1、廣州世君 綠色建筑：對于建筑的環(huán)保性、能源可控性有一定要求。 行業(yè)工作特征： 上班時間集中于8：30-9：30之間； 對數(shù)據(jù)的管理和機房的穩(wěn)定性非常重視； 需要嚴格的樓宇安保及私密性； 時常需要高端餐飲和會所來宴請/接待客戶。 行業(yè)辦公差異化： 差異化需求 提取 【商務服務】客戶上班時間段相對不集中，但卻存在著加班較為頻繁且辦公 地點不固定的特點 商務服務 咨詢 專業(yè)服務 律所 中介 財稅 財稅 物管五大行、四 大審計行 產(chǎn)品 選擇 國內(nèi)一流 商服行業(yè) 產(chǎn)品 選擇 企業(yè) 能級 企業(yè) 能級 超甲/甲級產(chǎn)品 標準產(chǎn)品 主流行業(yè)類型 行業(yè)工作特征： 上班時間段在9-10點之間； 經(jīng)常加班，密集開會；

2、 因經(jīng)常需要外出所以辦公地點不固定； 企業(yè)規(guī)模相對較小，共享化需求較強。 經(jīng)常加班 辦公靈活 外出頻繁 企業(yè)展示/形象可靠 客戶跟隨屬性強 關(guān)鍵詞： Keywords 客戶商務洽談多 規(guī)模相對較小 行業(yè)辦公差異化： 電梯：因工作時間不集中，電梯配置可適當降低標準化； 加班配套：可配備淋浴間、健身房、24小時熱水、睡眠倉等相 關(guān)加班配套； 裝修：中小型企業(yè)需求拎包辦公、大型企業(yè)需求個性化定制； 共享會議室：針對套內(nèi)會議空間不足的中小型企業(yè)。 共享會議室 淋浴室 健身房 差異化需求 提取 【TMT】科技類企業(yè)主要關(guān)注項目周邊交通、配套以及行業(yè)集聚性，對于 辦公空間的打造更加傾向于生活化及開放式的環(huán)

3、境和氛圍 主流行業(yè)類型 TMT 企業(yè)運營端 研發(fā)端 頂尖互聯(lián)網(wǎng)企 業(yè) 產(chǎn)品 選擇 中小型規(guī)模 產(chǎn)品 選擇 企業(yè) 能級 企業(yè) 能級 超甲產(chǎn)品/自建總部 標準產(chǎn)品/產(chǎn)業(yè)園 電信、媒體和科技（Telecommunication，Media，Technology） 行業(yè)工作特征： 上下班時段不固定，相對自由； 加班頻繁，辦公地點固定外出較少; 部門協(xié)調(diào)性強，會議較多； 內(nèi)部管理扁平化，辦公空間多元開放。 關(guān)鍵詞： Keywords 數(shù)據(jù)信息處理量巨大 上班時間自由常駐型辦公 配套依賴性強 內(nèi)部管理扁平化 加班頻繁 電梯：因工作時間不集中，電梯配置可適當標準化； 設備運輸：專用貨梯運輸大型設備； 加班配

4、套：可配備淋浴間、健身房、24小時熱水、睡眠倉等相 關(guān)加班配套； 衛(wèi)生間：由于辦公地點固定且人員集中，可適當加大衛(wèi)生間尺 度； 空間打造：打造多元化的辦公及休憩空間； 綠色節(jié)能：外資企業(yè)對綠建標準尤為關(guān)注（蘋果蛇口網(wǎng)谷華南 運營及采購中心）； 網(wǎng)絡地板/樓板承重：有機房配置需求且布線復雜，可以適當架 高網(wǎng)絡地板以及局部樓板加重； 多元化空間 綠色認證 科技、配套支持 行業(yè)辦公差異化： 金融業(yè)的行業(yè)關(guān)注點主要集中在區(qū)位、立面及商務配套，商服業(yè)差異化需求 較小，TMT行業(yè)對于智能化、生活配套以及行業(yè)集聚度較為關(guān)注 立面昭示區(qū)位交通行業(yè)集聚電梯 （服務人數(shù)） 定制化智能化綠建商務配套 金融 高端客戶

5、 主流客戶 基礎客戶 商務 服務 TMT 生活配套 配置標準 差異化需求 小結(jié) 高端客戶 主流客戶 基礎客戶 高端客戶 主流客戶 基礎客戶 產(chǎn)品差異化 各行業(yè) + 各企業(yè) 企業(yè)工作特征分析 企業(yè)硬件需求分析 企業(yè)配套需求分析 企業(yè)信息化需求分析 產(chǎn)品差異化的分析原則 1.研究范圍：針對于各行業(yè)（金融/TMT/商務服務等）及各性質(zhì)企業(yè)（國企、民企、外企） 2.研究維度：企業(yè)不同規(guī)模、工作特征以及辦公差異化的需求屬性進行定性分析； 3.指標推導：結(jié)合調(diào)研項目及差異化項目的指標反饋來推導相對應產(chǎn)品參數(shù)。 分析推導 差異化需求對產(chǎn)品的 參數(shù)影響 企業(yè)規(guī)模特征分析 代表項目指標分析 產(chǎn)品差異化 【電梯】

6、 產(chǎn)品差異點具體表現(xiàn)企業(yè)行為/特征代表行業(yè)代表項目 運行模式需求派梯系統(tǒng)/人臉識別需要嚴格的出入管理金融東海國際 客梯VIP電梯/企業(yè)單梯入戶租用政策/多層的客戶金融 前海卓越時代 廣場 轎廂噸位 改造或加設一臺大型貨梯， 噸位為2噸 需要有大型設備運輸需求金融/TMT平安金融大廈 轎廂尺度電梯轎廂尺度加大勞動密集程度高貿(mào)易 電梯數(shù)量電梯級配下調(diào)上班時段不集中TMT星河World “希望電梯可以進行單雙號或高低分區(qū)，從而避免高峰期侯梯時間的擁堵。” 深圳鵬城展覽策劃有限公司總經(jīng)理 企業(yè)決策訪談 “寫字樓內(nèi)部的VIP配套是很有必要的如電梯、洗手間，對于領(lǐng)導層面來說節(jié)約時間和舒適度是比較重要的。”

7、 深圳正威（集團）有限公司財政總監(jiān) 產(chǎn)品差異化 【電力供應-網(wǎng)絡通訊-空調(diào)】 企業(yè)決策訪談 “空調(diào)的計量方式希望能夠分戶計量，一是能夠節(jié)約能源，二是節(jié)約成本，自己可以控制用量。” 深圳興致同醫(yī)藥有限公司總經(jīng)理 產(chǎn)品差異點具體表現(xiàn)企業(yè)行為/特征代表行業(yè)代表項目 公共配套 衛(wèi)星通訊設備涉外企業(yè)需要進行國際會議交流全行業(yè)嘉里建設廣場 WIFI全覆蓋 可隨時進行無紙化辦公處理的中小 型企業(yè) 全行業(yè)科技寺 網(wǎng)絡地板高度局部網(wǎng)絡地板加高 有機房配置需求且布線復雜的相關(guān) 企業(yè) TMT/金融京基100 電力供應三回路供電 需要保證24小時不斷電且配置兩個 備用電源 TMT/金融深交所 空調(diào)制冷方式采用VAV的

8、集中控制租用整層/多層全行業(yè)太平金融大廈 計量計費標準采用分戶計量及靈活開關(guān)加班頻次較多及加班時段較晚的TMT卓越世紀中心 產(chǎn)品差異化 【標準層打造要求】 企業(yè)決策訪談 “精裝修我認為相對比較合適，因為可以避免入伙的時候大量的企業(yè)裝修而導致的噪音及空氣影響，如果是精裝的話， 我們自己購置幾件辦公用具，直接拎包入駐辦公，會相對比較方便；” 深圳錦華森商貿(mào)有限公司總裁秘書 產(chǎn)品差異點具體表現(xiàn)企業(yè)行為/特征代表行業(yè)代表項目 公共衛(wèi)生間 衛(wèi)生間尺度調(diào)整常駐型企業(yè)衛(wèi)生間需用人次更多商務服務 浴間的設置加班較多的企業(yè)TMT/房地產(chǎn)太古匯 裝修中小型需求精裝修處理 中小型企業(yè)需求拎包辦公、大型企 業(yè)需求個性

9、化定制 商務服務/TMT環(huán)球都會廣場 行政衛(wèi)生間預留上下水點位大型企業(yè)需求總裁或獨立衛(wèi)生間金融/TMT邦華環(huán)球貿(mào)易中心 樓板承重樓板局部加重 有機房及大型設備配置需求的相關(guān) 企業(yè) TMT/金融太子灣商務廣場 標準層層高局部樓層層高調(diào)整金融京基100 產(chǎn)品差異化 【公共配套&綠建】 企業(yè)決策訪談 “希望大堂有自助訪客系統(tǒng)，因為會有很多學員來訪，自助登記會比較方便。” 廣東新勵成教育科技股份有限公司華南區(qū)域總經(jīng)理 “支持共享會議室，因為套內(nèi)的會議廳相對較小，空間不夠，所以需求還是比較大的。” 深圳錦華森商貿(mào)有限公司總裁秘書 產(chǎn)品差異點具體表現(xiàn)企業(yè)行為/特征代表行業(yè)代表項目 大堂功能模塊 建議更靈活

10、的到訪登記形 式以及配備自助訪客系統(tǒng) 針對來訪客戶較多的企業(yè)類型教育/商務服務利通廣場 物業(yè)智能化管理模塊 需配備指定保安系統(tǒng)及安 全監(jiān)控的存取 需要特殊的安保保障服務的企業(yè)金融 公共配套設置共享會議室 針對套內(nèi)會議空間不足的中小型企 業(yè) 商務服務/TMT僑鑫國際大廈 綠色建筑綠建為置業(yè)關(guān)注點之一外資企業(yè)金融/TMT/商務服務太古匯 產(chǎn)品差異化 小結(jié) 客戶對產(chǎn)品造成差異化的主要因素集中在電梯、空調(diào)、標準層打造、 電梯供應、信息化設備、公共配套以及綠色建筑，具體維度如下 電梯 企業(yè)安保需求派梯/人臉識別系統(tǒng) 定制化需求VIP電梯/單梯入戶 設備運輸需求配備大型運輸貨梯 樓宇人員密集度客梯轎廂尺度

11、調(diào)整 企業(yè)上班時段特征客梯轎廂尺度調(diào)整 空調(diào) 企業(yè)規(guī)模空調(diào)集中控制開關(guān) 加班頻次分戶計量靈活開關(guān) 公共配套&綠建 樓宇訪客數(shù)量配備自助來訪系統(tǒng) 企業(yè)規(guī)模與會議空間設置共享會議室 企業(yè)安保維度提供特殊安保服務 綠建節(jié)能影響維度綠建相關(guān)證明申請 電梯供應 & 網(wǎng)絡通訊 外企/國際會議頻繁衛(wèi)星通訊設備 辦公地點靈活辦公區(qū)域WIFI覆蓋 機房配置且布線繁雜局部網(wǎng)絡地板架高 電力供應需求三回路電力供應 2.2 客戶對產(chǎn)品的共性需求提取 分析原則 通過對使用者、決策者、物管者進行深度調(diào)研，挖掘客戶對辦公產(chǎn)品的共性需 求，尋找影響產(chǎn)品標準化的共性因素 使用者決策者物管者 客戶維度物管維度 挖掘辦公產(chǎn)品選址考

12、量因素 挖掘其對硬件和配套服務的需求 挖掘其對辦公產(chǎn)品的不滿因素 預知客戶痛點和實際運營中面臨的 主要問題，在產(chǎn)品設計階段提前規(guī)避 挖掘其對硬件和配套服務的 需求 挖掘其對辦公產(chǎn)品的不滿因 素 客戶在選址、車庫功能、公共配套、物業(yè)服務、樓宇不滿因素五 大方面具有顯著的共性特征；同時在電梯等候、空調(diào)收費標準、 地庫使用等方面具有共性痛點 客戶對衛(wèi)生間和空調(diào)的投訴較多，物管 在訪客、候梯、停車這三方面存在較大 的管理難度 研究目的 所得結(jié)論 調(diào)研工具 【選址要點】決策者在選擇辦公產(chǎn)品時首先考慮物業(yè)所處區(qū)位，其次為租金/售 價，內(nèi)部因素方面最看重硬件設施和實用率 企業(yè)決策者 外部因素內(nèi)部因素 NO.

13、1NO.2NO.3NO.1NO.2NO.3 麗豐中心世聯(lián)評估陳總監(jiān)租金/售價交通樓宇形象硬件設施實用率物業(yè)管理 新潮傳媒集團陳總監(jiān)租金/售價區(qū)位交通實用率硬件設施物業(yè)管理 新勵成教育公司黃總區(qū)位租金/售價樓宇形象實用率硬件設施物業(yè)管理 深圳市興致同醫(yī)藥有限公司 許總 區(qū)位樓宇形象場地環(huán)境實用率停車費用 深圳鵬城展覽策劃有限公司 張總 交通樓宇形象開發(fā)商品牌物業(yè)管理硬件設施物業(yè)管理 錦華森商貿(mào)有限公司法定代 表人秘書 區(qū)位交通開發(fā)商品牌硬件設施公共空間 深圳正威（集團）有限公司 孫總 租金/售價區(qū)位相同行業(yè)集中硬件設施物業(yè)管理實用率 廣東微眾律師事務所張律師區(qū)位樓宇形象 公司主要客戶 集中 物業(yè)

14、管理實用率硬件設施 備注：調(diào)研中列舉了“交通 、風水 、相同行業(yè)集中、公司主要客戶集中 、優(yōu)惠政策 、綠色認證、樓宇形象、租金/售價、區(qū)位 、開發(fā)商品牌 、公共空間”外部因素，以及“實用率、 物業(yè)管理 、硬件設施”內(nèi)部因素供決策者選擇排序 決策者選址因素排序 客戶維度 【車庫功能】客戶最為希望車庫具備洗車、環(huán)保充電樁功能，并希望提供充 電預約服務，提高充電樁的使用效率 9% 25% 33% 50% 57% 其他 汽車 汽車 環(huán)保 洗車 車庫功能需求 “對充電樁還是比較感興趣，但是希望電動充電樁能結(jié)合 預約系統(tǒng)，因為有些時候我們電動車需要充電的時候，過去 后卻發(fā)現(xiàn)充電樁車位卻被非電動車霸占了。”

15、錦華森商 貿(mào)有限公司法定代表人秘書 決策者聲音 決策者希望提供充電樁和充電預約功能 客戶維度 使用者需求 1% 4% 10% 86% 2001- 2500元 1501- 2000元 1001- 1500元 1000元 及以下 停車月保收費接受度 84%使用者需要車位引導系統(tǒng) 59%使用者認為機械車位使用尚算方便 車位引導系統(tǒng)需求 機械車位使用感受 “空閑停車位數(shù)量顯示我認為非常重要。”錦華森商貿(mào) 有限公司法定代表人秘書 決策者對車位引導系統(tǒng)需求熱烈 部分決策者反映可由物業(yè)使用方支付來訪客戶停車費 用，起到便利來訪客戶的作用 “因為有部分停車需求主要是針對于客戶，有部分客戶會計較 停車費用問題而

16、抗拒來訪，如果物業(yè)方想彌補其中的損失可以來 找我們業(yè)主進行相關(guān)繳費，也可以讓我們業(yè)主來購買停車票，最 好可以省去客戶來訪所產(chǎn)生的停車費用。”深圳市興致同醫(yī)藥有限 公司許總 備注：統(tǒng)計前提為客戶為駕車上班，所在項目有機械車位 （樣本量為82份） （樣本量為34份） 【公共配套】員工餐廳、咖啡廳和便利店、公共及套內(nèi)茶水間、陽臺都是客戶 較為需要的配套，另外決策者還希望享有中高檔餐飲和行政衛(wèi)生間 6% 12% 16% 18% 26% 37% 40% 61% 69% 兒童托管 視頻會議室 商務會所 24小時辦 交流場所 銀行網(wǎng)點 固定停車位 健身房 員工餐廳 樓宇公共配套需求 使用者需求 客戶維度 4

17、% 29% 34% 45% 64% 72% 其他 企業(yè)展示區(qū) 快遞收發(fā)處 自助訪客系統(tǒng) 訪客休息區(qū) 咖啡廳及便 大堂配套需求 18% 23% 41% 69% 79% 母嬰室 淋浴間 吸煙區(qū) 陽臺 茶水間 標準層公共空間配套需求 衛(wèi)生間儲物柜及套內(nèi)茶水間設置 意愿 決策者聲音 96%使用者者希望在辦 公套內(nèi)設置茶水間； 48%使用者認為衛(wèi)生間 內(nèi)需要設置儲物柜 最需要員工食堂，還希望享有中高檔餐飲 “希望有員工食堂或者一些大型高檔餐飲，方便有客戶拜訪時 可進行接待。”麗豐中心世聯(lián)評估陳總監(jiān) “客戶通常都會希望大堂或者首層底商、裙樓有咖啡廳、面包 店、銀行、便利店這幾種配套。外來人員會比較想要訪客

18、休息區(qū)， 等候的時候可以坐一下，但大廈物管不一定喜歡，因為如果設置不 當?shù)脑挄尨筇酶鼡頂D。”仲量聯(lián)行租賃部古經(jīng)理 客戶普遍需要咖啡廳、便利店和訪客休息區(qū) “我個人認為在辦公區(qū)域內(nèi)就不需要設置專門的獨立陽臺，因為 對整體的空間浪費太大，如果在公共區(qū)域設置一個共享開放的休閑 陽臺我認為還是可以的。”深圳鵬城展覽策劃有限公司張總 “套內(nèi)實用率低于7成就不考慮了。“新潮傳媒集團陳總監(jiān) 客戶比較需要陽臺，但存在實用率和安全性擔憂 部分客戶認為設置衛(wèi)生間很有必要 “寫字樓內(nèi)的VIP配套是有必要的，如電梯、洗手間等，對于 老板等層面的人來說節(jié)約時間和舒適是比較重要的。” 深圳正威（集團）有限公司孫總 【物

19、業(yè)服務】使用者和決策者最為需要快遞收取、物業(yè)報修服務，并較為關(guān)注 物業(yè)報修的響應速度 4% 12% 28% 29% 33% 46% 47% 52% 其他 體檢預訂 商務用車平臺 送水服務 前臺提供藥箱及貼心小物 訂餐服務 物業(yè)報修 郵件及快遞收取 物業(yè)服務需求 “比較看重物業(yè)辦事的效率，就算不能及時處理， 那也最好能及時給我們用戶一個答復，不要一拖再 拖，處理一件事情半年了都沒有消息。”錦華森商 貿(mào)有限公司法定代表人秘書 “對于物業(yè)來講比較關(guān)心快遞啊、維修保養(yǎng)等內(nèi) 容。”新潮傳媒集團陳總監(jiān) 決策者較為關(guān)心快遞收取、物業(yè)保修響應速度 客戶維度 決策者聲音使用者需求 【不滿意要素】電梯等候時間過長

20、、區(qū)域成熟度欠佳、辦公配套不夠完善是客 戶的三大痛點，在產(chǎn)品設計環(huán)節(jié)應著重優(yōu)化 9% 11% 17% 19% 20% 21% 25% 28% 31% 32% 安防 保潔 停車 樓棟形象 空調(diào)舒適度 裝修檔次 交通便利度 辦公配套 區(qū)域成熟度 電梯等候 樓宇不滿意要素 “沒有便利店在附近。”廣州周大福金融中心 “非地鐵直連，樓棟本身無飯?zhí)谩！毖啪訕分行?“周邊吃飯可選擇少，不利于商務聚餐。”保利國際廣場 “周邊配套不完善，餐飲店太少 。”星河WORLD 使用者對辦公配套的不滿主要集中在缺少餐飲和便利店配套 “上下班高峰期等太久了，電梯太慢 。”華嶸大廈 “最主要是電梯體驗感差，電梯數(shù)量太少，每到

21、上下班的時候沒辦 法搭乘電梯，效率很低，等待時間比較長。東海國際孫總 客戶維度 決策者聲音：候梯時間過長同樣 是決策者的第一大痛點 使用者需求 物管方反映客戶普遍對衛(wèi)生間、電梯和空調(diào)投訴較多；在訪客、高峰期電梯和 停車管理上存在難點，因此在產(chǎn)品前期設計和日后運營應重點關(guān)注 物管維度 租戶對洗手間、包括行政衛(wèi)生間的投訴較高，主要 投訴點為不夠干凈衛(wèi)生 許多帶飯的客戶在洗手盆洗碗，會造成下水道阻 塞，這部分也會接到投訴 針對新建物業(yè)，因為電梯設備還處于調(diào)試階段，因 此會出現(xiàn)停機現(xiàn)象，客戶對此投訴較高； 上下班高峰期擁擠的電梯廳也容易被投訴 空調(diào)設備在使用3-5年后耗損大，會出現(xiàn)管道阻 塞、滴水、制

22、冷效果差等現(xiàn)象，也會接到投訴 加班較多的客戶會對加班時段的空調(diào)收費有較大意 見，會更傾向于分戶計量的收費方式，從而能夠控 制成本及節(jié)能 存在問題：前臺進行身份登記，派卡進入的方式人 力成本大 解決措施：采用自助訪客系統(tǒng)等智能設備可更好地 解決 存在問題：很多車輛各層隨便停放，不方便集中看 管；若繳費處在出口，容易發(fā)生排隊現(xiàn)象 解決措施：建議在線收費，最好在車主停車的地方 明示收費支付碼 客戶投訴痛點日常管理難點 衛(wèi)生間 電梯及電 梯廳 空調(diào) 訪客管理 電梯及電 梯廳 停車管理 存在問題：早晚高峰期電梯廳會出現(xiàn)大量人流擁擠 狀況 解決措施：在電梯廳外圍設置鐵馬等隔離措施進行 分流，需有物管人員進

23、行現(xiàn)場指引 備注：解決措施均為訪談中資深物管經(jīng)理所給出建議 小結(jié) 客戶普遍對員工餐廳、快遞收取、車位引導等方面存在較大需求，痛點集中在 電梯等候時間過長、區(qū)域成熟度欠佳、辦公配套不夠完善等方面 使用者決策者物管者 客戶維度物管維度 選址因素：首選區(qū)位，其次為租金/售價；內(nèi)部因素最看重實用率 和硬件設施 對軟硬件的需求：洗車、環(huán)保充電樁、車位引導系統(tǒng)、員工餐 廳、咖啡廳和便利店、公共及套內(nèi)茶水間、陽臺、快遞收取服務 不滿因素：電梯等候時間過長、區(qū)域成熟度欠佳、辦公配套不夠 完善 客戶痛點：客戶在電梯等候、空調(diào)收費標準、地庫使用等方面具 有共性痛點 客戶投訴痛點：從物業(yè)角度了解到客戶對衛(wèi)生 間、候

24、梯時間和空調(diào)投訴較多 日常管理難點：在訪客、高峰期電梯和停車管 理上存在難點 在客戶需求研究當中挖掘出候梯時間、停車、充電樁和空調(diào)收費四大客戶痛 點，接下來將通過不同寫字樓項目的對比分析，深入剖析產(chǎn)生痛點的原因 候梯時間過長是客戶 的第一大痛點 對比分析不同項目候梯時間長 短，挖掘其背后原因，為未來 項目提供借鑒 停車率的高低影響地 下車庫開發(fā)成本 選取項目深入研究影響停 車率的重要因素 客戶對停車場環(huán)保充 電樁的需求增加 深入分析現(xiàn)有充電樁收費方式 和收費標準，以及使用效率 客戶對加班時段的收 費形式較為關(guān)注 深入分析廣深兩地空調(diào)的收費方式 和收費標準，挖掘客戶偏好 電梯等候時間停車率 空調(diào)

25、收費環(huán)保充電樁 客戶共性 痛點研究 調(diào)研項目選取原則 電梯使用率： 選取入駐率達9成以上，租金處于市場平均水平的項目，實地調(diào)研其在上班高峰期時間段的電梯使用效率及客戶平均等候時間； 停車率： 選取入駐率達9成以上，停車費用處于市場平均水平的項目，分為： 1.地處中心地段且交通便捷的項目 2.地處偏遠地段/周邊交通不便捷的項目 實地調(diào)研其停車率。 空調(diào)收費形式： 調(diào)研廣深兩地正常上班時段與加班時間段空調(diào)收費標準的共性與差異化。 客戶共性 痛點研究 序號項目名稱研究內(nèi)容入駐率軌道交通 1麗豐中心（無閘）電梯100% 離地鐵口500m 以外 2太古匯（無閘）電梯99% 離地鐵口500m 以內(nèi) 3保利

26、叁悅廣場（內(nèi)閘） 電梯+車位使用 情況 90%位置相對較偏 4僑鑫國際大廈（外閘）電梯+充電樁93% 離地鐵口500m 以內(nèi) 5合景國際金融廣場車位使用情況100% 離地鐵口500m 以內(nèi) 序號項目名稱研究內(nèi)容入駐率軌道交通 1東海國際電梯+外閘88% 離地鐵口500m 以外 2卓越世紀中心電梯+機械車位90% 離地鐵口500m 以內(nèi) 3中儲能大廈電梯+充電車位90% 離地鐵口500m 以內(nèi) 4科興科學園 電梯+車位使用 情況 95%無地鐵 5NEO大廈A棟車位使用情況90% 離地鐵口500m 以內(nèi) 深圳項目列表廣州項目列表 廣州、深圳項目調(diào)研列表 客戶共性 痛點研究 【電梯】結(jié)合廣深兩地調(diào)研

27、及電梯顧問數(shù)據(jù)對比來看，低區(qū)5分鐘載客率在 10%左右，滿載率程度及高峰期排隊嚴重，高區(qū)為等候時間最長區(qū)域 項目卓越世紀1號樓東海國際中心A座科興科學園中儲能大廈 調(diào)研時間 9：00-10：00 （上班） 8：30-9：30 （上班） 9：00-10：00 （上班） 5：30-6：30 （下班） 分區(qū)低中高低中高無分區(qū)低中高 電梯數(shù)量6554444888 運行速度（m/s）34-562.5462.5456 轎廂容量1600kgx21人1800kgx24人1600kgx21人1600kgx21人 平均等待時間（s）10-15 基本入閘即 可乘梯 25-3515-3520-4020-35 1分鐘左

28、右，最長等待時 間達到2分鐘以上 3分鐘4分鐘10-30秒 隊伍長度不用排隊不用排隊不用排隊不用排隊不用排隊不用排隊 9-9：30輕微排隊 9：30-10點排隊嚴重 整體落客量不大 項目僑鑫國際大廈麗豐中心保利叁悅廣場太古匯 調(diào)研時間上班高峰期8：30-10點 分區(qū)低中高低高無分區(qū)低中高 電梯數(shù)量588666886 運行速度（m/s）1.75-.352.5-562.5-34-62.5456 轎廂容量（噸）1.61.351.61.8 運行模式呼梯系統(tǒng)傳統(tǒng)按鈕傳統(tǒng)按鈕傳統(tǒng)按鈕 平均等待時間（s） 算排隊：51 不算排隊：43 2240 算排隊：110 不算排隊：28 算排隊：176 不算排隊：44

29、 12221631 隊伍長度 共有5條隊伍， 最長一條約15米 不用排隊不用排隊一條隊伍約10米一條隊伍約25-35米不用排隊不用排隊不用排隊不用排隊 項目名稱僑鑫國際中心麗豐中心保利叁悅廣場太古匯 5分鐘載客率 低區(qū)11%10%10%11% 中區(qū)11%11% 高區(qū)11%10%10%11% 轎廂載客率 低區(qū)87.10%97%3部電梯運力不足30.80% 中區(qū)36.60%42.40% 高區(qū)56.60%68.40%16.70%45.20% 平均間隔時間 低區(qū)39.9s41.3s3部電梯運力不足16.1s 中區(qū)18.2s22.2s 高區(qū)42.1s33s21.8s28.4s 卓越世紀中心 僑鑫國際大廈

30、 電梯調(diào)研總結(jié)： 1.速度：低區(qū)：2.5-3m/s，中區(qū)：3-5m/s，高區(qū)：4-6m/s； 2.低區(qū)：5分鐘載客率在10%左右，低區(qū)滿載程度嚴重； 3.中區(qū)：5分鐘載客率在11%左右，基本無排隊等候現(xiàn)象； 3.高區(qū)：高區(qū)在梯速較快的基礎上，仍然是等候時間最長的區(qū)域。 麗豐中心 廣深兩地市調(diào)數(shù)據(jù) 電梯顧問數(shù)據(jù)采集 客戶共性 痛點研究 【停車位】在兩地的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在項目周邊公共交通便利程度較低的情況 之下，項目整體的停車率較高 項目卓越世紀中心科興科學園NEO大廈 車位配比（每100/個） 注：按計容面積計算 0.70.51.56 與地鐵站距離離地鐵口500m以內(nèi)無地鐵離地鐵口500m以內(nèi) 停

31、車率（%）約80% B1：將近100% 早上10點 B1：約80% 10點 B1：100% B2：將近100%B2：約70%B2：100% B3：約50% 下午4點基本停滿下午4點 B1：100% 機械車位基本空置B2:100% 月保費用（元/月）800-1500500-1500800-1800 臨停費用（元/小時）第一小時15，后每小時增加5，60封頂?shù)谝恍r10，后每小時增加3，35封頂?shù)谝恍r15，后每小時增加10，60封頂 項目合景保利叁悅廣場保利國際廣場 車位配比（每100/個） 注：按計容面積計算 0.70.80.7 與地鐵站距離大堂連通地鐵口離地鐵500m以內(nèi)離地鐵口1.3km

32、停車率（%）約64% B2：將近100% 約30% B2：約50% 約94% 1F：約80-90% B3：專用停車位，停車率約50% B4：約95% B3：約7%B2約：90-95% B5：不足10% 月保費用（元/月）1800800-10001200 臨停費用（元/小時）848 影響停車率的因素 1.交通便利度：項目周邊公共交通便利程度較低，則停車率較高； 2. 停車位數(shù)量：項目周邊公共交通便捷，停車數(shù)量及地下層數(shù)可相對減 少。 客戶共性 痛點研究 中儲能大廈 科興科學園 合景 【空調(diào)】廣深兩地空調(diào)收費在正常工作時段統(tǒng)一計入物業(yè)費中，加班時段的收 費標準主要為按用量及面積計算費用，客戶大多傾

33、向于分戶計量的收費形式 深圳加班時段空調(diào)收費標準 項目名稱收費標準（元/h） 太平金融大廈0.3 京基1000.2-1 百度國際大廈0.3 SCC中洲控股中心0.6 招商局廣場0.45-1.16 深圳工作標準時段空調(diào)收費標準 項目名稱收費標準（元/h） 中儲能大廈12 華潤置地大廈8 前海卓越時代廣場10 百度國際大廈13 科興科學園6 卓越世紀中心12 廣州市甲級寫字樓加班時段空調(diào)收費標準 項目名稱 收費區(qū)間 （元/h） 備注 利通廣場0.3-0.44 收費區(qū)間按照各 樓宇單元面積劃 分標準估算 僑鑫國際大廈0.04-3.5 環(huán)球都會廣場0.23-0.5 凱華國際廣場0.26-1.2 廣州周

34、大福金融 中心 0.1-0.57 天盈廣場東塔0.35-0.88 合景國際金融廣 場 0.2-1.5 太古匯0.1-0.43 邦華環(huán)球貿(mào)易中 心 0.23-1.6 保利世貿(mào)G座0.55-3 收費形式： 1.工作時段： 深圳、廣州：企業(yè)所繳納的物業(yè)費用包含空調(diào)費用； 2.加班時段： 深圳、廣州：1.按照用電量計算 2.按使用面積計算 3.收費特征： 按面積計算：面積越大，收費越低； 按用電量計算：分戶計量。 客戶使用意見反饋： 1.決策者層面：決策者主要的關(guān)注點還是圍繞在空調(diào)收 費標準以及成本的環(huán)節(jié)，都表示會更傾向于分戶計量 的收費方式，從而能夠控制成本及節(jié)能。 2.物業(yè)管理層面：客戶在選擇樓宇

35、時對空調(diào)舒適度有一 定的關(guān)注度，同時在運營3-5年的項目中，也會出現(xiàn) 較多關(guān)于空調(diào)使用的投訴。 客戶共性 痛點研究 【充電樁】收費為充電+服務費，收費形式為按小時或度數(shù)用量收費，影響充 電樁整體使用效率的三大因素為充電樁類型、電動車車型以及收費標準 國家政策規(guī)定：根據(jù)國家發(fā)改委下發(fā)的關(guān)于電動汽車用電價格政 策有關(guān)問題的通知（2014），充換電設施經(jīng)營企業(yè)可向電動汽車用 戶收取電費及充換電服務費兩項費用。 廣東省政策規(guī)定：根據(jù)廣東省電動汽車充電基礎設施建設運營管 理辦法（2016）文件規(guī)定，非公交車充電服務費1.2元/千瓦時，充 電時不再另收停車費用。 具體項目收費： 1.深圳-中儲能大廈： V

36、IP及公用停車位統(tǒng)一收費標準為1.20元/度以及服務 費0.45元/度，充電樁為增值服務所以并無停車上的相關(guān)優(yōu)惠。 2.廣州-僑鑫國際大廈：特斯拉壁掛式充電器（慢充）為例，16元/小時（含 電費和服務費），需花費80-133元；比亞迪，1.5元/度，需花費約54元。 客戶共性 痛點研究 充電轉(zhuǎn)類型充電耗時（小時） 快充（主流）1 慢充5-10 電動車類型電量（度） 充電耗時（小時） 快充慢充 特斯拉ModelS68-801.28 比亞迪e6360.5-19 特斯拉充電位 電動車專用位僑鑫充電收費標準 010102020303 電梯等候時間電梯等候時間 空調(diào)收費空調(diào)收費 地庫使用率地庫使用率 A

37、.廣深兩地在正常上班時間段，空調(diào) 的費用均包含在企業(yè)所繳納的物業(yè) 管理費當中； B.廣深兩地在加班時間段，空調(diào)的收 費標準主要為按用量、面積兩種形 式計費； C.客戶反饋：更偏向于分戶計量的收 費形式； D.物業(yè)管理者反饋：從反饋情況來 看，空調(diào)為客戶投訴的核心板塊之 一，建議在運營過程中對空調(diào)及盤 管進行定期的維護從而減少客戶投 訴量，增強客戶使用舒適度。 A. 運行速度：通過廣深兩地的整體 調(diào)研及對比發(fā)現(xiàn)，電梯平均速率 為：低區(qū)：2.5-3m/s，中區(qū)：3- 5m/s，高區(qū)：4-6m/s； B.侯梯時間：在項目出租率高且不 擁堵的情況i下平均侯梯時間在 25-35秒左右； C.影響因素：電

38、梯數(shù)量、運行速 度、轎廂噸位； D. 建議所有項目在設計初期由電梯 顧問單位根據(jù)實際情況測算研究 電梯系統(tǒng)解決方案。 A.在項目周邊公共交通便利程度較 低的情況之下，項目整體的停車 率較高； B.公共交通的便利與否以及地下車 庫的車位數(shù)量是對廣深兩地停車 位造成影響的主要因素； C.建議所有項目結(jié)合周邊具體交通 情況對地庫停車數(shù)量進行調(diào)整。 小結(jié) 0404 環(huán)保充電樁環(huán)保充電樁 A. 收費標準：廣東省非公交車收費標 準為1.2元/度，廣深兩地整體市場 平均收費標準為1.2-1.5元/度； B.使用情況：從調(diào)研整體來看，深圳 項目的充電樁整體使用率較低，且 出現(xiàn)電動車位被機動車使用的情 況；廣州

39、所調(diào)研項目公共充電樁車 位大部分被網(wǎng)約專車司機使用； C.建議可根據(jù)市場實際需求情況而配 置相關(guān)數(shù)量的充電樁及充電車位。 影響因素小結(jié) 客戶共性需求挖掘 對使用者、決策者、物管者進行深入調(diào)研，提取出客戶共性需 求和痛點，以及物管難點 金融業(yè) 商服業(yè) TMT行業(yè) 關(guān)注點主要集中在區(qū)位、立面、商務配套以 及電力、承重、安全等硬件指標 關(guān)注點主要集中在企業(yè)形象、商務配套 關(guān)注點主要集中在智能化、生活配套以及行 業(yè)集聚度 選址因素 客戶痛點 軟硬件需求 物管難點 區(qū)位、租金、實用率、硬件設施 對員工餐廳、快遞收取、車位引導等方面存 在較大需求 候梯時間過長、區(qū)域成熟度欠佳、辦公配套 不夠完善、衛(wèi)生間清

40、潔欠佳、空調(diào)舒適度差 在訪客、高峰期電梯和停車管理上存在難點 結(jié)論一 結(jié)論二 分析細分客戶的敏感點和工 作特征，推導出寫字樓產(chǎn)品 的差異化需求 客戶差異化需求挖掘 區(qū)位影響下的客戶對辦 公產(chǎn)品的差異化需求 行業(yè)類型差異所導致的 產(chǎn)品差異化需求提取 梳理出特定區(qū)域之下符合細分客戶需求的辦公產(chǎn)品形式 03 萬科寫字樓產(chǎn)品線 產(chǎn)品線建議 萬科南方萬科南方區(qū)域辦公產(chǎn)品區(qū)域辦公產(chǎn)品線綱要線綱要 產(chǎn)品系產(chǎn)品系萬科中心萬科中心萬科萬科XXXX萬科云城萬科云城企業(yè)公館企業(yè)公館 配置標準配置標準T標A標B標C C標 土地屬性土地屬性 區(qū)位一線城市CBD一線城市未來城市中心區(qū)或區(qū)域級中心區(qū)；二線城市CBD 城際交

41、通樞紐區(qū) 區(qū)域級新中心（有產(chǎn)業(yè)基礎） 城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市 化較為完善的區(qū)域，周邊 有產(chǎn)業(yè)聚集度 交通公共交通完備：多條地鐵交匯點、多條公交站點公共交通已完備或在建設中：至少有一條以上地鐵站點、多條公交站點 公共交通部分建設中：有公交站點，遠期有地鐵或輕軌 在規(guī)劃或建設中；部分項目內(nèi)有城際交通站點 公共交通不完備 配套商務及商業(yè)配套完善商務及商業(yè)配套較完善商務及商業(yè)配套待完善商業(yè)配套不完善 規(guī)劃條件容積率：5-12容積率：3-7容積率：3-5容積率：1-2 代表項目代表項目廣州珠珠、深圳紅樹灣廣州南站超高層 、廈門云璽、東莞東江之星、佛山中央大街 深圳設計公社、廈門設計公社、廣州云城、廣州南

42、站部 辦公 深圳前海公館 星火Oneline 入駐企入駐企 業(yè)特點業(yè)特點 行業(yè) 金融房地產(chǎn)IT商服金融房地產(chǎn)IT商服貿(mào)易貿(mào)易IT商服 貿(mào)易、生物及醫(yī)療研發(fā)、 制造業(yè) 、軟件研發(fā)基地 銀行、保險、基金 總部、城市 公司 互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)運營端 咨詢、律所、財 稅 保險、證券、融資 租賃 城市公司研發(fā)端 、某獨立 業(yè)務部門 咨詢、中介 服務、 財稅、廣告、 設計 對外貿(mào)易、制 造業(yè)辦事點 服裝、日化、 電子商務 研發(fā)端設計類、培訓 企業(yè)能級 世界500強、區(qū)域級 總部、或城市級辦事 處及分公司 一線房地產(chǎn) 公司 BAT 物管五大行、四 大審計行、咨詢 MBB 區(qū)域分支機構(gòu) 二線房地產(chǎn)或本 土房地產(chǎn)公司

43、-世聯(lián)行、Q房 國際化業(yè)務 業(yè)務區(qū)域化， 租型中小企 業(yè) 創(chuàng)業(yè)型與成熟企業(yè) 并存 業(yè)務區(qū)域化，租型 中小企業(yè) 創(chuàng)業(yè)型與成熟企業(yè)并存 人員密 集度 密集度較低密集度一般密集度一般密集度一般密集度一般密集度一般密集度高密集度高密集度高密集度高密集度高密集度高密集度一般或較低 工作特點 1.工作時間較為規(guī)律,加班 時間較少 2.需保證數(shù)據(jù)管理的穩(wěn)定 性及安全性（供電系統(tǒng)） 3.需要嚴格的安保系統(tǒng) 4.重視商務客戶的接洽 5.上下級關(guān)系明確 1.上班時間較 為規(guī)律 2.加班較多 3.外勤較多 4.重視商務客 戶的接洽 1.上班時間段較為規(guī)律 2.加班較多，生活和工 作場所基本結(jié)合在一起， 注重員工關(guān)懷

44、 3.保證數(shù)據(jù)管理的穩(wěn)定 性及安全性（供電系統(tǒng)） 4.重視交流 1.上班時間段不集中 2.加班較多 3.外勤較多 4.重視商務客戶的接 洽 1.工作時間較為規(guī)律， 加班時間較少 2.必須保證數(shù)據(jù)管理的 穩(wěn)定性及安全性 3.需要嚴格的安保系統(tǒng) 4.重視商務客戶的接洽 5.上下級關(guān)系明確 1.上班時間較為規(guī)律 2.加班較多 3.外勤較多 4.重視商務客戶的接 洽 1.上班時間段不集中 2.加班較多生活和工 作場所基本結(jié)合在 一起，注重員工關(guān) 懷 3.保證數(shù)據(jù)管理的穩(wěn) 定性及安全性（供 電系統(tǒng)） 4.重視交流 1.上班時間段不集 中 2.加班較多 3.外勤較多 4.重視商務客戶的 接洽 1.需要跟國

45、際客戶 溝通（衛(wèi)星通訊 設備） 2.勞動密集型企業(yè) 3.需要產(chǎn)品展示空 間 1.需要產(chǎn)品展示空 間 2.來訪客戶較多 3.成本控制 4.勞動密集型企業(yè) 1.上班時間段不集中 2.加班較多，生活和工 作場所基本結(jié)合在一起， 注重員工關(guān)懷 3.保證數(shù)據(jù)管理的穩(wěn)定 性及安全性（供電系統(tǒng)） 4.重視交流 1.上班時間段不集中 2.加班較多，生活和工作 場所基本結(jié)合在一起 3.需要產(chǎn)品展示空間 4.來訪客戶較多 5.重視交流 1.上班時間段較規(guī)律 2.研發(fā)類加班較多，生活和工 作場所基本結(jié)合在一起 3.貿(mào)易類和制造業(yè)需要產(chǎn)品展 示空間 4.重視交流 客戶敏感客戶敏感點點 （結(jié)合深訪、問卷） 1.對項目的

46、區(qū)位區(qū)位、周邊配套周邊配套、建筑造型標志性建筑造型標志性、建筑品質(zhì)品質(zhì)、物管物管公司等 方面非常敏感 2.對價格、物業(yè)費承受能力較強 3.對產(chǎn)品各個方面的要求都很高，需要舒適的辦公環(huán) 境，追求高品質(zhì)、追求高品質(zhì)、 差異化的差異化的產(chǎn)品和服務 4.希望通過辦公品質(zhì)彰顯企業(yè)高端形象和地位企業(yè)高端形象和地位 1.對項目區(qū)位、周邊配套、主要部位建筑品質(zhì)和配置標準比較敏感 2.對價格和物業(yè)費有一定承受能力,但更強調(diào)性價比性價比 3.需求合適的使用面積和舒適性合適的使用面積和舒適性 4.對辦公品質(zhì)和服務有一定要求 5.希望通過辦公檔次檔次體現(xiàn)一定的企業(yè)形象 1.主要關(guān)注自身辦公空間的使用，希望滿足最基本的

47、 辦 公使用功能； 2.對價格、使用效率、配置標準、物業(yè)費對價格、使用效率、配置標準、物業(yè)費等方面比較敏 感； 3.傾向于價格實惠性價比較高的產(chǎn)品 4.企業(yè)處于發(fā)展階段需要更多外部合作機會 1.依托于周邊產(chǎn)業(yè)鏈周邊產(chǎn)業(yè)鏈 2.通過良好的辦公環(huán)境良好的辦公環(huán)境， 激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造 力，提供工作效率； 3.以獨棟獨棟寫字樓承載公司 的實力實力和品牌 產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值點點 1.建筑具備標識度（商務感），但要兼顧結(jié)構(gòu)的合理性 2.結(jié)合建筑頭部、首層及轉(zhuǎn)換層設置樓宇商務配套 3.結(jié)合架空層、露臺、中庭、邊庭營造更多戶內(nèi)戶外的交流空間 4.電梯、車位超過T標配置標準 5.安防系統(tǒng)、數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)、智慧

48、系統(tǒng)的配置的專業(yè)化和可迭代 1.建筑具備一定的標識度（商務感），且兼顧成本合理性 2.結(jié)合建筑頭部、首層及轉(zhuǎn)換層設置樓宇商務配套 3.硬件標準達到A標 4.較高得房率、實用性 1.企業(yè)服務平臺，創(chuàng)造企業(yè)與企業(yè)的合作性 2.完善的辦公服務配套 3.針對中型企業(yè)提供專屬獨棟感及高附加值贈送 4.針對小型企業(yè)提供同層服務共享，降低辦公費用 5.提供企業(yè)內(nèi)、外大量的共享空間激發(fā)員工創(chuàng)造力 6.局部花園模塊，注重辦公健康環(huán)境 1.企業(yè)服務平臺，創(chuàng)造 企業(yè)與企業(yè)的合作性 2.完善的辦公服務配套 3.良好低密度的環(huán)境 4.企業(yè)專屬獨棟感、高附 加值贈送 5.提供企業(yè)內(nèi)、外大量的 共享空間激發(fā)員工創(chuàng)造力 產(chǎn)品

49、線建議 萬科南方區(qū)域辦公產(chǎn)品萬科南方區(qū)域辦公產(chǎn)品線配置標準線配置標準表表 大項大項子項子項專項專項明確階段明確階段T T標標A A標標B B標標C C標標備注備注 場地及入口區(qū) 落客區(qū)概念方案無雨獨立上落客無雨獨立上落客獨立上落客獨立上落客 雨篷 出挑寬度（主入口） 方案 5米5米4米4米 出挑寬度（次入口）2.5米4米 考慮消防登高面 寬度不大于4米 設計要點施工圖階段需在層間結(jié)構(gòu)預留雨篷荷載（預埋點位置要提前提資給結(jié)構(gòu)）。雨篷材質(zhì)選擇需考慮清潔美觀，雨篷構(gòu)造要考慮排水（不建議自然排水方式），需考慮照明設計。 場地景觀設計要點概念方案需結(jié)合出入口的對景設計，強化儀式感。結(jié)合景觀設計吸煙區(qū)、座位區(qū)。國際甲級、甲級可結(jié)合墻面設置入駐企業(yè)標識。 主大門設 計 設置形式 方案 旋轉(zhuǎn)門+平開門感應門加平開門平開門或感應門+平開門平開門或感應門+平開門 樘數(shù) 具體根據(jù)柱跨設置，建議利用3個柱跨，每 個柱跨為1樘旋轉(zhuǎn)門+2樘平開門； 具體根據(jù)柱跨設置，建議利用3個柱跨，一主二輔。主 柱跨為2樘感應門+2樘平開門；輔柱跨為為4樘平開門。 具體根據(jù)柱跨設置，建議利用1個柱跨，每個柱跨為 4樘平開門；或每柱跨2樘感應門+2樘平開門。 具體根據(jù)柱跨設置，建議利用1個柱跨，設置 2樘平開門；或1樘感應門+1樘平開門。 根據(jù)項目實際立