先進制造業，外向型經濟特征明 顯，積極發展智能制造和現代服務業 定位：金融、專業服務和創新創業高地 產業：以現代服務業為主的中心商務區 及文化中心 定

5、位：國際消費中心城區 產業：金融商貿中心區、文 化娛樂旺區和網絡服務基地 定位：現代化國際化濱海港城和生態旅游美 城 產業：以港口為中心，運輸、倉儲業、旅游 業、商貿業協調發展的現代化海濱城區 定位：強調打造生態島、生物島、 生命島 產業：主要以旅游產業、生物醫藥、 生命健康等產業為主 定位：東部智造中心、東北門戶、輻 射粵東的增長極 產業：以第二產業為主，重點發展新 能源（汽車）產業、生物醫藥產業、 新一代信息技術及智能制造產業； 定位：東部中心、高端商務集 聚區、綠色低碳區 產業：高新技術產業和先進制 造業基地，擁有華為、比亞迪、 神舟電腦等產值超億元重點企 業； 定位：現代化國際化中軸新

6、城 產業：主要發展綜合服務、高新技 術產業和先進制造業，外向型產業 特征明顯 定位：高技術產業基地、綠色生態新 城 產業：主要發展綜合服務、高新技術 產業和先進制造業，受限于整體規模， 發展比較靠后 前海 定位：粵港澳深度合作示范 區和城市新中心 產業：金融、現代物流、信 息服務業及科技產業 金成大廈 銀德產業園 大德智慧云谷 駿德物流園 投資大廈 榮基大廈 工業園區：生產型環節為主， 以大開間廠房產品為主； 租金水平：2530元/。 整體檔次低，外立面陳舊； 租金水平：3045元/。 商務環境：坪山商務市場檔次低，以類甲級寫字樓、工業園為主 坪山整體商務市場檔次低、以類甲級寫字樓、工業園為主

7、，存在大量村委統建辦公樓，商辦公需求以中小 型企業為主 潮商廣場 中天美景大廈 六和城 城投創新廣場 坪山首座 村委統建樓：區域內早期辦公產品， 類甲級寫字樓：坪山品質最高的辦公樓宇 項目形象較好，硬件水平有一定的提高； 租金水平：4575元/。 競爭環境：寫字樓溢價能力有限，去化速度緩慢 銷售型寫字樓市場空白，市場主要以住宅驅動為主，住宅價格在3-4.3萬/之間；片區內寫字樓溢價能力有限， 均價仍在2萬/左右。寫字樓與住宅市場倒掛嚴重。辦公產品去化緩慢 項目實景圖 項目名稱坪山首座六和大廈潮商廣場深城投 中心公館財富城 項目類型寫字樓+公寓+安居房住宅+集中商業+寫字樓寫字樓+商業普通住宅+

8、商業+商用公寓普通住宅 占地面積5.5萬12萬1.5萬3.7萬4.7萬 建筑面積約26萬約32萬約10.9萬約27萬約350萬 辦公體量約2萬（50套）約3.5萬約9.3萬 入市時間2013年2015年2016年5月2017年4月2017年12月 銷售價格2.3萬/2.5萬/2.3萬/4.2萬3.9萬 銷售情況 月均去化0-1套 目前庫存14套 去化周期29個月現由政府以1.8萬/回購在售在售 客戶基數：租金低、入駐率低，整體市場活躍度低 片區內整體租金水平集中處于較低水平，其中類甲級寫字樓租金在50元/左右，租金僅全市平均水平1/4， 且入駐率低，整體市場活躍度低。 項目名稱租金入駐率企業類

9、型 坪山首座4555元/50% 已有、廣東水電集團等大 型國有企業、銀行入駐 六和大廈5055元/70%入住金融、財稅等企業 大萬文化廣 場 4560元/80% 金融、貿易、科技、地產等 企業 投資大廈4550元/85%金融、地產、貿易等企業 未來供應盤點：坪山商辦市場未來供應較少 據不完全統計，坪山、龍崗區未來可供應寫字樓體量約177.92萬平，其中坪山片區僅71.7萬，集中在 2019-2020年入市，與本項目無直面競爭，但會導致部分客戶觀望情緒濃厚，對本項目銷售將有一定的影響 潛在計劃入市寫字樓項目統計 板塊項目產品形態辦公建面（）預計推出時間 坪山 泰禾中央廣場商辦28萬2019年 華

10、誼兄弟文化城商辦36萬2020年 世貿坪山項目商辦約7.7萬2020年后 龍崗 深港國際中心辦公約63萬待定 頤安智富大廈辦公約3.32萬待定 益田硅谷辦公約26萬（產業辦公）待定 啟迪協信科技園辦公約9.4萬2019年 遠洋新干線辦公約4.5萬2019年 合計177.92萬 商務市場小結 坪山區商務市場呈現“自成一格”的格局，區域內商務市場檔次及活躍度較低， 商務市場發展程度不成熟。 01 非核心商務區 商務氛圍弱 本項目位于非核心商務區，與現有以坪山大道為核心商務走廊距離較遠，商 務氛圍欠缺，并且與核心區連通性弱 02 商務檔次低 市場發展初級 目前區域內商務產品檔次參差不齊，新近入市商務

11、產品品質有較大提升，但 僅局限在硬件水平的提升，缺乏產品內涵。 03 市場整體 活躍度低 商務市場處于較為初級的階段，市場商務客戶基數小，租金低、入駐率低， 辦公市場去化速度緩慢，整體活躍度低， POLICY & MARKETING 本體分析 STA RT 基礎信息：中等體量寫字樓，以中大面積戶型為主，總價偏高 當期體量較小，用地面積為1.2萬，A棟建筑面積約2.6萬，共層19層；B棟建筑面積約2.5萬，共18層。 可售辦公3.9萬；面積段在168-250之間，總價偏高 項目經濟技術指標 用地性質C2辦公用地 用地面積12524.0 容積率6.28 面積段168-250 綠化率30% 建筑限高

12、150米 計容總建筑面積78634 商業21034 辦公52600 配套設施 （公交車站） 5000 A B 6-14層辦 公返遷 1-5層商 業返遷 本案 進出口加工區 豪方箐園 燕子嶺員工宿舍 金牛大道 坪山行政服務大廳 健康服務中心 住宅區工業區綠地 項目四至：商務氛圍欠缺，周邊以農民房及工業園區為主 項目處于非核心商務地段，北側為進出口加工區，南側為住宅區和農民房，周邊以農民房及工業園區為主， 商務氛圍較弱。 昭示性：四面臨路，緊鄰主干道，昭示性強 【占據主干道首排視野】地塊四面臨路， 整體昭示價值較好，項目北側具有110m的城市主干道昭示面，昭 示效果佳，未來可作為重點展示面進行打造

13、展示。 主干道 金牛大道（雙向6車道）：110米昭示面； 次干道 悅景路（雙向4車道）：約燕子1 3嶺0四米路； 次干道 燕子嶺四路：約136米昭示面； 昭示性價值判斷 金牛大道悅景路燕子嶺四 悅景路路。 通達性：道路通達性強，軌道交通處于空白狀態 【交通較為便捷】項目道路通達性強，距規劃中的坪山云軌TI線燕子嶺站距本案直線距離僅1km，但目前軌 道交通仍處于空白狀態。 坪山高鐵站 坪山政府 東縱路 本案 燕子嶺云軌站 生態資源：周邊自然生態資源條件優渥 周邊自然生態資源條件優越，地塊毗鄰燕子嶺公園、坪山濕地公園，山體公園，優享三園一湖環繞的極致生 態資源環境。 本體關鍵詞 易于形成的價值判斷

14、： 非中心化片區的低價值商務產品 易被市場抗拒 | 易被價值低估 | 價格難以突破 1 深圳坪山 2 商務環境 3 產品面積 區位判斷總價 非中心化低價值化易抗拒 三大核心難點 Thinking 購房資金受限 客戶觀望情緒濃厚 政策市場區域市場 地塊條件 商務發展初級，商務氛 圍弱，辦公去化緩慢 非核心區域 高總價寫字樓 讓我們用另外一種眼光，另外一種思路去分析我們的項目 我們以一種更高的視野和更大的格局去思考項目 基于三大核心問題的思考 更宏觀 更發展 更動態 我們的眼光 view 核心策略 S1:區域規劃層面 S2:品牌立意層面 本項目益田品牌及百萬城邦綜合體的首發商務產品，建立品牌形象，

15、樹 立區域商務標桿，通過品牌之強，打破片區“低 價值 ”之 弱 S3:產品打造層面 寫字樓產品同質化的市場競爭洪海中，賦予產品更多附加值，建立自身 產品核心吸引力，以品質內容打消市場的“抗拒性” 商務發展格局初級、商務氛圍缺乏的現實問題之下，應以前瞻視野思考 項目的發展，完成去“非中心化”標簽，建立核心區域價值 后發優勢：具備持續生長力的新興區域其價格漲幅 往往超越成熟片區 深圳各片區房價漲幅 寶中 南山 龍華 福田 羅湖 坪山 龍崗 光明 沙井 觀瀾 后發優勢:更新的規劃，給予后發區域更高起點；持續的 供應使得片區熱度不斷被翻炒；快速的生長，給予區域磅礴發展的動力 后發優勢驅動因素： 更新的

16、規劃 | 持續的供應 | 快速的生長 時間 規劃：傳統深圳中心 供應：新增供應稀缺 成熟度：成熟期 價格漲幅：30% 福田 規劃：深港中軸，北 站商務中心 供應：以壹城中心為 首的磅礴舊改體量 成熟度：成長期 價格漲幅：150% 龍華 規劃：大前海，大空 港 供應：熱點規劃區域 大盤齊發 成熟度：發展初期 價格漲幅：400% 規劃：傳統深圳中 心 供應：新增供應稀 缺 成熟度：成熟期 價格漲幅：40% 南山中心 寶中 漲 幅 時間 規劃：東進中心 供應：多盤齊發，強 勢吸引市場目光 成熟度：發展初期 價格漲幅：200% 坪山 規劃：東進新中心 供應：剛需供應體 量較大 成熟度：成長期 價格漲幅

17、：100% 龍崗 漲 幅 時間 漲 幅 標題文本預設 此部分內容作為文字排版占位顯 示 （建議使用主題字體） 坪山的后起之秀：后發優勢的新興片區，具有強大 的補漲空間 重要的戰略位置 東進門戶的重要位置，大龍崗團重要組成部分，是城市發展的新空間 智慧的城市規劃 坪山生態景觀地區，以產業配套服務為主導的綜合服務功能區， 平湖 布吉 坂田 橫崗 大運 中心 城 龍東 大龍崗中心組團 坪山 持續的生長空間 片區產業更新，舊改的快速啟動和持續進行 定位升級：東進戰略核心，未來城市新中心 區域定位為深圳東北部門戶、智造新城、現代田園都市生活區，在東進戰略推動下將成為深圳新中心。 6027億的政府投資、新

18、區的掛牌成立、土地資源的雄厚，都預示著它將成為深圳下一個最具潛力的區域！ 龍崗副中心 坪山副中心 福田、羅湖中心 龍華副中心 光明副中心 前海中心 鹽田副中心 市級行政、文化、商業、商務中心區域性的現代服務業與總部經濟，并作 為深化深港合作以及推進國際合作的核 心功能區 濱海地區旅游綜合服務基地、 深圳東部港口與物流配套服務中心 深圳東部高新技術產業服務 中心，是促進區域先進產業 協調發展的重要基地，擔當 著深圳東部增長極和大規模 產業升級平臺的角色 發展文化體育和商業服務業，成為深圳 東部地區及輻射粵東地區的綜合服務中心 全市和區域性的綜合交通樞紐，以及 福田中心區綜合服務功能的延伸 深圳西

19、部高新技術 產業服務中心 交通升級：5大軌道、3大路網，構筑東進門戶交通樞紐 坪山將建設西聯東進的“ 門戶交通” 樞紐體系，打造坪山站大型綜合交通樞紐，未來將建設開通5條軌道交 通、3條公路交通直達市區和周邊城市 3年建成“六橫八縱”主干路網 3年計劃投資329億元 打通坪山交通“命脈” 未來3年坪山主要道路和軌道交通建設 交通項目建設時間備注 高鐵捷運線2015年9月1日開通可直通福田高鐵站 14號線 2018年1月10日已開工， 預計2020年通車 規劃中的東部快線，從福田崗廈北至坑梓，經過坪山高 鐵 站。 16號線 （原12號線） 2018年1月10日已開工， 預計2020年通車 起點為

20、龍崗大運站，終點為坪山田頭，項目附近1公里處 設有田頭站 坪山有軌電車預計2019年通車規劃從橫崗連通坪山新區，經中山大道和深汕路 南坪快速三期預計2018年底通車 西起水官和橫坪路立交，往東連接坪葵路，再轉東縱 路 接駁坪山中心區 坪鹽高速預計2018年底建成北起坪山錦龍大道，南接鹽壩高速的鹽田港東立交 東部過境通道預計2018年底通車 起點為蓮塘口岸，往西有地下立交接駁北環，往北終點 接 惠鹽路和深汕路的金錢坳立交 外環高速預計2019年建成 起點沿江高速沙井段，連接寶安、光明、平湖、龍崗、 坪 山，終點為大鵬 寶坪大道2018年1月已立項連接寶安區及坪山區 2018年建成東部過境高速、坪

21、鹽通道，分別形成通過鹽田、蓮塘、水官到達市中心的三條快速通道。到市中心 只需要 30 分鐘 本案 產業升級：高科技創新為核心、國際一流的產業基地 坪山新區為“ 四大新城” 的創新之首，以高科技創新為核心，是國際一流的產業基地。坪山新區 自北往南的排布分別為新能源、生物醫藥、電子科研以及生態文化旅游等高新生態產業，布局科學，助力 經濟發展。 1、坑梓片區：以比亞迪為代表的深圳市新能源、新材料研發與生產基地，重 點 發展新能源汽車等戰略新興產業； 2、聚龍莊片區：以賽諾菲、微芯生物為代表的深圳市生物、高新技術產業研 發 與生產基地，重點發展生物醫藥、程高新技術等產業； 3、坪山中心、田心田頭片區：

22、前者為區域性高端生產性服務業核心區，后者以 中芯國際、日立環球、高先為代表的電子研發中心； 4、碧嶺片區：以華誼兄弟文化城為代表的深圳市影視文化、旅游服務產業基地 ， 重點發展電影文化創意設計產業及旅游業。 本項目 生態升級：一河三山七公園，超百萬平方公里綠地環繞 坪山區重力建設低碳生態示范區，打造生態面積超轄區總面積一半以上；超百萬平全系綠色健康生活，面 積3倍于華僑城；4000公頃天然大洋庫，每天在純氧空氣中暢游 112萬平聚龍山生態公園 28平方公里馬巒山郊野公園 18平方公里松子坑森林公園 30平方公里坪山河 舊改升級：品牌開發商云集，大坪山時代來臨 坪山區域舊改蓄勢待發，未來市場供應

23、將出現井噴現象，整體供應面積達1500萬。恒大、卓越、龍光、 泰禾等各大品牌開發商搶灘入駐。年均價格漲幅近一倍，一躍成為最具價值潛力的城市新區。 編號片區開發商占地面積（萬）建筑面積（萬 ） 1正山甲財富28.5150 深城投（宜泰）3.825 六和4.422.8 2寶山北聯泰50 3飛西恒大30100 4飛東深城投10.235 5寶山南坪山投資管理16.349 6橫嶺塘武漢湘隆15.869 7世界塑料廠花樣年12.139 8坪山圍國宏42 9東門老街旭煥輝8.728.8 10三洋湖社區自改3.110 11湯坑卓越2189 12均田心海城1260 13江邊光耀18.853 14新和百佳利華2.

24、813.8 15中山大道龍光210.5 16牛角龍地王信達/坤潤3.716.6 17力高坪環力高集團1.77.5 18谷嚇倉南科潤6.725.6 19坪山中小總部基地坪山城投/新宙邦/中天美景/潮商2.619 20沙湖項目嘉霖13.660 21湯坑第一工業區兆邦基8.526 22南布社區益田17.3100 23馬西未知7.3 24馬東未知6.8 -25竹坑泰富華5.517.7 26新興街承翰15.9 27龍田路口富德義2.811 總計2801130.3 配套升級：一站式商務服務體系，臻享國際都市商務圈 集商務、商業、旅游、休閑、文化、運動等一應俱全，滿足高端商務接洽、宴請等一站式商務服務，臻享

25、 國際都市繁華。 人才智庫 深圳大學希伯來學院、中國醫科大學、深圳技術大學、北京 中醫藥大學等高校進駐 行政機構坪山管理局、坪山行政服務大廳等 商務配套坪山益田假日廣場、天虹商場、金茂園大酒店等 人文配套 書城影院、圖書館、美術館、展覽館、文化館、演藝中心、 坪山大工業區體育館等 醫療配套坪山人民醫院、薩米國際醫療中心等 公園配套 坪山中心公園、燕子嶺公園、燕子嶺社區公園、濕地公園、 聚龍山公園、馬巒山郊野公園等 國際會展中心 本案 1.5KM 會展經濟：聚集產業、資金及人才等經濟要素，帶動區域騰飛 會展經濟不僅本身能夠創造巨大的經濟效益，而且還可以帶動交通、旅游、餐飲、住宿、通信、廣告等相

26、關產業的發展，國際展覽業的產業帶動系數大約為1：10。 坪山國際會展中心基礎信息 土地概況：宗地編號G123128045，使用年期40年 面積指標：8677.68m2，其中文體用地70087.28m2，商業用地 16690.40m2；建筑面積：146700m2 物業類型：會展中心+酒店 預計竣工：2022年 項目主體：深圳市坪山新區城市建設投資有限公司 以七大價值升級占位東部中心 憑借片區特有會展經濟的價值標簽 實現價值裂變 One.國家戰略規劃 Two.科學交通設計 Three.科學創新產業 Four. 城市稀缺生態 Five.城市升級更 新 S i x . 都市成熟配套 Seven.城市會

27、展經濟 開啟東部中心新時代 東軸中心 城市引擎 東軸中心城市引擎 新引擎丨新標桿丨新中心 深圳城市新中心 區域定位 東部中心商務時代開啟者 超百萬智慧城邦 為坪山后發領袖立勢 項目之于區域 核心策略 S1:區域規劃層面 S2:品牌立意層面 本項目益田品牌及百萬城邦綜合體的首發商務產品，建立品牌形象，樹 立區域商務標桿，通過品牌之強，打破片區“低 價值 ”之 弱 S3:產品打造層面 寫字樓產品同質化的市場競爭洪海中，賦予產品更多附加值，建立自身 產品核心吸引力，以品質內容打消市場的“抗拒性” 商務發展格局初級、商務氛圍缺乏的現實問題之下，應以前瞻視野思考 項目的發展，完成去“非中心化”標簽，建立

28、核心區域價值 大格局2 以宏觀的眼光看項目，它是與區域共同生長的百萬大城 我們看到的是益田的大城之勢 益田品牌：中國房地產百強 22載精耕，專注打造覆蓋生產、生活、休閑度假中國特色小鎮。截至目前，益田集團分別以深圳、上海、 北京、長春、西安為中心，完成華南、華東、華北、東北、西北、西南等區域的全國戰略布局。 益田品牌：創新型綜合運營商 整合集團旅游商業、智慧地產、新興產業、文化教育、醫療健康及金融服務六大板塊資源，助力企業高速 成長。 益田共和城邦大城首發 益田深圳運營的經典之作 它，是片區騰飛的起點 百萬建面釋放的開始 片區價值兌現的原始股 大格局3 以立體的眼光看項目，構建立體價值強化項目

29、商務競爭力 價值重塑 項目價值1 東進門戶 深圳新中心 東進戰略背景之下， 眾多資源傾斜使區域環境、交通、配套等方面實現跨越式變化 未來坪山將成為企業成長與發展的一方沃土 項目價值2 會展經濟效應 擎動全產業匯聚 項目南側1.5公里處規劃建設會展中心，將虹吸產業、資金及商業氛圍的 聚集，直接帶動圍繞會展為主的核心產業的聚集和發展 項目價值3 占據稀缺生態資源，構建生態辦公環境 西側繁華核心商務區、周邊公園與濕地環繞 逐漸完善的配套與自然生態并存 企業在此盡情享受出則繁華入則靜謐的品質商務 項目價值5 多維立體交通，最高效商務圈 坪山將建設西聯東進的“門戶交通”樞紐體系，打造坪山站 大型綜合交通

30、樞紐，未來將建設開通5條軌道交通、3條公路 交通直達市區和周邊城市 項目價值6 名企共筑新城，舊改潛力無限 整體供應面積達1500萬。恒大、卓越、龍光、泰禾 等各大品牌開發商搶灘入駐。年均價格漲幅近一倍，一 躍成為最具價值潛力的城市新區。 項目價值7 大城首發 益田深圳運營經典之作 深圳唯一擁有絕版城市中心生態資源的百萬級航母大盤。益田集團 20周年獻禮作品，國際化智慧城市的共和的全國示范區 百萬智慧城邦 大道商務名片 百萬城邦丨商務首發丨大道資產 深圳城市新中心 項目定位 核心策略 S1:區域規劃層面 S2:品牌立意層面 本項目益田品牌及百萬城邦綜合體的首發商務產品，建立品牌形象，樹 立區域

31、商務標桿，通過品牌之強，打破片區“低 價值 ”之 弱 S3:產品打造層面 寫字樓產品同質化的市場競爭洪海中，賦予產品更多附加值，建立自身 產品核心吸引力，以品質內容打消市場的“抗拒性” 商務發展格局初級、商務氛圍缺乏的現實問題之下，應以前瞻視野思考 項目的發展，完成去“非中心化”標簽，建立核心區域價值 大格局4 以市場的眼光看項目，在寫字樓同質化的市場中 構建項目獨特的價值標簽 產品附加值 1/硬件智能化：智能人臉識別系統 智能門禁：在保留原有門禁安全性，提升了通行的便捷性。解決通行人員忘帶證件、冒用他人證件等問題； 智能迎賓：實現人員身份識別、員工考勤、訪客登記、陌生人提醒、日常數據統計等功

32、能； 智能訪客管理：有效快捷管理外部人員，通過人證核驗、人員信息登記與人臉識別門禁、迎賓系統聯動。 案例：騰訊濱海總部大廈 人臉識別 1/硬件智能化:智能車輛管理系統 車輛智能化管理系統，提供訪客反向尋車、自動識別、車位檢索、車位引導、會車提醒等服務，停車更便捷 案例：海口中心 2/辦公生態化:辦公環境生態化 結合綠色生態辦公理念，在寫字樓內部設置室內超級新風系統，構造綠色辦公的空間 2/辦公生態化:公共空間生態化 結合綠色生態辦公理念，在寫字樓內部設置空中花園、垂直綠化、大堂生態化，為企業塑造健康生態商務環境 案例：香江金融中心 空中花園垂直綠化 3/服務人性化:外籍商務禮賓服務 專屬外籍商

33、務迎賓，給客戶最高的尊崇感，并且物業團隊以全新系列命名，展示項目國際化、高端化以及高規 格的服務標準 命名建議 紫金執事：為商務“明星級”人士服務，服務團隊為 益田物業中最頂尖最優秀的 “明 星管家” 紫金管家：（寓意提供“金鑰匙”服 務，“金 牌管 家 ”） 3/服務人性化:商務專業專項服務 辦公支持：在特定設置公共會議室/展覽廳，為入駐企業提供預訂會議室/展覽廳服務 商務秘書：零時差商務秘書，一站式解決企業需求 資產管理：代租、代售、資產置換、房屋銀行不過戶代辦等資產管理服務整體解決方案 公共會議室資產管理 POLICY & MARKETING 客戶定位 客戶特征1 ：地緣性本地自用客戶占

34、主導地位，需求面積以中小面積為主 客戶來源以坪山本地自用客戶為主，行業以制造業、電子、建材為主，置業目的以自用為主，需求 面積以中小面積為主 坪山 74% 龍崗 15% 南山 5% 其他 6% 中天美景大廈-客戶區域 坪山 62% 龍崗 17% 其他坪山首座-客戶區域 6% 福田 7% 南山 8% 制造 27% 電子 20% 建材 18% 房地產 7% 通訊 14% 保險 9% 其他 5% 中天美景大廈-客戶行業 電子 25% 建材 15% 房地產 8% 通訊 16% 其他坪山首座-客戶行業 6% 工程 10% 制造 20% 自用 48% 投資 46% 自用兼投資 6% 中天美景大廈-置業目的

35、 自用 62% 投資 28% 自用兼投資 10% 坪山首座-置業目的 50-100 68% 100-200 20% 300以上 5% 中天美景大廈-購買面積 200-300 7% 50-100 0% 100-200 83% 200-3006% 11% 坪山首座-購買面積 300以上 客戶特征2 ：寫字樓大宗交易愈頻密，成為大宗資本關注熱點 優質寫字樓銷售限制提高，持有資產配置已成為企業資金的主要出口；大宗交易已成 為近年商辦市場趨勢；深圳已晉升為全球第一整購大城，成為大宗資本關注熱點 320+億元 0 50 200 150 100 250 300 350 中信證券購卓越時代廣場世紀匯廣場和深圳

36、民生銀行大廈簽整售9宗超過10億+的單筆整棟交易網 深圳大宗交易趨勢圖 小發展期 萌芽期 2013 200938.5億元 10.4億元 突飛猛進期 2017 京基濱河時代 僑城一號 僑城坊 方大城 招商太子灣 6億。北方金融上市公司，一次性購買三層，貨值約6億， 一次性付款。其中60F為一手樓為公司總部自用，9F、33F 為二手交易，帶租約，主要為資產配置，租約到期后根據公 司發展情況考慮自用。 2.3億。客戶本地客，一層，自用，華僑城本地地緣情節， 看好華僑城綠色辦公環境 5億。可租賃可售，暫不方便透露客戶信息。 1.4億。4號樓，自用，由中原成交，成交客戶主要以實業為 主。 整棟寫字樓近期

37、剛由中原出售，簽約中，貨值及客戶暫不便 透露 實 力 大 宗 交 易 榮德國際ECC 多個整層客戶成交，本地客戶為主，用于企業總部辦公自用 龍 崗 客戶特征3 ：區域顯著利好以及產業升級帶來的外區域客戶 隨著東進戰略區域政利好，坪山千億產業集群的不斷發展 ，在坪山大環境不斷改善 之下將吸納更多外區域客戶 序號項目名稱單位數值同比增長 1第一產業實現增加值億元1.030.0% 2第二產業實現增加值億元201.7815.4% 3第三產業實現增加值億元73.529.8% 知名企業規模進駐坪山 坪山新區將建比亞迪汽車城，坪山新區將打造成為中國的斯圖加特，世界的新能源之城。 蘇寧粵東總部或落戶坪山 ，蘇

38、寧電器粵東地區管理總部占地畝，建筑面積萬平 華誼兄弟文化城，華誼兄弟文化城將依托華誼兄弟傳媒集團的品牌效應和行業號召力，引入 并聚集文化領域的 優秀人才、企業和資本，著力發展電影及電視節 佳士科技坪山逆變焊機擴產項目即將入駐坪山新區，每一萬平方米土地投資強度超過億元 微軟擬在新區建IT學院發展信息產業 IBM擬與坪山聯手打造“ 智慧城市 ” 客戶特征4 ：731 新政后，商務市場投資客戶觀望情緒濃厚 通過住宅限購、限售及公寓只租不售、限售等措施，增加住宅及商務公寓持有時間成本，抑制資金 流動性，打擊投機炒房客，加上中美貿易爭端影響，投資客戶多持觀望態度。 731新政主要內容： 根據主要調控對象

39、分為兩大類 （一）針對商品住房調控：暫停企事業單位、社會組織等法人單位購買商品住房；個人購買的 3年限轉讓，離婚購房買房條件大幅提升 內容一：暫停企事業單位、社會組織等法人單位購買商品住房 內容二：居民個人購買的商品住房（不含安居型商品房），自取得不動產權登記證書之日起 3年內禁止轉讓； 內容三：對購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中 心按貸款首付款比例不低于70%執行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸 款首付款比例不低于30%執行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例 不低于50%執行 （二）針對商務公寓調控：各類新增供應用地的

40、商務公寓只租不售，法人單位購買5年限轉讓 內容一：各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓一律 只租不售且不得改變用途。企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期 原則上不超過10 年。 內容二：個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記 證書之日起5 年內禁止轉讓 坪山本地企業 外區域自用客戶 大宗交易客戶 前瞻型投資客戶 核心客戶 重要客戶 補充客戶 坪山本地企業 以坪山為主的地緣性實力客戶，對區域接受度高，具有商務接 待需求的企業辦公自用客戶 前瞻型投資客戶 跟隨投資熱點，看好未來的升值潛力 外區域自用客戶/大宗交易

41、客戶 大宗交易客戶：資金實力雄厚的關內客戶，作為資產配置 外區域自用客戶：核心區域外溢客戶，作為企業辦公自用 本項目目標客戶研判 主力客群核心客戶重要客戶重要客戶補充客戶 客戶類型坪山本地自用客戶大宗交易客戶外區域自用客戶前瞻型投資客戶 客戶占比60-70%10-20%10-20%10-15% 企業類型制造、電子等行業金融、基金等行業電子、制造等行業資產配置 客戶來源坪山本地客戶為主福田、南山客戶為主福田、南山、龍崗客戶為主區域外及本地客戶為主 置業目的自用為主資產配置自用投資 驅動因素企業辦公自用，商務接待資產配置，未來升值潛力 產業利好導入客戶 企業辦公自用 跟隨投資熱點，看好未來升 值潛

42、力 需求面積100-200半層或整層以上客戶100-200100-200 目標客戶落位 本案核心客戶以本地具有商務接待需求的坪山本地自用企業，其次是大宗交易客戶及外區域自用客戶為主， 投資客戶作為本案的補充客戶 TEAM INTRODUCTION 營銷策略 STA RT 三大銷售難點 Thinking 提前內部定制 避免誠意客戶流失 無預售 如何鎖客 周期短 任務重 無營銷中心 如何展示 極致拓客 短時間實現銷售爆破 臨時營銷中心 高標準接待，強化展示 核心策略一：內部定制 尊享VIP權益 定制策略：在無預售許可證的情況下，通過提前內部定制回籠 資金，保證銷售目標完成 即以客戶為了獲得他想要的

43、個性化產品或裝修名義，繳納一定比例的誠意金，以此來規避無證銷 售的影響。 1、簽署定制協議 2、益田理財/外部理財平臺 1、通過前期拓展，提前鎖定意向客戶，繳納一定比例定金存入益田理財產品（制定專屬基 金理 財產品），享受優先選層權利。 2、待項目拿到預售轉為定金，簽訂合同，同時給予一定購房折扣優惠。 3、未達到預售前，在客戶服務過程中解決客戶疑慮，盡量減少退款幾率。如若客戶強制退 款， 可按照理財利息辦理退款 內部定制：交易模式 11月底通過金融機構/簽約定制協議，提前內部定制收取10%訂金，避免誠意客戶流失，完成年度目標銷售 目標 內部定制：VIP客戶定制權益 通過超低定金、折扣優惠、提前

44、鎖定房號、定金無憂等VIP客定制權益，吸引客戶參與內部定制，促進銷售 成交 內部定制-VIP客戶權益 超低定金：收取總房價10%誠意金 折扣優惠：作為首批客戶，可享受最低 優惠價格 鎖定房號：提前鎖定中意房號。 定金無憂：交付的訂金可享受益田理財 的增值收益；至預售合同簽定時，可自 主選擇簽約或退訂 核心策略二：洗透坪山 輻射全城 渠道策略：在營銷中心開放前提前開啟蓄客動作，本地自用客 戶以及大宗交易客戶拓展為核心，同時有效利用中原及益田自有 資源，全城營銷，以保證去化為優先前提 拓客策略：拓客渠道鋪排 深度深挖坪山本地客戶，配合微信活動推廣迅速打開市場認知建立知名度，形成市場良好口碑 11中

45、旬 11月底（內部定制） 本地企業拓客 配合推廣 配合巡展 中原資源拓展期 微信運營：微信大V炒作，VR看房，微樓書 深度挖掘坪山本地企業，對企業主及商會協會進行 陌拜、維系及推介私宴 拓展類型：圍繞益田購物中心、社區進行巡展， 周邊派單，寫字樓派發早餐 拓展類型：中原內部資源拓客期 12月 12月底（完成目標） 11月 商超快閃、愛心早餐大派送 配合活動 拓客策略：洗透坪山，輻射全城 洗透坪山 輻射全城 本地企業拓展：洗透坪山，深度拓展本地企業客戶資源 本地商家資源：洗透坪山，片區商家資源置換 2018年11月中下旬 洗透坪山 輻射全城中原資源保障 2018年12月 2018年12月 推廣活

46、動配合，項目價值點輸出 益田自有資源：益田商超、社區資源攪動 坪山重點產業片區 重點產業片區企業數量 機器人與信息技術產業園800家 綜合保稅區106家 生物產業基地48家 新能源產業基地18家 碧嶺文化創意園- 生命健康產業園- 拓展對象拓展形式 坪山老辦公區及產業園 區企業主 金成大廈、榮基大廈、投資大廈、 大萬文化廣場等老辦公區域 企業主陌拜拓客 臨深片區大型企業（惠 陽） 、伯恩光學、僑興集團、 衛康中西藥業、勝宏科技、億緯 鋰能股份等 企業主陌拜拓客 坪山產業園區 機器人與信息技術產業園；綜合 保稅區；生物產業基地；新能源 產業基地；城投廣場、銀德產業 園；大德智慧云谷 招商負責人/

47、企業主 關鍵人拓展 陌拜拓客（電話資源） 坪山行業協會 坪山醫藥行業協會、坪山裝修協 會、電子信息商會、私營企業協 會、高新技術產業協會等 協會/商會秘書長、會長關鍵人介紹 銀行資源 坪山農村商業銀行/建設銀行/工 商銀行等/ 行長及大客戶經理關鍵人拓展 深度挖掘坪山本地有轉型或者接待需求的企業，對企業主及商會協會進行陌拜、維系及推介私宴 拓客策略：洗透坪山，深度拓展本地企業客戶 2018年11月 洗透坪山 輻射全城中原資源保障 微信運營，推廣配合項目價值點輸出 2018年12月 2018年12月 免費汽車保養寵物美容 嫁接片區4S店資源提供汽車保養活動，可 配送洗車券或保養折扣券、買車折扣券

48、等 免費寵物美容活動，現場布場配合營造溫 馨感適合自拍 免費培訓課程體驗 聯合片區培訓機構舉辦課程體驗活動，如 ：泰拳學習、一節課吉他入門、插花入門 、茶道入門等等 拓客策略：洗透坪山，片區商家資源置換 2018年11月 洗透坪山 輻射全城中原資源保障 推廣活動配合，項目價值點輸出 2018年12月 2018年12月 拓客策略：益田自有資源攪動 益田旗下資源整合，覆蓋益田社區、購物中心進行巡展，集團員工及合作方，促進上下游渠道帶客 南山益田假日天地 坪山益田假日世界 寶安益田假日天地 益田大運城邦 益田假日府邸 2018年11月 洗透坪山 輻射全城中原資源保障 推廣活動配合，項目價值點輸出 2

49、018年12月 2018年12月 拓客策略：中原資源保 障 中原資源保障 中原大客戶資源保障 推薦會：中原重點項目推介會 2018年11月中下旬 洗透坪山 輻射全城中原資源保障 推廣活動配合，項目價值點輸出 2018年12月 中原定向企業客戶 拓客策略：大客資源儲備案例 中原大客儲備池 中原具有豐富整售物業操作經驗，大量實力企業委托中原尋找大宗物業，擁有深圳寫字樓市場最具實力的大客儲備池 客戶一：科技園長城項目招標，約40億出資額，中原受委托，是重要儲備客戶池； 客戶二：上海某科技公司，尋求南方優質寫字樓做總部，自用大部分，需要冠名權； 客戶三：某中原企業客戶欲購買世茂前海中心10層，因冠名權問題協商中； 客戶四：某國字保險類公司在找整棟寫字樓物業，福田南山均可，優質寫字樓； 客戶五：某保稅區做裝修的公司，欲找多層做辦公總部，中原已介紹資源，價格在談； 客戶六：南京某開發商欲進軍深圳，委托中原尋找整棟型總部； 客戶七：地產老板圈層資源，如中原主席施生在財富大廈買了一層，出租給阿里巴巴 大單持續創造中 . 中原掌握大量尋求自用型、總部類 需求的企業客