1、小戶(hù)型公寓研究分析 青島25m2“米公寓” 產(chǎn)品研發(fā)中心2014年11月 2、25m2“米公寓”項(xiàng)目概況 3、25m2“米公寓”特征分析 4、25m2“米公寓”實(shí)景展示 5、25m2“米公寓”功能研究 1、國(guó)內(nèi)小戶(hù)型公寓背景研究 研究思路: 7、小戶(hù)型公寓的市場(chǎng)發(fā)展空間 6、小戶(hù)型公寓的功能完善建議 O1O1 國(guó)內(nèi)小戶(hù)型公寓背景研究國(guó)內(nèi)小戶(hù)型公寓背景研究 一、小戶(hù)型公寓起源 二、小戶(hù)型公寓特點(diǎn)分析 三、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展背景 小戶(hù)型公寓起源：小戶(hù)型公寓起源： 國(guó)內(nèi)小戶(hù)型公寓概念來(lái)源于日本和香港的超小城市公寓。日本小戶(hù)型公寓住宅起源于戰(zhàn)后伊始.當(dāng)時(shí)日 本的1700萬(wàn)戶(hù)中約有420萬(wàn)戶(hù)缺房，為了在短期內(nèi)

2、緩解住房短缺的問(wèn)題，日本政府建造了大量聚居住宅 。 新一代建筑師們提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐廳）和K（廚房）為住宅的基本要素， 在極有限的空間內(nèi)通過(guò)室內(nèi)設(shè)計(jì)、智能科技和可變家具等元素，結(jié)合社區(qū)公共配套和物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)舒適、 時(shí)尚、便捷的居住感受。這種類(lèi)型的住宅通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件的設(shè)計(jì)和推行工業(yè)化的生產(chǎn)方式降低了造價(jià)，使 大量生產(chǎn)和普及推廣成為了可能，在一定程度上解決了住宅緊缺問(wèn)題。由于臥室面積和戶(hù)數(shù)的可變，可衍 生出不同類(lèi)型的空間來(lái)滿(mǎn)足不同家庭的需求，很受居民們的青睞，這一形式直到現(xiàn)在仍是日本城市住宅的 主流。 國(guó)內(nèi)小戶(hù)型公寓背景研究國(guó)內(nèi)小戶(hù)型公寓背景研究1 1 小戶(hù)型公寓特點(diǎn)

3、分析：小戶(hù)型公寓特點(diǎn)分析： 小戶(hù)型公寓以其經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的特點(diǎn)，在現(xiàn)代社會(huì)高漲的房?jī)r(jià)中，越來(lái)越受人們的青睞。物業(yè)費(fèi)、公攤、采暖費(fèi)等的后 期費(fèi)用都是按照房屋面積來(lái)計(jì)算的，選擇小戶(hù)型無(wú)疑可以在置業(yè)后期節(jié)省一筆不菲的費(fèi)用。甚至在前期的購(gòu)房契、契稅 、維修基金等費(fèi)用上，小戶(hù)型的成本低廉也是大戶(hù)型所不能比較的。從而吻合了市場(chǎng)消費(fèi)者的價(jià)格需求和投資需求.綜合 特點(diǎn)分析如下： 國(guó)內(nèi)小戶(hù)型公寓背景研究國(guó)內(nèi)小戶(hù)型公寓背景研究1 1 1 2 3 總價(jià)低、首付低、月供較少。小戶(hù)型雖然單價(jià)不低， 但由于其面積較小，從而很好地控制房屋的總價(jià)。如 果選擇按揭方式付款，其首付也就相應(yīng)的較低，月供 也就比較少。 投資回報(bào)率和增值潛

4、力較高。小戶(hù)型與較大戶(hù)型的 租金相比，單位租金更高。因此，小戶(hù)型投資者可 以用相對(duì)低的投入獲得相對(duì)高的投資回報(bào)率。投資 小戶(hù)型房屋，相對(duì)于投資股票、債券來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)更 小、收益更穩(wěn)定。小戶(hù)型樓盤(pán)的位置均靠近市中心， 配套設(shè)施完善，其位置的無(wú)可復(fù)制性將帶動(dòng)樓盤(pán)本 身的增值。 區(qū)位條件好，交通方便。多數(shù)小戶(hù)型項(xiàng)目的區(qū)位條 件比較好，交通方便，距離公共汽車(chē)站、地鐵站和 城市輕軌站比較近。因?yàn)樾?hù)型的潛在需求客戶(hù)多 是年輕的上班族，他們正處于創(chuàng)業(yè)階段，尚未買(mǎi)車(chē)， 對(duì)公共交通的依賴(lài)性比較大。 單價(jià)低 總價(jià)低 月供較少 投資回報(bào) 率及增值 潛力高 區(qū)位條件好 交通方便 單價(jià)低 總價(jià)低 月供較少 投資回報(bào) 率

5、及增值 潛力高 區(qū)位條件好 交通方便 小戶(hù)型公寓 特點(diǎn) 小戶(hù)型公寓 特點(diǎn) 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展背景：國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展背景： 與此同時(shí)隨著國(guó)內(nèi)土地價(jià)格上漲導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格越來(lái)越高，而北、上、 廣這些一線大城市的房?jī)r(jià)更讓許多打工一族望而卻步。為了能“留在”大 城市，購(gòu)房者只能購(gòu)買(mǎi)相對(duì)較小的房子，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降低每套住 房的總價(jià)、降低購(gòu)房“門(mén)檻”的超小戶(hù)型無(wú)疑是最有效的辦法。在整體房 價(jià)攀升的現(xiàn)狀下，房?jī)r(jià)已經(jīng)處于相當(dāng)高的位置，如果把戶(hù)型做小，確實(shí)是 未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展方向。就目前國(guó)情而言，自住需求成為市場(chǎng)絕對(duì)主力， 而未來(lái)隨著保障體系的完善，房屋會(huì)向居住價(jià)值回歸，另外根據(jù)中國(guó)戶(hù)籍 制度要求，外來(lái)務(wù)工人員子女在城

6、市公立學(xué)校就讀，需要有房才能入戶(hù)， 這種小單位戶(hù)型迎合了這部分需要，所以從理論上說(shuō)小戶(hù)型公寓成為未來(lái) 城市發(fā)展的趨勢(shì). 目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整的趨勢(shì)日漸明朗，尤其是2006年6月國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān) 于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)，即在新開(kāi)工的商品房總面積中，套型建筑面積90平方米以下 的住房所占比重，必須達(dá)到70%以上。在此背景下，對(duì)一系列新政策下的小戶(hù)型的設(shè)計(jì)研發(fā)與工程實(shí)踐，探 尋既符合國(guó)家和地方政策又適應(yīng)近期和遠(yuǎn)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，并同時(shí)具有超值性和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戶(hù)型產(chǎn)品的 設(shè)計(jì)方向。 國(guó)內(nèi)小戶(hù)型公寓背景研究國(guó)內(nèi)小戶(hù)型公寓背景研究1 1 國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié) 構(gòu)穩(wěn)定

7、住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn) O2O2 25m25m2 2“米公寓”項(xiàng)目概況“米公寓”項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析 二、設(shè)計(jì)理念 三、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 四、項(xiàng)目客戶(hù)群分析 一、項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析 二、設(shè)計(jì)理念 三、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 四、項(xiàng)目客戶(hù)群分析 2 2 項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析：項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析： 25m2“米公寓”項(xiàng)目概況2 2 青島米公寓作為成立三十周年獻(xiàn)禮之作而打造出的前所未有的新一代 極小型公寓，首發(fā)站在北京、青島、深圳。該項(xiàng)目坐落青島北門(mén)戶(hù)城陽(yáng)，作為新 一輪經(jīng)濟(jì)浪潮發(fā)源地的，蘊(yùn)藏?zé)o數(shù)投資機(jī)遇。 青島是中國(guó)最美麗的海濱旅游城市之一，發(fā)達(dá)的旅游業(yè)已成為青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 支柱產(chǎn)業(yè). 2013年，青島旅游人次達(dá)到6000萬(wàn)

8、，旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到950億。6000萬(wàn)旅 游人次，4128家酒店都供不應(yīng)求。 2016年，青島旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值會(huì)達(dá)到1400億，而 2020年，旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到2470億。而恰逢好處的米公寓，以媲美酒店式公 寓的品質(zhì)，毗鄰流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)的暢達(dá)交通，屆時(shí)將海納八方來(lái)客，在高效租賃中賺 取青島旅游產(chǎn)業(yè)的一杯羹。 同時(shí)，米公寓立足城陽(yáng)核心，依托青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園，是國(guó)家工商行政管 理總局首批的9個(gè)廣告產(chǎn)業(yè)園之一，是青島唯一的市管委參與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。它 遠(yuǎn)非普通產(chǎn)業(yè)園區(qū)，辦公與居住，商務(wù)與休閑在企業(yè)獨(dú)棟、SOHO、LOFT、寫(xiě)字樓 、商鋪五大產(chǎn)品組合中綻放創(chuàng)意生活的全景。同時(shí)，53萬(wàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)里120家企

9、業(yè) 入駐，數(shù)萬(wàn)辦公人員匯集，各種配套資源完善。園區(qū)的聚集作用，引發(fā)萬(wàn)千客群的 租房需求與投資愿景，也成為企業(yè)解決員工住宿需求的最佳方案。且米公寓是 集睡眠、辦公與聚會(huì)等多種使用方式于一體，因此也成為多數(shù)青年人作為創(chuàng)業(yè)的平 臺(tái)，2-3人的辦公區(qū)域，依托廣告產(chǎn)業(yè)園資源利好，盡享其優(yōu)質(zhì)配套，潛力升值無(wú) 限。 圖中黃色區(qū)域代表公寓項(xiàng)目所在地 設(shè)計(jì)理念：設(shè)計(jì)理念： 米公寓秉承“云地產(chǎn)”概念，以互聯(lián)網(wǎng)思維，創(chuàng)造集納會(huì)客模式 、辦公模式、睡眠模式三位一體的百變空間，為年輕人而生，一切因MI 而改變實(shí)現(xiàn)三種生活模式的隨心而變，營(yíng)造獨(dú)一無(wú)二的居住、辦公、投 資體驗(yàn)，成就壓力輕松購(gòu)置的海量空間。同時(shí)米公寓立足城陽(yáng)

10、核心，依 托青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園，在聚集萬(wàn)千機(jī)遇的同時(shí)，憑借媲美酒店式公寓 的品質(zhì)和超低總價(jià)，超脫建筑層面，實(shí)現(xiàn)了居住、商用、投資等多重價(jià) 值。 2 2 25m2“米公寓”項(xiàng)目概況2 2 2 225m2“米公寓”項(xiàng)目概況2 2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 米公寓作為青島國(guó)家產(chǎn)業(yè)園二期新品，青島市城陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)城路89號(hào)。該項(xiàng)目位于城陽(yáng)區(qū)興陽(yáng)路與長(zhǎng)城路交 匯處，毗鄰青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園，交通干道遍布周邊，距離流亭機(jī)場(chǎng)僅10分鐘車(chē)程。地理位置優(yōu)越，交通便利。 同時(shí)利群、寶龍城市廣場(chǎng)等成熟商業(yè)配套環(huán)伺左右，生活氣息濃郁。 整個(gè)項(xiàng)目占地面積為530000平方米，總建筑面積270000平方米。公寓產(chǎn)品主要集中在兩棟樓，

11、房源總數(shù)約300 套，戶(hù)型面積約25，是目前青島及城陽(yáng)區(qū)稀缺產(chǎn)品類(lèi)型。同時(shí)作為有社會(huì)責(zé)任感的地產(chǎn)企業(yè),也為大學(xué)生 量身打造了夢(mèng)想計(jì)劃，特供30套25m2米公寓,首付5萬(wàn)分期無(wú)息貸款,給大學(xué)生一個(gè)專(zhuān)屬的夢(mèng)想空間。 項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 項(xiàng)目位置圖 項(xiàng)目建筑外觀圖 項(xiàng)目客戶(hù)群分析：項(xiàng)目客戶(hù)群分析： 2 2 25m2“米公寓”項(xiàng)目概況2 2 白領(lǐng) 設(shè)計(jì)師 投資客 文字工作者 藝術(shù)工作者 顧問(wèn)、中介 保險(xiǎn)從業(yè)者 厭倦了租房的日子 ，有閑錢(qián)做投資； 利用下班時(shí)間在家 兼差的上班族，拓 展財(cái)路，保守再創(chuàng) 業(yè) 自雇在家工作或個(gè)人 工作室，一人身兼老 板及伙計(jì)，自在又輕 松 辦公與居住,商務(wù)與休閑 一體式SOHO、LO

12、FT空 間，寫(xiě)字樓和商鋪并存 ，能在這里找到做老板 的樂(lè)趣 老板 老總生意投資 企業(yè)總部尋址 剛畢業(yè) 創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生 剛畢業(yè)創(chuàng)業(yè)很艱難的 大學(xué)生，為大學(xué) 生提供三大就業(yè)保障: 實(shí)習(xí)的機(jī)會(huì),專(zhuān)項(xiàng) 扶持基金,CMP創(chuàng)業(yè)孵 化基地 O3O3 25m25m2 2“米公寓”特征分析“米公寓”特征分析 一、為什么是一、為什么是25m2？ 二、產(chǎn)品特征 三、戶(hù)型特征 ？ 二、產(chǎn)品特征 三、戶(hù)型特征 2 225m2“米公寓”特征分析3 3 為什么是為什么是25m2？ 米公寓是憑借國(guó)家化設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、30年的住宅開(kāi)發(fā)及研發(fā)經(jīng)驗(yàn)，用心調(diào)研1000位年輕人，由兩大 國(guó)際設(shè)計(jì)單位共同操刀，通過(guò)極致精細(xì)化設(shè)計(jì)出的25平極小公

13、寓，25平方米能滿(mǎn)足日常生活的各種基本需求。 通過(guò)空間共享，在25平米內(nèi)提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、書(shū)房等多種功能的復(fù)合空間。 2 225m2“米公寓”特征分析3 3 產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征： 25米公寓建筑類(lèi)型為多層公寓，總戶(hù)數(shù)為341套. 其中以25戶(hù)型為主力戶(hù)型。全帶精裝修交樓、提供 全能家居配套解決方案, 直接拎包入住。以超級(jí)的設(shè)計(jì)理念，極強(qiáng)的收納空間，百變的家居設(shè)計(jì)，在辦公、聚會(huì) 、睡眠三種生活模式之間的切換，完全實(shí)現(xiàn)兩室兩廳般的居住體驗(yàn)，相當(dāng)于90的住宅功能. 公寓建筑外觀 公寓復(fù)合功能 辦公 聚會(huì) 睡眠 2 225m2“米公寓”特征分析3 3 戶(hù)型特征：戶(hù)型特征： 米公寓建筑面積為

14、25，實(shí)際室內(nèi)使用面積約17m2（含飄窗）其余為公攤面積，得房率較低。公寓戶(hù)型 整體方正，在25內(nèi)提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、書(shū)房等多種功能的復(fù)合空間。獨(dú)立衛(wèi)生間，袖珍小廚房一 應(yīng)俱全，同時(shí)還帶有迷你飄窗臺(tái)，保證了房間的采光與通透性。在該戶(hù)型中，臥室與客廳融為一體，業(yè)主可以根 據(jù)自己的生活喜好，在桌椅、大床的收疊變化之中，隨意打造多種生活模式。 公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（單層共67戶(hù)） 公寓平面圖（室內(nèi)使用面積17m2） 公寓功能配置示意 3100mm 5360mm 600mm 1800mm 2m2m2 2 2.8m2.8m2 2 11.5m11.5m2 2 1.7m1.7m2 2 2 225m2“

15、米公寓”特征分析3 3 戶(hù)型特征：戶(hù)型特征： 米公寓可謂是“麻雀雖小，五臟俱全” ，除了靈活的設(shè)計(jì)外，家居用品也分外別致，而且所有家居用品 一應(yīng)俱全。從壁紙到地板，從衛(wèi)浴用品，置物柜，冰箱，洗衣機(jī)，微波爐，到沙發(fā)，床鋪，書(shū)桌，諸多貼心細(xì)節(jié) 非常到位地打造出年輕浪漫的生活氛圍。小戶(hù)型空間功能一應(yīng)俱全，巧妙地組合。起居室、辦公室、臥室，三個(gè) 功能區(qū)在25平的空間內(nèi)合二為一，玄關(guān)處超強(qiáng)收納，5000升超強(qiáng)收納空間。 公寓內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 公寓內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 公寓內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 O4O4 25m25m2 2“米公寓”實(shí)景展示“米公寓”實(shí)景展示 2 225m2“米公寓”實(shí)景展示4 4 實(shí)景展示：實(shí)景展示： 米公寓通過(guò)

16、空間的量化設(shè)計(jì)，憑借功能強(qiáng)大的收納系統(tǒng)與可翻動(dòng)的大床、可移動(dòng)書(shū)桌等設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)兩室 兩廳般的一體化客廳臥室的居住體驗(yàn)。廚房、臥室、衛(wèi)生間，每一個(gè)細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)都體現(xiàn)了匠心獨(dú)到. 一體化客廳和臥室 一體化客廳和臥室 2 225m2“米公寓”實(shí)景展示4 4 實(shí)景展示：實(shí)景展示： 米公寓通過(guò)空間的量化設(shè)計(jì)，憑借功能強(qiáng)大的收納系統(tǒng)與可翻動(dòng)的大床、可移動(dòng)書(shū)桌等設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)兩室 兩廳般的一體化客廳臥室的居住體驗(yàn)。玄關(guān)、廚房、臥室、衛(wèi)生間，每一個(gè)細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)都體現(xiàn)了匠心獨(dú)到. 公寓入戶(hù)玄關(guān) 開(kāi)放式廚房 衛(wèi)生間 一體式起居室 O5O5 25m25m2 2“米公寓”功能研究“米公寓”功能研究 2 225m2“米公寓”功能

17、研究5 5 功能研究：功能研究： 25公寓內(nèi)提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、書(shū)房等多種功能的復(fù)合空間。 2平米獨(dú)立衛(wèi)生間，袖珍小廚房一應(yīng)俱全，同時(shí)還帶有1.7平米迷你飄窗臺(tái)，保證 了房間的采光與通透性。在該戶(hù)型中，臥室與客廳融為一體，業(yè)主可以根據(jù)自己 的生活喜好，在桌椅、大床的收疊變化之中，隨意打造多種生活模式。 臥室與客廳融為一體，業(yè)主可以根據(jù)自己的生活喜好，在桌椅、大床的收疊變化之中，隨意打造會(huì)客模式、辦 公模式、睡眠模式三位一體的生活模式。通過(guò)空間共享，提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、書(shū)房等多種功能的復(fù)合空間。 25平米戶(hù)型一體式 起居室平米戶(hù)型一體式 起居室 2 225m2“米公寓”功能研究5

18、5 會(huì)客、聚會(huì)模式 睡眠、休閑模式 辦公、學(xué)習(xí)模式 都市白領(lǐng)比較注重外表形象，尤其對(duì)于女孩兒，出門(mén)前總要梳洗打扮一番，滿(mǎn)意后才會(huì)出門(mén)。多層鞋柜，隨 身用品的專(zhuān)有閣柜，不封頂?shù)谋跈唬厦婢谷荒軘[放進(jìn)一輛自行車(chē)。這樣的百納風(fēng)格幾乎讓所有的墻壁沒(méi)有多 余的留白，每一寸空間都得到很好的利用。全能入戶(hù)玄關(guān)，玄關(guān)長(zhǎng)度900mm。入戶(hù)左側(cè)為鞋柜，衣帽柜以及 被褥等大宗物件的存放柜，同時(shí)為您的車(chē)鑰匙，夏天的雨傘，冬天的圍脖等小件生活用品都預(yù)留了專(zhuān)屬空間。 25平米戶(hù)型玄關(guān)平米戶(hù)型玄關(guān) 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 玄關(guān) 米公寓在廚房設(shè)計(jì)中，通過(guò)科學(xué)動(dòng)線分析，嚴(yán)格按照的人體工程尺度設(shè)計(jì)：?jiǎn)闻挪贾迷O(shè)備的

19、廚房的凈寬 不小于1.5米，0.6米寬的操作臺(tái)及不小于0.9米的活動(dòng)空間，更具人性化的的烹飪享受。與此同時(shí)，米公寓在上 方儲(chǔ)物區(qū)與操作臺(tái)中間預(yù)留的750cm墻壁空間，設(shè)置了廚房掛桿，各種鍋鏟一字排開(kāi)。另一處亮點(diǎn)就是壁掛式 的微波爐設(shè)計(jì)，充分節(jié)省空間同時(shí)也更加貼合了年輕人較快生活節(jié)奏的需求。 25平米戶(hù)型 餐廳平米戶(hù)型 餐廳/廚房廚房 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 廚房 兩平米的獨(dú)立衛(wèi)生間是公寓產(chǎn)品最核心的區(qū)域之一，所以其設(shè)計(jì)的好壞直接影響到業(yè)主的日常生活體驗(yàn)。 米公寓小衛(wèi)生間，置物架依墻而設(shè)，洗發(fā)液及毛巾掛鉤、毛巾?xiàng)U合并架節(jié)省空間的同時(shí)也增加整潔性。為充分 利用每一厘米的空間，米公寓

20、摒棄傳統(tǒng)電熱水器，采用了超薄款的即熱型電熱水器設(shè)計(jì)，極大的節(jié)省了空間， 使得狹小的空間不顯得局促。 25平米戶(hù)型衛(wèi)生間平米戶(hù)型衛(wèi)生間 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 衛(wèi)生間 超薄款即熱型電 熱水器 超薄款即熱型電 熱水器 洗漱用品及沐浴 用品存放處 洗漱用品及沐浴 用品存放處 迷你小型洗手臺(tái)， 增加空間利用率 迷你小型洗手臺(tái)， 增加空間利用率 小戶(hù)型的客廳使用頻率較低，可作為隱形和功能復(fù)合空間。米公寓魔術(shù)般 神奇的多功能床，尺寸2m1.5m，需要時(shí)是雙人床，不需要時(shí)可以折疊放在墻上， 隱藏起來(lái)作為裝飾墻。通過(guò)上翻式可折疊床板以及下方沙發(fā)墊的巧妙配合來(lái)實(shí)現(xiàn) 客廳、臥室功能的切換。 2 2

21、25m2“米公寓”功能研究5 5 25平米戶(hù)型臥室（可折疊式床）平米戶(hù)型臥室（可折疊式床） 雙人床折疊變沙發(fā)示意圖 雙人床展開(kāi)示意圖 雙人床折疊實(shí)景圖 雙人床展開(kāi)實(shí)景圖 米公寓獨(dú)有的超大飄窗，尺寸高40厘米，寬60厘米，長(zhǎng)180厘米，在視覺(jué)和面積上大大增加了室內(nèi)的 使用空間。增加了室內(nèi)的采光、通風(fēng)及通透性。成為屋主閑暇時(shí)刻的理想休閑之地，放上坐墊又可兼做一張 單人床。飄窗左側(cè)樹(shù)狀多功能層板置物架，保證了足夠的收納空間用于存放各種書(shū)刊，包括裝飾品、書(shū)本、 報(bào)紙、雜志等。 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 25平米戶(hù)型超大飄窗平米戶(hù)型超大飄窗 對(duì)都市小白領(lǐng)階層及剛畢業(yè)的學(xué)生來(lái)說(shuō)，學(xué)習(xí)是工作之

22、外必不可少的一種休息學(xué)習(xí)減壓方式。只需轉(zhuǎn)動(dòng)一 個(gè)角度就能隨心變換的帶滑輪可移動(dòng)的辦公桌，輕而易舉地實(shí)現(xiàn)辦公與聚會(huì)模式的瞬間轉(zhuǎn)換。茶幾也成為魔術(shù) 空間的道具，它附帶的彈出式抽屜，把生活中的瑣碎物品收納其中。書(shū)桌上方及右側(cè)的多功能儲(chǔ)物架及層板書(shū) 架，保證了足夠的收納空間用于存放各種書(shū)刊，包括課本、報(bào)紙、雜志等。 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 25平米戶(hù)型書(shū)桌及書(shū)架平米戶(hù)型書(shū)桌及書(shū)架 書(shū)桌 書(shū)架 衣物衣物 運(yùn)動(dòng)上衣、運(yùn)動(dòng)褲、運(yùn)動(dòng)鞋、涼 鞋、長(zhǎng)筒靴、拖鞋、牛仔褲、短 上衣、毛衣、手提包、帽子、大 衣、襯衫、襪子、內(nèi)衣、圍巾、 手套、皮帶、書(shū)包 運(yùn)動(dòng)上衣、運(yùn)動(dòng)褲、運(yùn)動(dòng)鞋、涼 鞋、長(zhǎng)筒靴、拖鞋、

23、牛仔褲、短 上衣、毛衣、手提包、帽子、大 衣、襯衫、襪子、內(nèi)衣、圍巾、 手套、皮帶、書(shū)包 床上用品床上用品 隔板隔板 書(shū)籍、筆記本、唱片碟片、雜志、 吹風(fēng)機(jī)、藥品盒、化妝盒 書(shū)籍、筆記本、唱片碟片、雜志、 吹風(fēng)機(jī)、藥品盒、化妝盒 桌面桌面 水杯、煙灰缸、筆筒、筆記本電 腦、照相機(jī)、電水壺、鬧鐘 水杯、煙灰缸、筆筒、筆記本電 腦、照相機(jī)、電水壺、鬧鐘 洗漱用品洗漱用品 牙刷、牙膏、 牙缸、洗面奶、 洗手液 牙刷、牙膏、 牙缸、洗面奶、 洗手液 沐浴用品沐浴用品 洗發(fā)水、沐浴 露、梳子 洗發(fā)水、沐浴 露、梳子 衣帽柜衣帽柜 桌面隔板桌面隔板 隔隔板板 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 25平

24、米戶(hù)型收納空間平米戶(hù)型收納空間 利用隔板，在玄關(guān)設(shè)計(jì)入戶(hù)鞋柜，衛(wèi)生間設(shè)計(jì)拖把收納空間、洗護(hù)用品安置處，全能烤漆衣柜及內(nèi)膽收納 箱，書(shū)桌設(shè)計(jì)全能書(shū)柜、書(shū)桌抽屜及柜頂收納空間等。 根據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料，目前年輕人群體購(gòu)買(mǎi)筆記本電腦已經(jīng)成為主流。部分為了追求電腦性能，會(huì)購(gòu)買(mǎi)臺(tái)式機(jī)+液 晶顯示器。液晶顯示器的價(jià)格已降至合理區(qū)間，且沒(méi)有輻射，是品牌臺(tái)式機(jī)和DIY攢機(jī)的首選。因此，在設(shè)計(jì) 桌面時(shí)，主要考慮筆記本電腦，兼顧臺(tái)式機(jī)的使用。 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 25平米戶(hù)型工作臺(tái)設(shè)計(jì)平米戶(hù)型工作臺(tái)設(shè)計(jì) 一、洗衣解決方案 在廁所內(nèi)會(huì)設(shè)有洗衣龍頭，可以直接用盆或水桶接水 ；在廚房洗衣機(jī)位設(shè)有水龍頭，為洗

25、衣機(jī)供水 。 二、衣柜的個(gè)性化： 年輕人有強(qiáng)烈的個(gè)性追求，需要通過(guò)適當(dāng)途徑展示。 衣柜門(mén)的傳統(tǒng)做法是使用木板。木板的成本較高，弄臟后不易清潔，而且無(wú)法體現(xiàn)住戶(hù)的個(gè)性。如果采用 布簾，可以根據(jù)自己的需求選擇不同顏色和圖案的布簾，并且每隔一段時(shí)間可拆卸清洗。 三、8小時(shí)更新： 小戶(hù)型主要是供給租住者使用。分析租戶(hù)的心理需求，租戶(hù)希望入住的房間整潔干凈，最好沒(méi)有上一戶(hù)居 住者留下的使用痕跡。因此，小戶(hù)型內(nèi)的各種材料和部品需要滿(mǎn)足經(jīng)久耐用、易修復(fù)的要求，可以在短時(shí)間內(nèi) 對(duì)小戶(hù)型進(jìn)行更新。比如，人造石臺(tái)面可以通過(guò)打磨方式進(jìn)行修復(fù)，使臺(tái)面煥然一新。 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 25平米戶(hù)型其他

26、設(shè)計(jì)平米戶(hù)型其他設(shè)計(jì) O6O6 小戶(hù)型公寓的功能完善建議小戶(hù)型公寓的功能完善建議 以廣州you+國(guó)際青年公寓(米公寓)為例以廣州you+國(guó)際青年公寓(米公寓)為例 一、清晰的客戶(hù)群定位 二、新奇而富有趣味的公開(kāi)空間配套功能的設(shè)計(jì) 三、公共的活動(dòng)場(chǎng)所及交友空間 四、綜合對(duì)比分析 一、清晰的客戶(hù)群定位 二、新奇而富有趣味的公開(kāi)空間配套功能的設(shè)計(jì) 三、公共的活動(dòng)場(chǎng)所及交友空間 四、綜合對(duì)比分析 2 2 小戶(hù)型公寓的功能完善建議以廣州you+國(guó)際青年公寓（米公寓）為例6 6 you+國(guó)際青年公寓是采用集中式業(yè)態(tài)，即通過(guò)拿下整棟物業(yè)實(shí)行集中管理，為年輕人而打造的時(shí)尚年輕 社區(qū)生活平臺(tái)。給剛剛畢業(yè)、漂泊在

27、外地尋求發(fā)展的年輕人提供性?xún)r(jià)比高的住處，讓他們能在這里認(rèn)識(shí)更多的 朋友，從而有家的感覺(jué)。you+國(guó)際青年公寓在廣州已兩個(gè)現(xiàn)成項(xiàng)目，共有海珠、白云兩處，房源共200來(lái)套。 預(yù)計(jì)到年底，北上廣三地將擴(kuò)展到100家。廣州you+是由一個(gè)小倉(cāng)庫(kù)改建而成的辦公樓，然后又被改建成一個(gè) 年輕人群居的公寓。you+國(guó)際青年公寓號(hào)稱(chēng)三不租，45歲以上的不租，因?yàn)楣㈥P(guān)注的是年輕群體、結(jié)婚帶小 孩的不租，因?yàn)榉块g和樓梯為單身成年人設(shè)計(jì)、不愛(ài)交朋友的不租。 45歲以上的不租 結(jié)婚帶小孩的不租不愛(ài)交朋友的不租 清晰的客戶(hù)群定位清晰的客戶(hù)群定位 2 2 小戶(hù)型公寓的功能完善建議以廣州you+國(guó)際青年公寓（米公寓）為例6

28、 6 you+國(guó)際青年公寓最大的特色之一莫過(guò)于處處可見(jiàn)的新奇而富有趣味的功能設(shè)計(jì)，如通往小花園、健身房、 公寓電梯等多處的大門(mén)的機(jī)關(guān)按鈕、消防栓里的刷卡器、有需要拉動(dòng)彈珠機(jī)拉桿才能開(kāi)門(mén)的機(jī)關(guān)。這些新奇的設(shè) 計(jì)一方面是要防止陌生人輕易進(jìn)入我們的公寓里，另一方面是通過(guò)新奇有趣的設(shè)計(jì)，為年輕人的生活注入更多的 樂(lè)趣。 紅色舊垃圾桶蓋內(nèi)暗藏的 入戶(hù)大門(mén)刷卡器 需要拉動(dòng)彈珠機(jī)拉桿才能 開(kāi)門(mén)的機(jī)關(guān) 三色按鈕組成的腳踏密碼器 需要按順序踩踏，門(mén)才能開(kāi) 隱藏在消防栓里的門(mén)鈴 新奇而富有趣味的公共空間配套功能的設(shè)計(jì)新奇而富有趣味的公共空間配套功能的設(shè)計(jì) 2 2 小戶(hù)型公寓的功能完善建議以廣州you+國(guó)際青年公寓

29、（米公寓）為例6 6 you+國(guó)際青年公寓在設(shè)計(jì)上最大的特點(diǎn)，是把冰冷的公寓改造成熱哄哄的社區(qū)，把人與人之間的隔膜融化 掉。從每一個(gè)房間里省出一點(diǎn)空間，從而做出這樣一間達(dá)300平方米的大廳，作為這些年輕租客的活動(dòng)場(chǎng)所， 每天下班后不用鎖在各自房間里，而是在這里跟“家友”（you+賦予租客的名稱(chēng)）聚在一起， 不管是喝酒聊天還 是打桌球，或者看一部電影，要么就玩玩Xbox360，甚至舉行生日派對(duì)和各種節(jié)日派對(duì)。讓他們能在這里認(rèn)識(shí) 更多的朋友，從而有家的感覺(jué)。同時(shí)公寓大廳還配有酒吧區(qū)、影音室、健身房和小花園、主題餐廳等年輕人追 求的時(shí)尚、情趣的功能配套服務(wù)設(shè)施。公寓的天臺(tái)還特意建了兩座燒烤爐，讓年輕

30、人充分感受到生活的樂(lè)趣。 大廳配備的小酒吧 在you+舉行的萬(wàn)圣節(jié)化妝派對(duì) 大廳里的60寸投影儀 公共的活動(dòng)場(chǎng)所及交友空間公共的活動(dòng)場(chǎng)所及交友空間 2 2 小戶(hù)型公寓的功能完善建議以廣州you+國(guó)際青年公寓（米公寓）為例6 6 綜上所述，與廣州you+青年國(guó)際公寓相比，青島25m2等小戶(hù)型公寓在以下幾方面功能特點(diǎn)上還需要 進(jìn)一步完善： 1 2 3 青島25m2小戶(hù)型公寓客戶(hù)群定位多樣化，年齡跨度比較大，從剛畢業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生到年齡比較大的投資客；職業(yè)特征類(lèi)型也 呈現(xiàn)多樣化，從普通白領(lǐng)到公司企業(yè)老總。而廣州you+青年國(guó)際公寓在客戶(hù)定位上堅(jiān)持“三不租”態(tài)度，客戶(hù)群定位呈年輕、專(zhuān) 一化特征，積極倡導(dǎo)

31、共同的生活?lèi)?ài)好、互動(dòng)的社區(qū)生活以及交友且富有創(chuàng)業(yè)熱情的生活氛圍。在這一點(diǎn)上小戶(hù)型公寓今后主題定 位及客戶(hù)群定位上可借鑒此特征。 青島25m2小戶(hù)型公寓在公共空間功能配置上依舊采用傳統(tǒng)小的公共入戶(hù)大堂和狹長(zhǎng)的電梯走道，租客間缺乏公共的交流活 動(dòng)空間。廣州you+國(guó)際青年公寓在設(shè)計(jì)上最大的特點(diǎn)，是把冰冷的公寓改造成熱哄哄的社區(qū)，把人與人之間的隔膜融化掉。大 空間的公寓大廳配有酒吧區(qū)、影音室、健身房和小花園、主題餐廳等年輕人追求的時(shí)尚、情趣的功能配套服務(wù)設(shè)施。讓年輕人 能在這里認(rèn)識(shí)更多的朋友，從而有家的感覺(jué)。 客戶(hù)群定位方面： 公共空間配套功能的設(shè)計(jì) 客戶(hù)群定位方面： 公共空間配套功能的設(shè)計(jì) 青島2

32、5m2小戶(hù)型公寓在公共空間功能設(shè)計(jì)上采用傳統(tǒng)的方式，并無(wú)太多特色；廣州you+國(guó)際青年公寓最大的特色之一莫 過(guò)于處處可見(jiàn)的新奇而富有趣味的功能設(shè)計(jì)，大門(mén)的機(jī)關(guān)按鈕、消防栓里的刷卡器、有需要拉動(dòng)彈珠機(jī)拉桿才能開(kāi)門(mén)的機(jī)關(guān)， 為年輕人的生活注入更多的樂(lè)趣。 綜合對(duì)比分析 公共活動(dòng)和交流場(chǎng)所 綜合對(duì)比分析 公共活動(dòng)和交流場(chǎng)所 O7O7 一、目前市場(chǎng)上小戶(hù)型公寓項(xiàng)目存在的問(wèn)題一、目前市場(chǎng)上小戶(hù)型公寓項(xiàng)目存在的問(wèn)題 二二、小戶(hù)型公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展路線 三、小戶(hù)型公寓產(chǎn)品的關(guān)鍵策略 、小戶(hù)型公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展路線 三、小戶(hù)型公寓產(chǎn)品的關(guān)鍵策略 小戶(hù)型公寓的市場(chǎng)發(fā)展空間小戶(hù)型公寓的市場(chǎng)發(fā)展空間 從目前市場(chǎng)上已

33、經(jīng)開(kāi)發(fā)的小戶(hù)型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，有些成功的經(jīng)驗(yàn)，但同時(shí)也暴露了一些產(chǎn)品問(wèn)題，需要注意： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)不夠合理：因?yàn)樾?hù)型的設(shè)計(jì)相對(duì)復(fù)雜性更高，目前的項(xiàng)目往往都是簡(jiǎn)單的把空間尺度縮小，造成使用率低、功 能不合理等問(wèn)題，但小戶(hù)型并不等同于低品質(zhì)，高品質(zhì)的小戶(hù)型需要更具想象力的有效利用空間，同時(shí)應(yīng)充分研究客戶(hù)的 生活方式，提供更符合時(shí)代需求的高智能化、高舒適度的復(fù)合型產(chǎn)品。 配套缺失：現(xiàn)在的小戶(hù)型產(chǎn)品往往為了追求小面積而舍棄了部分基本的功能，居室內(nèi)只能睡覺(jué)，睡覺(jué)之外的功能沒(méi)有足夠 的考慮，造成實(shí)際使用者的不便。 管理落后和混亂：現(xiàn)在的小戶(hù)型產(chǎn)品一般都是銷(xiāo)售型物業(yè)，售出之后產(chǎn)權(quán)分散無(wú)法統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，參差

34、不齊的自住者和 低素質(zhì)租戶(hù)使得社區(qū)混亂不堪，簡(jiǎn)單的物業(yè)管理也無(wú)法提供更多的增值服務(wù)，使得社區(qū)品質(zhì)無(wú)法保障。 目前市場(chǎng)上小戶(hù)型公寓項(xiàng)目存在的問(wèn)題目前市場(chǎng)上小戶(hù)型公寓項(xiàng)目存在的問(wèn)題 小戶(hù)型公寓的市場(chǎng)發(fā)展空間小戶(hù)型公寓的市場(chǎng)發(fā)展空間7 7 北京上海等地一直都有類(lèi)似的嘗試，如早期的綠景苑SOLO（30平米左右）和榮豐2008（非常男女15-29平米）都推出過(guò)超 小戶(hù)型產(chǎn)品，雖然銷(xiāo)售情況良好，但后期呈現(xiàn)出來(lái)的品質(zhì)問(wèn)題和管理問(wèn)題，一度被認(rèn)為只能是過(guò)渡性產(chǎn)品。 2010年起，高調(diào)提出致力于此類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，2014年在青島成功推出了25平米的極小戶(hù)型公寓項(xiàng)目，據(jù)悉接下來(lái) 會(huì)在北京、深圳以及廣州繼續(xù)開(kāi)展此類(lèi)型的

35、新項(xiàng)目。 值得注意的是，當(dāng)前的限購(gòu)政策對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)存在一些限制因素，投資者由于購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)的限制可能會(huì)對(duì)影響此類(lèi)產(chǎn)品 購(gòu)買(mǎi)意愿，因此小戶(hù)型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)要求企業(yè)有更為靈活的銷(xiāo)售模式選擇，或者要求企業(yè)具有相應(yīng)的資金實(shí)力來(lái)長(zhǎng)期持有經(jīng) 營(yíng)。 目前市場(chǎng)上小戶(hù)型公寓項(xiàng)目存在的問(wèn)題目前市場(chǎng)上小戶(hù)型公寓項(xiàng)目存在的問(wèn)題 小戶(hù)型公寓的市場(chǎng)發(fā)展空間小戶(hù)型公寓的市場(chǎng)發(fā)展空間7 7 綜上述，不可否認(rèn)的是市場(chǎng)發(fā)展的細(xì)分越來(lái)越清晰，城市中心區(qū)域的土地越來(lái)越稀缺，這些因素都預(yù)示著小戶(hù)型產(chǎn)品因其 鮮明的特點(diǎn)存在發(fā)展的空間。 北京上海等一線城市高企的房?jī)r(jià)，小戶(hù)型因其相對(duì)低的總價(jià)門(mén)檻會(huì)對(duì)年輕人等購(gòu)買(mǎi)能力有限的客戶(hù)有極強(qiáng)的吸引力； 更

36、加精良的設(shè)計(jì)和高水平的運(yùn)營(yíng)管理會(huì)吸引部分中長(zhǎng)期投資客戶(hù)的目光，作為資產(chǎn)配置的一種選擇； 位于核心商務(wù)區(qū)或大學(xué)教育區(qū)的過(guò)渡性居住和商旅居住需求日趨旺盛，超小戶(hù)型產(chǎn)品會(huì)吸引部分商務(wù)酒店或酒店式公 寓類(lèi)產(chǎn)品使用者的青睞。 小戶(hù)型公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展路線小戶(hù)型公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展路線 小戶(hù)型公寓的市場(chǎng)發(fā)展空間小戶(hù)型公寓的市場(chǎng)發(fā)展空間7 7 準(zhǔn)確的選址及規(guī)劃條件：小戶(hù)型對(duì)于項(xiàng)目區(qū)位的要求比較高，往往都需要依托于一、二線城市配套成熟交通便捷的核心市區(qū)，或者 強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源的周邊，如大學(xué)園區(qū)、商務(wù)中心區(qū)等，同時(shí)項(xiàng)目本身最好有酒店、商業(yè)等其他業(yè)態(tài)的功能區(qū)綜合構(gòu)成。 創(chuàng)新與精細(xì)化的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)：在有限的空間滿(mǎn)足更多功

37、能，實(shí)現(xiàn)更高的品質(zhì)，使得產(chǎn)品創(chuàng)新要求與日俱增，針對(duì)不同種類(lèi)的目標(biāo) 客群可能衍生出學(xué)生公寓、白領(lǐng)公寓甚至老年公寓等不同細(xì)分產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品應(yīng)有更鮮明的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，同時(shí)精裝修和智能化的整合 技術(shù)不斷升級(jí)也使得此類(lèi)產(chǎn)品的技術(shù)要求越來(lái)越高。 更具針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)與推廣策略：針對(duì)不同客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)渠道和手段應(yīng)更具針對(duì)性，同時(shí)結(jié)合目標(biāo)客戶(hù)的生活方式的體驗(yàn)與跨界整合營(yíng) 銷(xiāo)也是項(xiàng)目成功的必要條件。 開(kāi)發(fā)模式的選擇與后期運(yùn)營(yíng)管理：小戶(hù)型產(chǎn)品由于具有酒店的部分屬性，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式選擇往往會(huì)和金融和酒店管理關(guān)聯(lián)密切， 例如項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可采用與更為靈活的金融產(chǎn)品相結(jié)合的方式進(jìn)行，而高效高質(zhì)的物業(yè)管理和服務(wù)對(duì)于物業(yè)的保值增值影響意義重大。 小戶(hù)型公寓產(chǎn)品的關(guān)鍵策略小戶(hù)型公寓產(chǎn)品的關(guān)鍵策略 小戶(hù)型公寓的市場(chǎng)發(fā)展空間小戶(hù)型公寓的市場(chǎng)發(fā)展空間7 7 THANKS!