1、 農批格局 壹 農批市場黃金時代（1990-1995） 數量1340 銷量115億 3517 1422億 農批市場白銀時代（1995-2000） 數量3517 銷量1422億 4387 3350億 農批市場青銅時代（2001-2015） 數量4351 銷量3423億 4495 3824億 2000年生豬價6元/公斤 2015年生豬價18元/公斤 物價翻了三倍 銷售額只增長10% 這邊農批市場逐步下滑 后方電商開始大肆布局饞食 阿里巴巴 互聯網+農村+農民 京東 3F農村戰略 如果農產品從地里就被預定了 那農批市場的價值何在？ 一個不得不正視的殘酷事實 項目格局 貳 全國已開發近 70 座 20
2、20布局全國300座 廣東 4 城 4 大農批城 作為中國農商產業化領導者 龍門項目如何發揮產業集群效應？ 打造差異化的商業運營模式？ 粵北農批（乳源小鎮）/粵東農批（五華）/閩粵農批（饒平） 難點一：區域難點 城郊項目/偏遠 無先天突出的旅游資源 難點二：營銷難點 傳統農批價值印象 農批商鋪/商業街/別墅/高層 價值信心建立/實現溢價 難點三：運營難點 傳統農批運營模式 輻射人口基數受限 開街不旺更難銷售 難點四：品牌難點 中國農旅先行者 現在營銷模式只有農沒有旅 如何探尋龍門農旅新模式？ 無論農批還是農旅 能否成功的關鍵在 人 廣東2017年近4.44億旅游人次 惠州2017年近5000萬
3、旅游人次 龍門2017年超1000萬旅游人次 如果，10%來龍門旅客可以到我們項目 則一年有100萬人到我們項目 折合每天2740人到本案 如果是10%的惠州旅客來了？ 所以，破局關鍵不在農， 而在旅 農 旅 農旅 農為基石/旅為主線/農旅為爆點 只有把“農旅”做出特色 才能真正一勞永逸的解決所有問題 營銷推廣策略 招商運營策略 龍門市場格局 叁 定位康養旅居目的地 國家全域旅游示范區 龍門縣依托豐富的旅游資源和活躍的投資市場，構建“1+2+3”全 域旅游空間布局，打造龍門旅游新格局。提升打造“森林度假、 溫泉養生、田園風光、民俗文化”四大旅游產品，豐富龍門旅 游新體驗。全力培育“四菜一湯”即
4、“龍門客棧、龍門宴、龍門手 信、龍門祈福”和“龍門十三湯”，塑造龍門旅游新亮點。全面實 施“旅游+”戰略，推動旅游業與傳統產業融合，發展文化創意、 中醫康養和體育旅游，培育龍門旅游新業態。 引導扶持“文化古村、特色民宿、休閑農莊、土味農家樂和果蔬農 場”等鄉村旅游業態和鄉村旅游節慶品牌的發展，切實發揮旅游扶 貧富民效益。 中國溫泉之鄉 中國旅游強縣 南昆山/南昆山溫泉大觀園 地派溫泉/十字水生態度假村 龍門鐵泉/三寨谷 香溪堡/川龍峽漂流 藍田瑤族風情園/莊明莊溫泉 丹楓寨/太監村 花竹山莊/金童子溫泉 桂峰山/林豐溫泉 魯冰花童話園/龍門水簾洞漂流 惠州御景灣溫泉度假村 龍門尚天然溫泉小鎮
5、粵港澳農旅中心 “十三五”期間，廣東要建成具有世界影響力的旅游目 的地和海上絲綢之路旅游核心門戶。到2020年，接待過 夜游客總量超過5億人次，旅游投資總額2000億元人民幣， 旅游業總收入達到1.6萬億元人民幣。旅游業對廣東國民 經濟的綜合貢獻度達到13%。 廣東2017年近4.44億旅游人次 惠州2017年近5000萬旅游人次 龍門2017年超1000萬旅游人次 本案之于廣東旅游市場 千億央企巨著 再造城市新中心 龍門橋頭堡城市新名片 350畝恢弘體量再造城市中心 發展前景無可限量 扼守財富要道 粵港澳大灣區核心 龍門縣已被劃進珠三角1.5小時生活圈 未來幾年，龍門縣將有廣河、大廣、武 深
6、、汕湛、惠龍、翁新、韶惠、龍愷等 8條高速貫通過境，高速公路總里程將 近240公里，每百平方公里擁有高速公 路10.5公里，居全國同級縣前列。 粵港澳旅游中心 千萬高端旅游根據地 離珠三角最近的省級產業轉移園 龍門旅游第一站/年1000萬游客 龐大市場消費/租賃需求 宜居宜業宜度假 灣區旅游集散中心 350畝產城綜合體 350畝集合農旅風情街、旅游購物、 別墅、高層、公寓、商務辦公等產城 綜合體，打造龍門真意義的城市名片。 獨攬超10億龐大配套 吃喝玩樂一站式 項目內部規劃農貿市場、農旅風情街、大 型shoppingmall等龐大業態，龍門唯一超 大型產城綜合體，盡享吃喝玩樂。 改變龍門無高端
7、商業及臟亂差形象。 中國供銷合作社 千億央企實力 廣東省重點建設項目 全國已開發近70座 2020布局全國300座 商鋪/公寓等稀缺產品 超長租約/投資回報率 秒殺一切投資品 千億央企千億運營 本案核心價值體系梳理 升值潛力 千億央企巨著 再造城市新中心 核心區位 扼守財富要道 粵港澳大灣區核心 農旅中心 粵港澳旅游中心 千萬高端旅游根據地 戰略定位 灣區旅游集散中心 350畝產城綜合體 開發實力 千億央企實力 廣東省重點建設項目 超強業態 獨攬超10億龐大配套 吃喝玩樂一站式 稀缺產品 商鋪/公寓稀缺產品 千億央企千億運營 本案之于龍門城市意義 沒有先天突出的旅游資源 也不可能像萬達一樣砸百
8、億生造 客戶為什么要跑到一個農旅市場來旅游？ 哪怕是作為旅游集散中心 總也得有自己的特色 否則旅行社也沒辦法強制線路 在此，我們參考了一個案例 農業小縣城，沒錢沒名聲 卻在短短幾年時間全球知名 IP符號對標城市 高瞻遠矚的設計團隊 一開始，縣政府找來了本縣出身的知名作家小山薰堂來構想這個視覺元素，他轉而找到了自己的好 友著名設計師水野學。兩人最初想以熊本驚喜的概念制作一個 Logo，但隨后水野學希望能 以一個更加吸引人的方式推廣這個概念，小山薰堂表示贊同。于是他們在 Logo 之外又提出了被稱 為Kumamon的熊形地方吉祥物。這個名字結合了熊本（Kumamoto）與熊本方言人（Mon ）的發
9、音，意為熊本人，明確了熊本熊出自熊本縣的概念。 為了突出本縣特色，水野學以熊本城的主色調黑色與萌系形象經常采用的兩頰腮紅（紅色也蘊含了 熊本縣火之國的稱號。）為基礎，創作出了數千種形象組合，最后在其中選出了如今看到的呆 萌呆萌的熊本熊形象。 不收授權費的方式推廣熊本熊 水野學之后又提出了以不收授權費的方式推廣熊本熊的建議。只要通過縣 政府審核，證明商品有助于熊本的宣傳，商家就可以使用熊本熊的形象。 從誕生的 2010 年 3 月 5 日起，熊本熊呆萌的形象就逐漸出現在熊本縣 出產的商品中（畢竟是農業大縣，土特產農產品根本不缺）。 與熊本熊一起瘋的縣政府 明星要想紅，除了自身要具備出色的條件外，
10、經紀公司的大力培養也是不可或缺的因素。雖 然前文提到縣政府一開始對吉祥物的提案興趣寥寥，不過在熊本熊正式誕生后，縣政府還是 啟動了相應的營銷計劃，先后開通 Facebook 主頁和 Twitter 賬號，并為其申請到相應的 宣傳預算。相對于當時日本絕大多數的地方吉祥物來說，這已經是最高級別的待遇了。 一切準備就緒，縣政府開始了與熊本熊一起瘋的營銷計劃。首先，縣政府聘任熊本熊為臨時 公務員，接著縣知事（縣長）蒲島郁夫將在大阪分發一萬張名片，提升熊本縣知名度的 任務交給了它。 熊本熊，一個國民IP的賣萌經濟學 如今的熊本熊早已紅透半邊天。到國外出訪、在天皇與皇后面 前大跳體操舞、被印在各種大牌商品
11、上、參加時裝周走秀、參 演歌舞伎等，在熊本熊身體力行的宣傳下，熊本縣的知名度也 有了極大的提升。2013 年 4 月，日本地方經濟綜合研究所的 調查顯示，九州、關西和首都圈地區的居民對熊本縣的印象分 別從 2011 年的第 6 位、第 6 位和第 7 位，上升至第 2 位、第 3 位和第 5 位。此外，民眾前往熊本縣觀光旅游 的意愿也有大幅提升。申請授權的商品從 2011 年的 3600 件 ，升至如今的 20000 件。根據日本銀行的計算，熊本熊出道 的頭兩年（2011 年至 2013 年），它就為熊本縣帶來了 1244 億日元的經濟收益（約 76.3 億人民幣）。 熊本熊成功啟示 超級IP
12、符號聯想 我們叫它為： 案名 定位語 廣告語 銷 售 格 局 肆 一、農貿市場商鋪銷售任務 如何完成與突破？ 主力客群區域界定 龍門縣 惠州 其他縣區 其他 珠三角 深圳/廣州/東莞 目 標 客 群 特 征 年齡 30-50歲 投資 投資+自用 其他 品牌保障 區域發展 升值潛力 交通便捷 他們如果有1個億/1000萬/100萬 將投向何方？ 珠三角全面限購 有錢無處買 唯一惠州不限購 但門檻越來越高 銀行/股市/P2P金融/理財 目前各種投資理財渠道都不盡如人意 資金去向成為投資者的困擾 在目前的投資環境下， 投資者們在尋找一種投資風險更低 更可控更有保障的產品 2/政府重點建設項目，唯一產
13、城綜合體 中央1號文件支持的國家黃金產業，政府重點建設項目。 50萬平米龍門唯一產城綜合體，為龍門再造新中心。 + 中國供銷集團 中國500強企業 實力護航+ 政府支持/產城綜合體 低投入大升值 農旅/農批/旅游 商鋪/商業街產品 商鋪主推廣語 二、別墅產品如何突破？ 1、富力南昆山溫泉養生谷 富力南昆山溫泉養生谷M2區公寓， 目前建面52/69/86/106/118平米1-3房 在售，均價8500元/平米；J3區聯排 別墅，建面97/102/158平米，均價 22000元/平米 富力南昆山溫泉養生谷總占地面積3000畝。 一期推出產品為戶型面積174328的私家 溫泉度假別墅，共309套。包
14、含聯排、雙拼、 獨棟。戶戶溫泉入戶。 定位語：南中國3000畝溫泉養生大城 2、龍門保利錦里溫泉別墅 目前在售一期4棟公寓，戶型為建 面36-65平米，價格區間為8000- 8500元/平米。 項目總占地11820畝，坐擁廣東的溫泉資源， 同時融合城市、文化價值、生態，構筑集旅 游、運動、文化、商務、地產于一體的綠色 、怡情、樂活的生態旅游、溫泉度假的天堂 。保利錦里首期規劃230畝地，后期規劃有溫 泉、生態和運動三大主題業態。規劃有150- 300聯排、雙拼及獨棟產品，約100疊拼 、120花園洋房以及75-110高層產品。 對比競品項目 本案在大盤規劃/區域配套上具有優勢 核心客戶 深廣企
15、業高管/CEO 惠州高管/企業主 龍門區域 目 標 客 群 界 定 輻射 重要客 戶客戶 粵港澳其他區域 投資 度假 環境 區域 配套 資源 保值 增值 目 標 客 群 特 征 別墅主推廣語 推廣執行 伍 1/線上傳播 2/事件營銷 營銷活動1(3-5月)， 面向全球征集龍門小鎮超級IP形象大賽，將龍門小鎮打造 成灣區農旅集散中心、龍門旅游新名片及會客廳！ 營銷活動2(5月)， 龍門小鎮產品發布會暨小龍IP發布會 借鑒蘋果發布會模式，進行龍門小鎮產品發布 小龍IP發布會及IP創意大賽頒獎盛典 三、微信話題 產品形象期（6-8月） 50萬產城綜合體 龍門城市會客廳 2 1/線上傳播 2/事件營銷
16、 張藝謀印象系列3D呈現龍門印象 營銷活動2(農旅線)， 將龍門小鎮打造與項目結合，邀請潛在客戶及媒體贏得參觀考 察日本熊本縣之行的機會，突顯未來價值與運營優勢。 活動營銷3（持續）， 珠三角地產大咖系列論壇/講座系列城市會客廳活動 尹香武/鄧志旺/阿泰/張公子/深晚一兵/韓世同等廣深系列劍客 多方證言，重塑灣區農旅產城綜合體價值 3/微信話題 微信話題1， 站在全國的高度，以“龍門小鎮”代言龍門/惠州/粵 港澳，打造一張專屬龍門的特色農旅名片及城市會客廳。 產品形象期（9-11月） 20-100風情商業街 全城發售 3 1/線上傳播 2/事件營銷 營銷活動2， 鋪鋪有金，買央企鋪送黃金 舉行
17、買鋪送黃金或團購買鋪優惠活動，促進商鋪銷售，同時 形成話題炒作及傳播。 3/微信話題 別墅銷售期（11-12月） 230-500溫泉別墅 全城發售 4 1/線上傳播 2/事件營銷 1營銷活動 楊麗萍見面會暨別墅發布會 靈魂舞者楊麗萍暢談“民族藝術精神”驚艷全球的雀之靈舞蹈現場精彩上演 營銷活動2 北投健康管理醫院 2014年底由北投健康管理醫院、北投老爺酒店共 創的臺北國際醫旅正式開幕，以“全人健康” 理念，依托兼具自然、人文的北投區，提供兼 具健康、休閑及深度人文“度假概念”的觀光 醫療服務。這不僅僅引領臺灣觀光醫療走向高 成長，同時把健康旅程的概念融入到溫泉度假 飯店的住宿、餐飲及休閑活動
18、，在提供休閑度 假的同時也促進健康的全新旅游服務型態 3/微信話題 微信話題2 (銷售線)， 全面解讀溫泉別墅及健康假期定制產品 渠道建議 陸 渠道建議1， 聯手龍門旅游勝地，在雙方景區進行廣告投放資源互換、共同參與各方 組織的營銷推介會，通過雙方平臺資源精準投放市場組建營銷聯盟，實 現資源共享、平臺共用，共同開發推廣粵港澳旅游市場。 渠道建議2， 渠道建議3， 與深廣中原/Q房等聯合，全面啟動三級市場帶客，在各店鋪擺放商鋪易拉 寶/海報，每周舉行帶客成交評比，現場獎勵促進帶客積極性。 渠道建議4， “贏商網中國商業地產招商大會”是由贏商網推出的每月在全國各大省舉 辦巡回式的招商大會，它依托于贏商網強大的資源整合平臺及網絡媒介渠道，是 國內第三方承辦的最大規模、最具實效性的商業地產招商推介會。 渠道建議5， 農旅是國家扶持的產業，從未來發展趨勢、央企保障 等方面持續深入強化穩妥資產的價值與優勢。 渠道建議6， 充分應用快遞包等新傳播渠道，進一步擴大項目傳播 輻射面，擴大商鋪客戶的來源。
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